文｜鄧浩志

南沙購(gòu)房入學(xué)政策落地

廣州市南沙區(qū)教育局正式發(fā)布通知，明確自 2025 年 1 月 10 日起，在南沙區(qū)購(gòu)買新建商品住房的非南沙區(qū)戶籍適齡兒童、少年，可申請(qǐng)入讀該區(qū)義務(wù)教育階段起始年級(jí)區(qū)屬公辦學(xué)位。簡(jiǎn)單理解就是，即使你不是本地戶籍，今后只要購(gòu)房，小孩就可以安排入學(xué)。重點(diǎn)在于，以前在南沙有房是不可以入讀的，必須是 2025 年 1 月 10 日后買房的，而且必須是新房，才能享受。

這個(gè)政策很明顯了，就是為了刺激樓市銷售。而且是刺激新房的銷售。但效果會(huì)如何呢？我認(rèn)為當(dāng)然會(huì)有點(diǎn)幫助啦，但幫助不會(huì)特別大。

主要原因是南沙人口增速緩慢，所以對(duì)住房的自住需求增速也相對(duì)緩慢。這是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)規(guī)模小的結(jié)果，雖然一直被詬病，但一直沒有很好的解決辦法。如果居住需求增速不快，投資需求又沒有釋放，那任何刺激購(gòu)房的辦法，效果都會(huì)比較有限。

廣州落戶政策本來(lái)就比較寬松，南沙就更寬松了。如果年輕人長(zhǎng)期在穗工作，辦理戶口難度并不高。在穗工作又難辦戶口的，可能是學(xué)歷極低，或者生活時(shí)間很短的人士，這個(gè)群體又想買房，又要考慮子女入學(xué)，又必須選在南沙的就更加少了。所以能享受這個(gè)政策的群體總量就很少。

從南沙學(xué)位房到萬(wàn)億穩(wěn)定基金：中國(guó)房地產(chǎn)的突圍之路

近日，粵開證券專家建議：成立 2 萬(wàn)億房地產(chǎn)穩(wěn)定基金。專項(xiàng)用于保交樓、收儲(chǔ)存量房和房企存量閑置土地等，緩解房企流動(dòng)性壓力，以堅(jiān)定不移的決心并釋放強(qiáng)烈的信號(hào)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng) “止跌回穩(wěn)”。這是至今為止，第一個(gè)提出成立 “房地產(chǎn)穩(wěn)定基金” 的建議。很具有開創(chuàng)性，很有價(jià)值，很值得思考。為什么呢？因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)，在中國(guó)和其他國(guó)家相比較，特別是和歐美比較，有很大不同。

1、中國(guó)地方政府財(cái)政超級(jí)依賴土地收入。

各城市賣地收入，平均占地方可支配收入的 40% - 60% 之間。由于地方財(cái)政高度依賴賣地，所以地方政府特別希望房地產(chǎn)能穩(wěn)定。

2、據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)家庭財(cái)富占比中，住房占比近 70%。房?jī)r(jià)不穩(wěn)，民眾財(cái)富獲得感低，就更加不敢消費(fèi)，所以民眾希望房?jī)r(jià)穩(wěn)定。房?jī)r(jià)不穩(wěn)，直接打擊社會(huì)消費(fèi)和信心。

3、房地產(chǎn) + 建筑業(yè)帶來(lái)數(shù)千萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，也帶給各地方最主要的稅收來(lái)源，是經(jīng)濟(jì)中最重要的產(chǎn)業(yè)，沒有之一，汽車都只能排第二。所以從產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的角度看，更希望房地產(chǎn)穩(wěn)，房?jī)r(jià)穩(wěn)。

4、各國(guó)金融市場(chǎng)的主力是有明顯差異的，美國(guó)最大的是股市，日本是債市，中國(guó)是樓市。中國(guó)要穩(wěn)定金融，樓市比股市規(guī)模更大，范圍更廣，自然也比股市和債市更重要。所以金融希望房地產(chǎn)穩(wěn)定。

基于以上經(jīng)濟(jì)的基本面，可看出房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位明顯高于其他國(guó)家。和歐美發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)，民生，消費(fèi)以及金融系統(tǒng)產(chǎn)生的影響也要明顯更高。所以成立專門基金穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)不是可不可能的問題，而是勢(shì)在必行的選項(xiàng)。

個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考