李光寧，華發(fā)股份華東業(yè)績(jī)大幅下滑，毛利率墊底，還可能反彈嗎？

作為房地產(chǎn)企業(yè)，千億規(guī)模是第一梯隊(duì)的重要標(biāo)志。同樣，華發(fā)股份也不能免俗，在其管理層討論與分析章節(jié)中，將連續(xù)5年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)保持千億規(guī)模，作為第一部分。

年報(bào)顯示，2024年，華發(fā)股份全年實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售1,054.44億元，連續(xù)5年穩(wěn)居千億陣營(yíng)。報(bào)告期內(nèi)，華發(fā)股份始終堅(jiān)持緊抓銷(xiāo)售回款，實(shí)現(xiàn)回款金額499.78億元，報(bào)告期末預(yù)收樓款達(dá)873.55億元，待結(jié)算資源充沛。報(bào)告期內(nèi)，華東大區(qū)全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售461.73億元，銷(xiāo)售占比43.79%，為公司銷(xiāo)售奠定基石；華南大區(qū)全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售320.76億元，銷(xiāo)售占比30.42%，銷(xiāo)售指標(biāo)增勢(shì)明顯；珠海大區(qū)全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售249.77億元，銷(xiāo)售占比23.69%，穩(wěn)居珠海龍頭地位；北方區(qū)域全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售22.18億元，銷(xiāo)售占比2.10%。

然而，值得玩味的是，2024年公司整體毛利率從2023年的17.39%降至14.32%，而華東大區(qū)則以營(yíng)收219.27億元，毛利率9.34%的成績(jī)，下滑至10%以下，毛利率排名繼續(xù)墊底。遠(yuǎn)低于華南大區(qū)的17.86%。而在2023年的業(yè)績(jī)報(bào)中，華東及華中地區(qū)的毛利率盡管也是最后，但至少還有12.20%。

來(lái)源：華發(fā)股份2024年年報(bào)截圖

再結(jié)合一下四年數(shù)據(jù)對(duì)比，作為華發(fā)股份銷(xiāo)售奠基石的華東大區(qū)，除了在2022年排名第二之外，其三年一直是吊車(chē)尾的存在。

來(lái)源：華發(fā)股份2021—2024年年報(bào)數(shù)據(jù)

上圖中2022年和2023年華東大區(qū)數(shù)據(jù)源自業(yè)績(jī)報(bào)中“華東及華中地區(qū)”合并數(shù)據(jù)。

市值哥這里要說(shuō)明一下，由于房地產(chǎn)行業(yè)采取預(yù)售制度，銷(xiāo)售額一般都會(huì)計(jì)入合同負(fù)債，如住宅項(xiàng)目，通常在竣工驗(yàn)收并交付給客戶時(shí)，才能由合同負(fù)債結(jié)轉(zhuǎn)為收入。而這個(gè)結(jié)轉(zhuǎn)后期一般都為2～3年。

因此，選取一些典型的結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目，做微觀觀察，更具有分析價(jià)值。

市值哥以年報(bào)中上海結(jié)轉(zhuǎn)的浦錦兩個(gè)項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行分析。兩項(xiàng)目均為華發(fā)股份與建發(fā)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，2024年兩項(xiàng)目共計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)了58.91億元，占2024年華東大區(qū)營(yíng)收的26.87%，為華東大區(qū)的結(jié)轉(zhuǎn)大頭。

來(lái)源：華發(fā)股份2024年年報(bào)截圖

再看看是什么時(shí)候開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的呢？來(lái)自上海市官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的數(shù)據(jù)顯示，縵云項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間為2022年11月。市值哥比對(duì)了一下住宅面積，和年報(bào)的結(jié)算面積71251.02平方米一致，那就沒(méi)錯(cuò)了。結(jié)合年報(bào)結(jié)轉(zhuǎn)和結(jié)算面積，縵云項(xiàng)目的結(jié)算均價(jià)在6.24萬(wàn)元/平方米。

來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)截圖

據(jù)公開(kāi)資料顯示，項(xiàng)目所在地塊為閔行區(qū)浦錦街道MHP0-1302單元18-01地塊，2022年6月由建發(fā)&華發(fā)以29.86億元競(jìng)得，成交樓板價(jià)40580元/平方米，地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)68000元/平方米。而從公布的項(xiàng)目一房一價(jià)表來(lái)看，其銷(xiāo)售的均價(jià)為6.8萬(wàn)元/平方米。

來(lái)源：項(xiàng)目官微公布信息

對(duì)此，好友懟叔做了一個(gè)簡(jiǎn)單的測(cè)算（僅為粗算，并不涉及項(xiàng)目實(shí)際財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)），估計(jì)了一下這個(gè)項(xiàng)目的毛利率。

按照這個(gè)來(lái)看，如果樓板價(jià)在40580元/平米的話，常規(guī)項(xiàng)目的毛利率大概在17%左右，整體收益還算不錯(cuò)。但是從另一層面來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)金額就占大區(qū)結(jié)轉(zhuǎn)總額的20.27%，毛利率符合估算，整個(gè)大區(qū)毛利率連10%都不到的話，難不成是其他項(xiàng)目的毛利率拖了后腿？

回到華發(fā)這邊來(lái)看，華東大區(qū)另外兩個(gè)重點(diǎn)城市，南京和蘇州，來(lái)自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2022年，華發(fā)股份在南京以全口徑112.82億元，排名第七，蘇州則是以93.89億元，排名第12名。

銷(xiāo)售成績(jī)和排名都還可以，但是按照目前的公開(kāi)數(shù)據(jù)來(lái)看，整體毛利率是個(gè)謎，不然也不會(huì)讓華東大區(qū)的毛利率吊尾啊。難不成是促銷(xiāo)策略雖保住了銷(xiāo)售規(guī)模，犧牲了利潤(rùn)空間，進(jìn)一步印證“以價(jià)換量”難掩資產(chǎn)質(zhì)量下滑的毛利率風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)？各位看官也可以一起分析分析。

市值君認(rèn)為，在目前環(huán)境中“以價(jià)換量”無(wú)可厚非，但從某種程度上也說(shuō)明公司在策略上并不成功，曾押寶占比五成以上收入的華東大區(qū)，如今卻存在并不友好的利潤(rùn)情況，我們相信華發(fā)股份也認(rèn)識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題。

這種規(guī)模是別人的一倍，毛利率卻是別人一半的情況，除非任務(wù)在身，不然這種規(guī)模的確沒(méi)有太大的意義。

不過(guò)從華發(fā)股份年報(bào)中銷(xiāo)售數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)華東大區(qū)在銷(xiāo)售上的明顯變化：2023年華東大區(qū)全年完成銷(xiāo)售692.71億元，銷(xiāo)售占比55%；2024年全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售461.73億元，銷(xiāo)售占比43.79%。

沒(méi)錯(cuò)，華發(fā)華東大區(qū)不僅銷(xiāo)售下滑了約231億，占比也下滑了超過(guò)11個(gè)百分點(diǎn)，好在華南大區(qū)和珠海大區(qū)2024年的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)非常爭(zhēng)氣，華南大區(qū)2024年銷(xiāo)售同比增加10.57億元，達(dá)到320.76億元，而珠海大區(qū)銷(xiāo)售更是同比增加了58.5億元，達(dá)249.77億元。華南大區(qū)穩(wěn)步向上，珠海大區(qū)氣勢(shì)如虹，華東大區(qū)還能保住這“基石”榮譽(yù)嗎？

不過(guò)，從克而瑞2023和2024年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值排行榜發(fā)現(xiàn)，華發(fā)2024年的拿地明顯謹(jǐn)慎了很多。市值君認(rèn)為，謹(jǐn)慎拿地對(duì)華發(fā)股份當(dāng)下或許是好事，不過(guò)這雙刃劍，有時(shí)讓你猜不到結(jié)果，完全是考驗(yàn)老板的眼光和決策力了。