我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自房段子解答案例。由于以下問(wèn)答信息，部分涉及到隱私等問(wèn)題，因此有所刪減。均為此前問(wèn)答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購(gòu)房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問(wèn)題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問(wèn)

段哥，我們目前看到了一套房，房東給中介報(bào)價(jià)**萬(wàn)，說(shuō)是前面還有一組其他客戶在排隊(duì)面談，中介喊我們搶先去談，但是我害怕?lián)屜日劸徒o高價(jià)了，但如果不搶先又容易被前面一組客戶給買了，咋辦呢？

房段子解答

你是典型的既怕又怕，既要又要啊。 說(shuō)到底，這是二手房面談的博弈問(wèn)題。

粉絲說(shuō)目前看上了一套二手房，心動(dòng)的概率還是比較高，畢竟也存在較高的緊迫性，大概有80%的想法是買下來(lái)。

現(xiàn)在房東報(bào)價(jià)155萬(wàn)，但前面有一組其他的面談客戶，給到了150萬(wàn)房東拒絕了，還在面談中。

問(wèn)題在于，我們要不要直接去找房東面談？還是說(shuō)等前面一組客戶談崩了再去面談？

直接找房東談的話，可能會(huì)以153-154萬(wàn)的價(jià)格“追高”，讓房東得利。

等前一組客戶面談的話有可能被他們搶先拿下，估計(jì)152-153萬(wàn)成交，這樣雖然沒(méi)追高，但是也失去了一次良好的買入機(jī)會(huì)。

現(xiàn)在房東可能就想反復(fù)拿捏前一組客戶和我們，價(jià)高者得，我很明白房東的想法，不想讓他得逞，但是也聯(lián)系不上前一組客戶，不好溝通合計(jì)。

總結(jié)下意思，既怕買到高價(jià)，又怕買不到，從博弈的角度來(lái)說(shuō)，應(yīng)該怎么處理才最客觀科學(xué)理性？

針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，其實(shí)沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案，我問(wèn)了Ds、Kimi以及豆包。

Ds建議：立即以151萬(wàn)為起點(diǎn)開(kāi)啟談判，設(shè)置152.5萬(wàn)為硬性上限，在2小時(shí)內(nèi)結(jié)束博弈。根據(jù)賣方反饋動(dòng)態(tài)調(diào)整，若觸及153萬(wàn)則啟動(dòng)備選方案，此時(shí)綜合期望值最優(yōu)。數(shù)據(jù)顯示在二手房競(jìng)價(jià)博弈中，主動(dòng)方在首次報(bào)價(jià)后24小時(shí)內(nèi)達(dá)成交易的概率比被動(dòng)等待高37%，而最終成交價(jià)差異中位數(shù)僅為0.8%。

Kimi建議：結(jié)合博弈論的“納什均衡”思想，最優(yōu)策略是主動(dòng)出擊，但通過(guò)談判試探房東的底線，同時(shí)避免暴露自己的真實(shí)意圖。1、直接聯(lián)系房東問(wèn)底價(jià)；2、如果房東拒絕，那么用152、153萬(wàn)來(lái)探明底價(jià)；3、pua房東，比如說(shuō)另一組客戶和你都有打算看談別的房子了；4、堅(jiān)持底線，比如153萬(wàn)。

豆包建議：直接面談，亮出你的上限和誠(chéng)意： “這是我結(jié)合前組報(bào)價(jià)和市場(chǎng)行情的合理價(jià)格，如果可以，馬上給你打錢，全款！”

從大家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，有什么更好的辦法嗎？

粉絲提問(wèn)

你好，我們打算首付60萬(wàn)，公積金貸款80萬(wàn)內(nèi)，買房總價(jià)120-140萬(wàn)。目前我們自住溫江柳城印象套二，有一個(gè)娃娃，加上父母5個(gè)人，考慮改善點(diǎn)的二手房。買房需求聚焦于溫江區(qū)楊柳河、鳳溪河地鐵站周邊，具體為：需是電梯地鐵房，期望離現(xiàn)居地楊柳河小區(qū)近以便與父母共餐；已看的明信城、合誼萬(wàn)景臺(tái)小區(qū)各有不足。同時(shí)存在三大疑惑：是否等明年購(gòu)房、當(dāng)下是否入手合誼萬(wàn)景臺(tái)、有無(wú)其他小區(qū)推薦，以及關(guān)注周邊小學(xué)教學(xué)水平和是否能購(gòu)置更好學(xué)區(qū)房 。

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

目前你們想法是140萬(wàn)以內(nèi)，最好是120-140萬(wàn)的買法，雖然放在成都不高，但是在溫江還算是比較合適的了，電梯房，偏剛改的產(chǎn)品是沒(méi)問(wèn)題的。至于首付和貸款這個(gè)自行分配，沒(méi)啥問(wèn)題，現(xiàn)在公積金政策、利率都比較低，是趕上好時(shí)候了。

從自住的房子來(lái)看，柳城印象本身就是在鳳溪河周圍，屬于地鐵房范疇，以后你們要蹭飯的話，只要依托地鐵概念，就沒(méi)有問(wèn)題。這套房是79p套二，孩子也越來(lái)越大了，明顯是住不下了，單純當(dāng)做你們父母的養(yǎng)老，飲食起居還可以，你們一家三口是時(shí)候獨(dú)立出來(lái)了（前提是不賣柳城印象的話）。

從你們先買房的大方位概念來(lái)說(shuō)，楊柳河地鐵站、鳳溪河地鐵站周邊地鐵房問(wèn)題倒也不大。

明信城AB區(qū)算是周邊比較典型的次新盤了，你們預(yù)算140萬(wàn)內(nèi)的，真的就超預(yù)算了嗎？我覺(jué)得未必。先不說(shuō)否定這個(gè)樓盤，至少?gòu)念A(yù)算的角度來(lái)看，一方面我認(rèn)為有朝向視野采光滿足要求的套三套四，另一方面價(jià)格即使不合適，那么也完全可以按兵不動(dòng)，耐心等待滿二稅費(fèi)降低，等待房?jī)r(jià)的進(jìn)一步刺激下行，等待偶爾的房東繃不住后你們的撿漏砍價(jià)。

旁邊的合誼萬(wàn)景臺(tái)，也是非常非常次新的樓盤，說(shuō)實(shí)話，符合價(jià)格預(yù)算的也很多，甚至不乏是大套三套四，但一方面清水房居多，另一方面未滿二稅費(fèi)高，再者就是步行到地鐵站大概是900多米了，你們長(zhǎng)期依托地鐵上班通勤的話，壓力比較大。

所以我從個(gè)人經(jīng)驗(yàn)的角度來(lái)說(shuō)，價(jià)格是其次的，真的不要為價(jià)格困擾自己，等等黨終有春天。我認(rèn)為真正優(yōu)質(zhì)的戶型房源，真正優(yōu)質(zhì)的地段通勤，這個(gè)才是完美的買法。

合誼萬(wàn)景臺(tái)和明信城兩個(gè)小區(qū)不知道你們?nèi)?shí)地對(duì)比過(guò)差距，喜好沒(méi)有？差別是不是很大？如果差距大，那么優(yōu)質(zhì)的這個(gè)盤（如合誼）能否忽視其他缺點(diǎn)？如果差距小，那么就應(yīng)該選擇外部環(huán)境更好的明信城？

至于說(shuō)其他的樓盤，我建議還是要多看多比較，比如看看和信孔雀天成、光華瑞廷、選擇優(yōu)質(zhì)的樓盤本身是很重要的。

總結(jié)一下，合誼萬(wàn)景臺(tái)，這個(gè)樓盤目前成交行情來(lái)看，單價(jià)就是1萬(wàn)左右，清水+高稅的大背景是這樣，但這不代表就是永遠(yuǎn)不變的正確的買入機(jī)會(huì)。我覺(jué)得不妨等一等，熬一熬。

熬到房子滿二沒(méi)有高額增值稅了，熬到房東進(jìn)一步下探跌破萬(wàn)元關(guān)口，我認(rèn)為還是有買入的機(jī)會(huì)的。

粉絲提問(wèn)

你好，我是追問(wèn)，之前咨詢過(guò)，目前有新川中德，萬(wàn)象城華潤(rùn)房產(chǎn)，孩子5歲，有二胎，夫妻雙方不含公積金一年有50萬(wàn)，存款200萬(wàn)，父母無(wú)房，想還孩子準(zhǔn)備中等學(xué)區(qū)房，父母也有更好的居住環(huán)境，希望保值增值。目前看了鳳城二期、三期的套四戶型。之前看過(guò)翡翠城站南萬(wàn)科等。

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

回顧一下你的情況，本身是持有華潤(rùn)7期，然后還有中德躍層，然后在考慮翡翠城三期、站南、萬(wàn)科等買法，期間也考慮過(guò)寬窄學(xué)府，但是放棄了。年初最終我們建議的是翡翠城可以考慮，畢竟的確更低密改善，但是還要補(bǔ)跌，所以建議觀察為主，針對(duì)特殊樓層，我們也做了特殊的計(jì)價(jià)分析。

現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，直接進(jìn)入了表格問(wèn)答2分析，現(xiàn)在家庭年入大概50多萬(wàn)，是二胎家庭了，恭喜恭喜，然后父母是有養(yǎng)老，所以家庭結(jié)構(gòu)是很優(yōu)質(zhì)的。家里的華潤(rùn)7期我覺(jué)得還可以繼續(xù)持有自住，整體價(jià)值是不錯(cuò)的，就是初中一般，高密一些，但我們另外去買二套，主要就是尋求偏低密改善，兼顧讀書(shū)還有保值性的買法了。

萬(wàn)科城市、站南被放棄了，翡翠城我覺(jué)得依然可以考慮，就是我們最開(kāi)始分析的那樣哈，現(xiàn)在依然處于觀察期，還沒(méi)觸底。

另外一個(gè)角度就是看大源片區(qū)，學(xué)區(qū)不多說(shuō)了，初中是比較均衡優(yōu)質(zhì)的，不知道你們夫妻上下班通勤會(huì)不會(huì)遠(yuǎn)呢？但男方是程序員在大源所以反而比華潤(rùn)更近一些？考慮到這個(gè)角度，也是很不錯(cuò)的片區(qū)買法，就是要適當(dāng)犧牲女方的通勤了。

1、翡翠城三期的這套房，2樓帶露臺(tái)，是高層產(chǎn)品，3T4，房東心理預(yù)期415，你們預(yù)期400萬(wàn)。到時(shí)候你們假離婚操作下來(lái)，組合貸利率是低一些，稅費(fèi)也因?yàn)槎追扛鸵恍?，這種操作辦法我是支持的，反正把優(yōu)勢(shì)集中把握到手，具體實(shí)操自己去做。

價(jià)值我分析過(guò)，你翻翻聊天記錄，我認(rèn)為應(yīng)該是2.8（清水房）*（133+14/2）*0.9+40*2.8*0.25+30*2.8*0.1=352.8+36.4=389.2萬(wàn)左右。

其中14/2是室內(nèi)套內(nèi)實(shí)得多得的面積部分。40平是產(chǎn)權(quán)花園，按照1/4折價(jià)。30平是無(wú)產(chǎn)權(quán)花園，按照1/10折價(jià)。

也就是說(shuō)這套房我覺(jué)得390萬(wàn)的總價(jià)是符合市場(chǎng)價(jià)值的，如果按照半年來(lái)的市場(chǎng)演變，那么380萬(wàn)我估計(jì)也是可能的，就看房東能否認(rèn)清形勢(shì)了，如果冥頑不明，或者說(shuō)你們確實(shí)愿意多溢價(jià)也愿意買下來(lái)，那我無(wú)話可說(shuō)，是你們自己的決定哈，總之我覺(jué)得在380-400萬(wàn)之間是沒(méi)啥大問(wèn)題的。

第二套是華潤(rùn)鳳凰城二期的清水房，法拍房，這套房你們要走法拍的話，我感覺(jué)就復(fù)雜一些了，因?yàn)槲疑婕胺ㄅ牡暮苌佟＿^(guò)戶風(fēng)險(xiǎn)主要是找法院這邊了解多次抵押情況，物業(yè)水電欠費(fèi)情況，是否有長(zhǎng)租（買賣不破租賃）等問(wèn)題，如果沒(méi)有問(wèn)題的話，可以參與進(jìn)來(lái)拍賣。

現(xiàn)在起拍價(jià)是320萬(wàn)，146戶型的行情應(yīng)該是在3.1萬(wàn)左右（此前有3.3、3.2萬(wàn)成交的，但是屬于年初年中了），作為清水房的話，我覺(jué)得-3k沒(méi)問(wèn)題吧？也就是還按照2.8萬(wàn)的單價(jià)來(lái)計(jì)算，由于不知道是不是特殊樓層（有沒(méi)有額外的花園贈(zèng)送），所以估計(jì)價(jià)值在408萬(wàn)左右，但考慮到法拍的特殊性，比如一些稅費(fèi)流程，所以還要適當(dāng)往下壓，比如400萬(wàn)內(nèi)，才算是基本平價(jià)買入的價(jià)格。如果要達(dá)到性價(jià)比的話，那么就還是像我說(shuō)的，按照390、380萬(wàn)的上限去考慮，起拍價(jià)320萬(wàn)，留給你們止損的價(jià)格空間并不多。

也就是說(shuō)，這兩套房其實(shí)有共通之處，都是華潤(rùn)開(kāi)發(fā)，都是房齡也不小，都是大戶型，都是偏低密改善的產(chǎn)品，總價(jià)的價(jià)值也很雷同，就看到底的法拍能更低，還是翡翠城的房東心里接受度更低？這是外部的緣分。

內(nèi)部的角度來(lái)說(shuō)，也要看你們是否喜歡對(duì)應(yīng)的戶型，樓層，視野采光，從內(nèi)心去看看到底哪個(gè)住著更舒服？至于外部的地鐵公園學(xué)區(qū)養(yǎng)老醫(yī)院，我覺(jué)得都很不錯(cuò)，任選其一都沒(méi)問(wèn)題的。

1、哪一套更抗跌？?jī)蓚€(gè)實(shí)力相當(dāng)，主要是看哪一套的最終總價(jià)更低。

2、鳳凰城二期已經(jīng)是老大，但不破哈，真正的破你可以去看看對(duì)面的中海蘭庭，華潤(rùn)的物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)是不錯(cuò)的，這點(diǎn)來(lái)說(shuō)保值性還是有，不會(huì)淪為純粹的老破大。至于說(shuō)最低價(jià)位，跌破2萬(wàn)可能性很小，當(dāng)前行情是3.1萬(wàn)，未來(lái)我覺(jué)得可能2.8萬(wàn)左右算是最最低的行情了，但時(shí)間周期可能很長(zhǎng)，不一定能等到這么久，買房也要看你們的緊迫性，自住消費(fèi)觀。

3、法拍總價(jià)我建議是控制在380-400萬(wàn)（含車位）這是針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的一個(gè)建議，不代表后面還能是這個(gè)價(jià)格。當(dāng)然，你要完全按照鳳凰城一期、二期低樓層，噪音樓層的價(jià)格去比對(duì)，估計(jì)也個(gè)夠嗆，這些價(jià)格存在偶然性，也存在瑕疵性。

4、學(xué)區(qū)需求是一方面，你們老人的低密改善需求也是一方面，如果能犧牲后者不那么著急的話，我覺(jué)得也可以等一等，再繼續(xù)觀察。大源假設(shè)合并中學(xué)的話，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有利空，但不是很大的波動(dòng)，因?yàn)橹饕某踔袑W(xué)區(qū)已經(jīng)成長(zhǎng)起來(lái)了，大源也不只是學(xué)區(qū)在支撐著價(jià)值。

5、中德的這個(gè)，強(qiáng)行處理的話，物業(yè)是必然要干預(yù)的，我建議還是先禮后兵，再找找別的關(guān)系來(lái)疏通下，如果還是不行，那么就試試偷偷的強(qiáng)行開(kāi)吧，沒(méi)有被發(fā)現(xiàn)那么就就抓緊賣點(diǎn)賣房；被發(fā)現(xiàn)被阻撓了，那么就恢復(fù)，成本也不高，還是按照平層認(rèn)了。