給大家算一個(gè)數(shù)據(jù)，可能對于我們理解現(xiàn)在樓市所處的狀態(tài)，有些幫助。為求簡單，我還是只計(jì)算深圳的。

先期說明：以下測算不是嚴(yán)密計(jì)算，更多結(jié)合了個(gè)人主觀觀察。所以，未來若有官方數(shù)據(jù)，也許會有較大偏差。

房地產(chǎn)市場這輪調(diào)整以來的一個(gè)特征是：拋盤量極大，持續(xù)性也很強(qiáng)。大體上涉及到兩類業(yè)主，一類是“原始盤”，基于預(yù)期不善而拋盤；另一類是“高位盤”，基于現(xiàn)金流壓力而拋盤。

我們就算后一個(gè)，因?yàn)?，如果他們的現(xiàn)金流問題得不到顯著改善，選擇賣出是遲早的事。

那么，深圳的房奴家庭平均每戶房貸是多少？平均月供又是多少？這是本文要解決的問題。

一般市場計(jì)算一個(gè)城市的居民杠桿率會用居民房貸余額/GDP，但這是一個(gè)模糊的宏觀概念，大量的根本沒有房貸的家庭也被平均了進(jìn)來，但只有貸款買了房的家庭才存在供款壓力嘛。

所以，我們只計(jì)算有房貸的家庭，俗稱“房奴”，這樣更加量化。

依據(jù)去年存量房貸利率的調(diào)整，我們大致可以知道，截至2024年底，深圳有多少家庭有房貸呢？

64萬戶。這個(gè)數(shù)據(jù)來自于深圳人行。

同步來看，截至去年底，深圳居民家庭的房貸余額累計(jì)有多少？

我們?nèi)?strong>住戶部門人民幣中長期貸款這個(gè)數(shù)據(jù)，大體上可以等同于房貸。這個(gè)數(shù)據(jù)在2023年底大約是2.59萬億，2024年又增加了大約766億，加總，截至去年底，深圳居民家庭的房貸余額大約為：2.67萬億。

由此計(jì)算得出，截至去年底，深圳房奴家庭戶均分?jǐn)偟姆抠J余額大約為：417萬。

這是一個(gè)平均數(shù)，就我的粉絲咨詢來看，大部分要超過這個(gè)貸款額，不少都是上千萬的貸款，2-3千萬的也有一些，更高的就屬于個(gè)別了。當(dāng)然，也一定有很多低過這個(gè)數(shù)值的，但是貸款少也意味著月供壓力小些，想必是貸款少的也不需要什么咨詢吧。

下面，我們?nèi)恳苑抠J利率3.15%計(jì)算，在平均月供期限分別為30年、25年、20年、15年四種情景下計(jì)算。下面的計(jì)算太復(fù)雜，我不太會搞什么復(fù)雜的圖表，大家就這樣看文字重點(diǎn)吧。如果有水平高的童鞋，一張圖表搞完，請后臺留言教教我。

四種情境下，深圳這64萬戶家庭戶均分?jǐn)偟脑鹿┙痤~分別是多少呢？大約是：1.79萬元、2.01萬元、2.34萬元和2.91萬元?？紤]到平均時(shí)限30年不可能，我們主要依據(jù)后三個(gè)指標(biāo)做測算。

這里我要岔開一句，深圳沒有這樣的數(shù)據(jù)披露，關(guān)于房奴家庭的月供收入比數(shù)據(jù)，央行/深圳人行一定是可以建立一個(gè)單獨(dú)的數(shù)據(jù)系統(tǒng)的，并以此向外滾動披露，會更加有助于人們評判市場的健康程度。但這部分?jǐn)?shù)據(jù)是缺失的，香港能夠查到，我們只能這樣推算。

依據(jù)國際合理的月供收入比30%左右來測算，倒推可以得出，在上面說的后三種月供情境下，深圳房奴居民家庭的年度可支配收入將需要分別達(dá)到：80.4萬元、93.6萬元、116.4萬元。

我認(rèn)為這個(gè)不太可能，因?yàn)榭芍涫杖胧嵌惡笫杖?，如果按照這樣計(jì)算，房奴家庭稅前收入普遍都要百萬以上了，這個(gè)可能性太低了。

故：我們分別取40%、50%、60%這三個(gè)月供收入比數(shù)值，則在上述三種情境——月供期限25年、20年、15年——下，深圳房奴居民家庭按年可支配收入將需要分別達(dá)到：

在家庭月供收入比40%情境下，深圳房奴居民家庭按年可支配收入將需要分別達(dá)到：60.3萬元、70.2萬元、87.3萬元。

50%情境下，深圳房奴居民家庭按年可支配收入將需要分別達(dá)到：48.24萬元、56.16萬元、69.84萬元。

60%情境下，深圳房奴居民家庭按年可支配收入將需要分別達(dá)到大約：40.2萬元、46.8萬元、58.2萬元。

依據(jù)深圳七普人口測算，常住人口戶均2.25人?？紤]到買房家庭多數(shù)為有娃家庭，我們?nèi)艟?人計(jì)算，則，在上述三種月供收入比的情境下，深圳人均可支配收入按年需要分別達(dá)到（人均可支配收入這部分只是計(jì)算需要，可以跳過不看）：

在月供收入比30%的情境下，房奴家庭人均可支配收入按年需要分別達(dá)到：26.8萬元、31.2萬元、38.8萬元。這個(gè)數(shù)字大約是2024年深圳人均可支配收入的最低3.3倍以上，去年深圳人均可支配收入是8.11萬元。

在月供收入比40%的情境下，房奴家庭人均可支配收入按年需要分別達(dá)到：20.1萬、23.4萬、29.1萬，大約是2024年深圳全市人均可支配收入的2.48-3.59倍。

在月供收入比50%的情境下，房奴家庭人均可支配收入按年需要分別達(dá)到：16.08萬、18.72萬、23.28萬，大約是2024年深圳全市人均可支配收入的1.98-2.87倍。

在月供收入比60%的情境下，放你家庭人均可支配收入按年需要分別達(dá)到：13.4萬、15.6萬、19.4萬，大約是2024年深圳全市人均可支配收入的1.65-2.39倍。

也就是說，不管怎么設(shè)定，如果要完成支出覆蓋，上述各種情境下，房奴家庭年度可支配收入的最低值都要超過40.2萬，夫妻都上班則人均可支配收入至少要20.1萬。如果取個(gè)偏低值56.2萬，則夫妻人均可支配收入要在28萬以上。折合稅前的話，要30萬以上了。

總額滿足這個(gè)條件，容不容易？這些房奴家庭需要從事什么樣的職業(yè)，才可以滿足上述家庭支出的要求？

我選取兩個(gè)收入證據(jù)來測算。

依據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒，截至2023年底，深圳城鎮(zhèn)在崗職工收入水平在20萬以上的有7個(gè)行業(yè)，從高到底分別為：金融業(yè)人均工資44.6萬、采礦業(yè)人均工資34.6萬、電力燃?xì)馊司べY33.5萬、衛(wèi)生社會人均工資31.3萬、信息技術(shù)人均工資28.2萬、教育人均工資23萬、科研人均工資21萬。注意，這都是稅前。

對照上面的要求，大體上來說，夫妻都參與工作的話，應(yīng)該是至少有一位在上述前五大行業(yè)工作，方才有可能覆蓋掉上述支出。其他領(lǐng)域，那就要看個(gè)人能力、職位了。

另外看看個(gè)案，前幾天網(wǎng)上熱傳的騰訊、招行薪資水平。

騰訊是年薪百萬，招行降薪了人均58萬，也都是稅前。

像騰訊這種情況實(shí)屬極端案例，因?yàn)樗苓^去5年的沖擊相對還是小一些，而且公司的自由現(xiàn)金流創(chuàng)造實(shí)在太強(qiáng)。相對而言，招行的年薪水平可能更加符合我后臺咨詢的房奴家庭的真實(shí)負(fù)擔(dān)。簡單說，你家里得有個(gè)人在招行這樣的地方上班（而且還不能被優(yōu)化），這個(gè)月供才能算比較不痛。

我這樣算下來，自己也有點(diǎn)意外，因?yàn)橹庇X上房奴家庭不需要這么高才對。但是，如果考慮到這些房奴家庭的供房之外的支出，尤其是教育支出、醫(yī)療支出，可能還真的不低。

但實(shí)際上，達(dá)到招行這樣的收入水平，在深圳也不那么容易，否則也不會被大家拱上熱搜了。

算來算去，我的大致結(jié)論是：深圳這64萬房奴家庭們的現(xiàn)金流，至少有相當(dāng)部分沒有那么樂觀，他們的月供壓力與痛感，正變得越來越明顯。

400多萬的貸款，在以往的順周期里，似乎不是一件天大的事情。但是在過去幾年調(diào)整期，以及未來，伴隨著支出剛性，這平均每月2萬以上的現(xiàn)金流壓力，似乎令越來越多的家庭變得非常辛苦，乃至陷入困頓。

痛感最為強(qiáng)烈的，我理解應(yīng)該是在2019-2021年間買房的人群。這四年期間，深圳新房+二手房全部的交易量是接近35萬套，這部分家庭是那64萬戶房奴家庭里的主體痛感人群。原因是，這個(gè)時(shí)間段，一是2019年后房價(jià)短期內(nèi)漲得明顯，很多人恐慌時(shí)追入；二是負(fù)債高，負(fù)債高一方面是因?yàn)榉績r(jià)貴，另一方面是因?yàn)楦軛U上的猛，基于對未來房價(jià)繼續(xù)翻倍的預(yù)期；三是2023年之后經(jīng)濟(jì)快速轉(zhuǎn)頭，新房奴的收入預(yù)期普遍下滑，股市樓市資產(chǎn)損失顯著。故而，他們的現(xiàn)金流痛感，表現(xiàn)得極為刻骨。

以上這些計(jì)算，全部指的是買房做按揭貸款的這個(gè)房奴群體，但是，眾所周知，市場上還存在另外一個(gè)群體：經(jīng)營貸房奴群體。這個(gè)群體的現(xiàn)金流壓力更大，但是這部分?jǐn)?shù)據(jù)更加的隱蔽，更加不好測度。反過來說，這也意味著我們上面做的深圳房奴家庭的月供壓力測試，是保守的，實(shí)際上的情形，要更為嚴(yán)峻。

這部分痛感家庭，在如今的逆周期，毫無疑問需要更多的收入才能度過難關(guān)。而一旦他們的收入環(huán)境持續(xù)不能得到好轉(zhuǎn)/乃至有一部分會繼續(xù)惡化，被迫折價(jià)出售房產(chǎn)回籠現(xiàn)金減輕壓力，是遲早的事。我們現(xiàn)在看到的市場上的掛牌量居高不下，有很大一部分是這樣的情況。

就我體會，對于其中一部分家庭而言，折價(jià)出售房產(chǎn)還是比較好的情況。嚴(yán)重者實(shí)質(zhì)上已經(jīng)陷入了財(cái)務(wù)困境，最終不但會失去住房，而且還可能依然無法解決財(cái)務(wù)問題。

故此，從政策角度講，我認(rèn)為，住建及金融管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該更加著意關(guān)注這類人群，或許可以讓未來的紓困政策變得更有針對性。

你們覺得呢？歡迎留下你的情況。

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