萬萬沒想到，在一口氣放出17宗宅地的3月之后，4月的成都中心城區(qū)直到今天，才不緊不慢地進(jìn)行了二季度的首次供地。

今天原本計劃出讓3宗地，分別來自天新、武侯以及郫都&金牛（跨區(qū)土地），但昨日天新地塊緊急“撤回”，結(jié)合今天的土拍結(jié)果，多少有點(diǎn)倒反天罡：主城武侯底價成交，近郊郫都溢價33%成交……

這些土地有啥看點(diǎn)？我們挨到說！

今天是武侯2025年的宅地首拍——悅湖板塊40畝純住宅用地，容積率1.6，吸引7家房企參拍，最終由武侯資本以樓面價15000元/㎡、總價6.36億元底價競得。

值得一提的是，就在昨天，該板塊剛底價成交了三宗商業(yè)（產(chǎn)業(yè)） 用地，拿地的也是武侯資本。

其實(shí)在去年的土地出讓計劃中，武侯就計劃出讓悅湖的2宗住宅用地、8宗商業(yè)用地，但去年全年，武侯一共只出讓了一宗土地（位于鷺島），而這10宗悅湖土地從未走上過拍賣臺。

近兩天接連出讓商業(yè)、住宅土地，悅湖似乎、好像終于要發(fā)力了！

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悅湖是座「產(chǎn)城湖」

悅湖的全稱，是悅湖科技城：一個 以“人工智能與機(jī)器人產(chǎn)業(yè)”為主導(dǎo)的特色園區(qū)。

按照規(guī)劃， 這里將構(gòu)建以人工智能與機(jī)器人產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，新型材料為特色的產(chǎn)業(yè)體系，建成15分鐘生活圈，配套金茂悅等高品質(zhì)住宅樓盤和菁領(lǐng)匯等高端人才公寓，匯聚西川等教育資源，最終實(shí)現(xiàn)生態(tài)環(huán)境與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的融合共生，在公園里“長”出新質(zhì)生產(chǎn)力之城。

簡言之，它是一座產(chǎn)城湖。

▍悅湖科技城科研樓

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地塊還行

但價值兌現(xiàn)周期較長

悅湖今天出讓的住宅地，從悅湖科技城的整體規(guī)劃來看，位置其實(shí)不錯：與近悅灣生態(tài)公園僅隔2個商業(yè)地塊，離整個板塊的核心干道——智遠(yuǎn)大道也不遠(yuǎn)。

但目前悅湖尷尬的點(diǎn)在于：兌現(xiàn)度一般。

1、生態(tài)。先說整個板塊最核心的生態(tài)——近悅灣生態(tài)公園，也就是早期的“悅湖”，占地300余畝，2022年底就傳出過要動工的消息，去年“基本呈現(xiàn)”，卻一直處于打圍施工的狀態(tài)。

上周，成都市公共資源交易服務(wù)中心發(fā)布《成都武侯近悅未來科技有限責(zé)任公司招標(biāo)計劃表（2025年5月擬招標(biāo)項(xiàng)目）》，官宣將在5月對近悅灣生態(tài)公園的改造提升進(jìn)行施工、監(jiān)理招標(biāo)。

據(jù)UP君現(xiàn)場打探到，公園內(nèi)水系確實(shí)已經(jīng)基本呈現(xiàn)，但可能因?yàn)橐脑焯嵘?，所以仍未開放，現(xiàn)場有工作人員表示：可能下半年會開放。

2、教育。是整個區(qū)域兌現(xiàn)比較快的配套，核心區(qū)已建成悅湖西川小學(xué)（川西營小學(xué)），中學(xué)、幼兒園2個項(xiàng)目正在進(jìn)行主體施工，預(yù)計今年底完工。

3、道路。悅湖當(dāng)前已經(jīng)建成智遠(yuǎn)大道等5條道路，總長度約3.9km，在建道路也不少，但還有好幾條斷頭路亟待打通。

▍智遠(yuǎn)大道

▍區(qū)域在建/待建道路實(shí)況

4、地鐵。離地塊最近的站點(diǎn)是南側(cè)的17號線白佛橋站（直線600+米），較遠(yuǎn)一點(diǎn)還有兩條線路：遠(yuǎn)期規(guī)劃中的29號線九架車站（規(guī)劃，直線1公里），以及北側(cè)的13號線萬家灣站（今年開通，直線超2公里），整體來看交通優(yōu)勢還是比較強(qiáng)。

從今天的土拍結(jié)果來看，悅湖的板塊價值還不是那么顯性，但藍(lán)圖非常美好：未來，悅湖科技園將力爭6～8年形成市場主體超800家，高新技術(shù)企業(yè)突破100家，年?duì)I收200億，稅收15億，為3萬人提供就業(yè)崗位的產(chǎn)業(yè)新城。

按照計劃，悅湖板塊今年將成為武侯區(qū)的供地大戶——希望今年，可以看到悅湖的日新月異！

郫都區(qū)今天出讓的土地，為跨金牛區(qū)的侯家橋TOD地塊：21.2畝純住宅用地，容積率2.0，吸引6家房企參拍，在經(jīng)歷46輪加價后，最終由四川聯(lián)投以樓面價9250元/㎡、總價2.612億元競得，溢價率33.09%！??！

能夠被6家房企同時“看上”，并且最終成交樓面價差點(diǎn)破萬、還超越了上個月的金牛區(qū)歡樂谷板塊土地（8800元/㎡），說明今天這宗地肯定有兩把刷子。

優(yōu)勢在于地段：跨區(qū)土地，緊鄰金牛侯家橋片區(qū)，周邊整體低密。

▍圖源：@國賓高科新城

從金牛區(qū)的發(fā)展規(guī)劃來看，侯家橋片區(qū)將打造金牛人工智能智造設(shè)計產(chǎn)業(yè)社區(qū)，以及未來人城境業(yè)和諧統(tǒng)一公園社區(qū)。

而地塊緊鄰侯家橋片區(qū)，則意味著，它未來必將與金牛侯家橋片區(qū)項(xiàng)目享受除公立教育之外的一切產(chǎn)業(yè)人口與配套資源。

此外，地塊北側(cè)一路之隔，便是成都早期的有錢人聚居地——成都后花園，北向視野非常好；西南側(cè)不遠(yuǎn)處又是成都別墅鼻祖—— 君臨天下，整個片區(qū)的居住氛圍主打一個高綠低密。

同時，地塊還緊鄰紅光大道，步行800米可達(dá)愛琴海購物中心，距離地鐵6號線侯家橋站以及鐵路犀浦東站 （尚未開放） 都不遠(yuǎn)，基礎(chǔ)配套還是比較完善。

▍紅光大道（拍攝于2024年8月）

這也使其擁有了極高的性價比：隔壁金牛侯家片區(qū)去年終止出讓的土地，起拍價就達(dá)到10700元/㎡，而今天這宗跨區(qū)土地，成交價才9250元/㎡！

但也有劣勢：一部分來自規(guī)模，另一部分也來自地段——僅約21畝，相較于周邊其他小區(qū)，規(guī)模略??；南側(cè)還有大面積待開發(fā)土地，成熟尚需時日。

今天天府新區(qū)原本計劃出讓的土地，來自天西：139.14畝純住宅用地，容積率1.5，起拍樓面價1.2萬元/㎡。

UP君個人認(rèn)為，這宗土地算得上是成都地價4w+后，天新的一次“試水”。

因?yàn)樗鼜陌鍓K上來說是屬于天西的「宜居活力區(qū)」，益州大道以西，目前 處于開發(fā)初期，距離天西核心有一路之隔。

這就有兩層含義：

一是作為 宜居活力區(qū)開篇地塊，后續(xù)還有大量可開發(fā)土地可以推出， 如果這宗地的市場認(rèn)可度高，那么整個益州大道以西片區(qū)未來價值不可估量；

二是這宗地的競拍和成交結(jié)果，在一定程度上可以反映但又不完全等同于市場對天西板塊的價值認(rèn)知—— 如果它不貴，也不影響天西核心現(xiàn)在和未來的貴；如果它貴，那就更好了，未來天西核心還可以更貴一些。

當(dāng)然，以上只是UP君的臆測，有其他看法的歡迎留言探討～

從昨天終止出讓的結(jié)果來看，天新這次“試水”不大成功，但這宗地其實(shí)挺有優(yōu)勢的。

第一，生態(tài)確實(shí)好。緊鄰錦江以及區(qū)域“網(wǎng)紅”公園——正興灣景觀大草坪，出門就能逛錦江，跟去年麓湖成交樓面價1.9w地塊優(yōu)勢相當(dāng)，江對岸又是建發(fā)淺水灣別墅區(qū)，視野直接幾公里無遮擋！

▍拍攝于2023年8月

第二，配套尚可。雖然離天西核心的天府七中、七小和 天府招商花園城略遠(yuǎn)，但隔壁就是天府七幼，南側(cè)還有大面積待開發(fā)土地以及天西目前真正的生活中心——正興鎮(zhèn) （秦皇菜市仍是當(dāng)前天西人民，尤其是老年人最愛去的菜市） ，后續(xù)或許會有配套補(bǔ)進(jìn)來。

此外， 它周邊還有3條地鐵線路：6號線釣魚嘴站、19號線正興灣站、規(guī)劃中的16號線達(dá)觀山站，雖然都不算近，但都距離尚可。

▍拍攝于2023年8月，如今天府總部基地很多建筑都已經(jīng)竣工了，變化非常大

第三，性價比高。錦江邊、139畝超大規(guī)模的1.5低容土地，高端屬性非常強(qiáng)，但它的起拍樓面價只有1.2萬——啥水平？今年成都中心城區(qū)出讓的所有一圈層土地，起拍價全都比它高。

第四，可以做天西首個「四代宅」。由于這宗地“ 鼓勵按照《四川天府新區(qū)直管區(qū)公園城市規(guī)劃管理創(chuàng)新規(guī)定(2024)》要求 建設(shè)”，本來很有可能誕生天西的首個「四代宅」，多少有些可惜。

這宗土地如果重回拍賣臺，會表現(xiàn)如何，大家也可以期待一下。

整體來看，繼3月瘋狂出地、地價兩次破紀(jì)錄以后，4月成都中心城區(qū)土拍明顯放慢了節(jié)奏。

中指數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，成都市本級 （中心城區(qū)+新津） 宅地出讓金 （219 億元） 位列全國第四，排名上升，與同能級二線城市相比，出讓金僅次于杭州。

新房市場成都也很能打： 一季度供應(yīng)同比下降17%，成交同比卻上升24%； 庫存下降、去化周期持續(xù)縮短； 3月推盤套數(shù)減少，去化率上升……

▍來源：中指數(shù)據(jù)

從某個角度來看，“地價破4”對土地市場的影響暫未突出顯現(xiàn)，甚至好像房企在面對非極核地段土地時，變得更謹(jǐn)慎了。但我們不妨，讓子彈再飛一會。

對于今天的土地，你有何看法？歡迎進(jìn)群或留言討論～

今年土拍合集↓

>3月28日：

>3月27日：

>3月11日：

>2月25日：

>1月27日：

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編輯：ZoeⅠ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網(wǎng)絡(luò)

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