這兩天，家住南京上秦淮銀城旭輝云臺(tái)天境的李女士很苦惱：

“小區(qū)已交付5年，最近突然接到物業(yè)通知，銀城地產(chǎn)被施工單位起訴，買了車位但還沒辦證的業(yè)主抓緊去辦，以免被法院查封凍結(jié)?！?/p>

收到消息，李女士第一時(shí)間趕往江寧區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理車位產(chǎn)權(quán)證，卻被告知自家車位早在去年3月就已被查封！

這兩年，被地產(chǎn)公司暴雷拖累，業(yè)主買了車位卻因沒有辦證而被查封，在南京并不是個(gè)例。發(fā)生在云臺(tái)天境的業(yè)主車位被一輪輪查封，究竟是什么情況？銳評(píng)君前往小區(qū)，嘗試?yán)迩迨虑槭寄?/p>

01

由銀城和旭輝聯(lián)合開發(fā)的云臺(tái)天境，位于江寧上秦淮。與五礦瀾悅棲原、翠屏誠園等相比，小區(qū)離砂之船、地鐵3號(hào)線秣周東路站等配套的距離略遠(yuǎn)。

2018年9月，云臺(tái)天境首開，均價(jià)約2.9萬/㎡，吸引了近2500組買房人去搖號(hào)。2020年3月，小區(qū)正式交付。同年夏天，小區(qū)車位開賣，銷許價(jià)16萬至18萬/個(gè)。

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，云臺(tái)天境共入網(wǎng)1514個(gè)車位，截至目前，已出售1072個(gè)車位。

交付即住進(jìn)來的李女士，2020年7月以約14萬的價(jià)格買了云臺(tái)天境的車位，但因種種原因，一直沒有辦理車位產(chǎn)權(quán)證。

“上周，管家突然通知抓緊去辦證，銀城地產(chǎn)被施工單位起訴，最晚在5月10日左右，江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院將查封小區(qū)部分車位?！崩钆扛嬖V銳評(píng)君。

在物業(yè)的提醒下，這兩天，陸續(xù)有云臺(tái)天境的業(yè)主們趕往江寧區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，成功辦理了車位產(chǎn)權(quán)證。

相比之下，李女士就沒那么幸運(yùn)了。

盡管物業(yè)并沒有明確告知被查封車位的區(qū)域、數(shù)量，安全起見，李女士也第一時(shí)間趕去辦證，“前面的流程都很順利，工作人員點(diǎn)擊最后一步繳納契稅時(shí)，彈窗顯示我家車位已被查封，無法辦證。”

什么？已知的查封還沒執(zhí)行，未知的查封早已悄悄進(jìn)行了？

郁悶的李女士，按照不動(dòng)產(chǎn)登記中心的指引，查詢到早在2024年3月，自家車位已被六合區(qū)人民法院查封。

“六合區(qū)人民法院告訴我，云臺(tái)天境已被查封的車位不止我一家，但我和鄰居們沒有接到過任何通知。”李女士說，“甚至銀城物業(yè)也不知情，我去咨詢管家，對(duì)方很吃驚?！?/p>

銳評(píng)君在云臺(tái)天境的公區(qū)、各單元入戶大堂、物業(yè)服務(wù)中心等地尋找，并沒有看到車位被查封的相關(guān)公告，地下車庫的車位都可以正常使用，看不出查封痕跡。

對(duì)此，有律師表示：“車位等不動(dòng)產(chǎn)被查封，進(jìn)入拍賣等流程后，才會(huì)涉及到物權(quán)轉(zhuǎn)移等實(shí)質(zhì)性操作，在此之前可能不會(huì)影響正常使用。但業(yè)主有知情權(quán)，法院、地產(chǎn)公司、物業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知?！?/p>

02

我們知道，云臺(tái)天境由銀城和旭輝聯(lián)合開發(fā)，銀城為實(shí)際操盤方。

這家南京本土房企成立于1993年，早期憑借高水準(zhǔn)的西堤國(guó)際、寶船聽濤、銀城東苑等住宅項(xiàng)目，獲得了不錯(cuò)的口碑。

發(fā)展生涯中，銀城地產(chǎn)有幾個(gè)高光時(shí)刻：

比如2012年，憑借江心洲的長(zhǎng)島觀瀾，走出早期的低谷期。

比如2018年，通過多布局拿地，手握豐富土儲(chǔ)，將戰(zhàn)略深耕城市擴(kuò)大至長(zhǎng)三角。包括云臺(tái)天境、悅見山、鉑悅源墅、江山御等在內(nèi)的新盤，就是這一時(shí)期的作品。

云臺(tái)天境實(shí)景圖

好景不長(zhǎng)。2022年，銀城經(jīng)歷了股價(jià)暴跌、項(xiàng)目停工等至暗時(shí)刻，深陷債務(wù)危機(jī)泥潭。

天眼查顯示，與南京銀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司相關(guān)的法律訴訟案件超150個(gè)，截至目前，執(zhí)行標(biāo)的總金額超6.3億，未履行比例高達(dá)98.7%。

銀城地產(chǎn)持股比例達(dá)51%、云臺(tái)天境的開發(fā)主體南京佳運(yùn)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，此前已多次被告上法院，法人也多次被鼓樓區(qū)人民法院、江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院、六合區(qū)人民法院下發(fā)限制消費(fèi)令。

銳評(píng)君查詢了司法拍賣網(wǎng)，發(fā)現(xiàn)就在5月3日，云臺(tái)天境編號(hào)為9、10、11號(hào)的三個(gè)車位即將拍賣，市場(chǎng)價(jià)12萬/個(gè)，起拍價(jià)均為8.4萬。

拍賣頁面附上的不動(dòng)產(chǎn)查詢登記結(jié)果顯示，這三個(gè)車位的權(quán)利人為南京佳運(yùn)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2024年4月3日被鼓樓區(qū)人民法院查封后，又被江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院輪候查封。

我們咨詢了銀城物業(yè)的相關(guān)工作人員，對(duì)方表示：受地產(chǎn)影響，銀城開發(fā)的不少小區(qū)都經(jīng)歷了車位查封的情況，云臺(tái)天境的究竟被查封過幾次，已經(jīng)搞不清楚。

那么，這三個(gè)即將被拍賣的車位，是開發(fā)商尚未賣出去的車位，還是被“誤傷”的業(yè)主的？

隨后，銳評(píng)君又查閱了南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的銷控表，若對(duì)應(yīng)的車位編號(hào)與交付后的編號(hào)一致，那么，這三個(gè)車位就是還沒賣出去、屬于銀城地產(chǎn)的車位。

銳評(píng)君要提醒云臺(tái)天境的業(yè)主們，無論自家車位在不在接下來的查封名單內(nèi)，若沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，請(qǐng)及時(shí)將購買合同、購買發(fā)票、付款截圖等車位購買證明材料復(fù)印件提交給物業(yè)管家登記，物業(yè)將統(tǒng)一交給江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院。與此同時(shí)，盡快辦理產(chǎn)權(quán)證，以免以后再遇到被“誤傷”查封的情況。

03

更早之前，南京板橋藍(lán)光公園1號(hào)的業(yè)主們，已經(jīng)體驗(yàn)過類似的鬧心。

2022年11月，藍(lán)光公園1號(hào)小區(qū)里，赫然出現(xiàn)一紙南京市雨花臺(tái)區(qū)人民法院張貼的車位查封公告。

依據(jù)（2021）蘇0114民初5919號(hào)民事裁定書，雨花臺(tái)區(qū)人民法院于2022年6月8日查封了南京藍(lán)光和駿置業(yè)有限公司名下，坐落于藍(lán)光公園1號(hào)地下車庫地下1層不動(dòng)產(chǎn)（車位）共250個(gè)。

當(dāng)時(shí)，不少全款購買了車位的業(yè)主們，還沒來得及辦理車位產(chǎn)權(quán)證，就與開發(fā)商的部分未售出車位一并被查封，很是郁悶。

怎么辦？查封公告給了業(yè)主們建議：向法院提交相應(yīng)的材料，成功進(jìn)行“查封解綁”后，再辦理車位產(chǎn)權(quán)證。

在房地產(chǎn)行業(yè)的深度洗牌中，一批地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出險(xiǎn)，留下了不少“爛攤子”。如果遇到諸如藍(lán)光、銀城業(yè)主這般，自家車位被查封的情況，要如何應(yīng)對(duì)？

早在2023年，南京市中級(jí)人民法院就在官微公布了一則類似案例的審理情況。簡(jiǎn)單來說，購買車位的業(yè)主，合法權(quán)益具有優(yōu)先性，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于一般債權(quán)予以保護(hù)。如果還沒辦證就被查封，可要求法院撤銷查封執(zhí)行。

相關(guān)法律條文參考：

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

法院提醒：業(yè)主在購買車位的過程中，應(yīng)注意留存合同簽訂、占有使用、價(jià)款支付的原始憑據(jù)，以防范因標(biāo)的物上存在權(quán)利瑕疵而帶來的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，還應(yīng)及時(shí)辦理車位所有權(quán)變更登記手續(xù)，減少不必要糾紛的產(chǎn)生。