文/謝逸楓

2025年一季度土地市場中一波地王潮席卷熱點(diǎn)城市，出現(xiàn)地王的熱點(diǎn)城市分別為上海、杭州、北京、深圳、成都、蘇州、寧波、廈門、南通、合肥、天津。毫無疑問，地王潮的爆發(fā)，未來熱點(diǎn)城市房價要上漲了嗎？

熱點(diǎn)城市人口增長迎來大爆發(fā)，這些分別為深圳、廣州、合肥、長沙、南昌、杭州、寧波、濟(jì)南、成都、福州、泉州、南京。其中深圳、廣州、合肥、長沙、南昌、杭州人口增長均超10萬人，未來房價上漲概率最大。

15座萬億城市2024年人口數(shù)據(jù)顯示，11座的常住人口錄得正增長。其中深圳人口增量第一，增加達(dá)19.94萬人，連續(xù)10年10萬級人口增長，堪稱人口收割機(jī)。增速最快的是合肥市，比2023年人口增長1.51%。

這次重現(xiàn)面粉貴過面包的現(xiàn)象，是房地產(chǎn)市場下行周期調(diào)整階段爆發(fā)的地王潮，非常罕見。與2005年、2009年-2010年、2013年、2016年的地王潮環(huán)境不同，與2024年地王潮環(huán)境如出一轍。

2005年、2009年-2010年、2013年、2016年的地王潮背后，根本原因是資本大量進(jìn)入和房企補(bǔ)倉及銷售火爆、加杠桿和高債務(wù)、房價上漲、樓市火爆、流動性過剩有直接的關(guān)系，其次是土地供應(yīng)模式。

2025年一季度土地市場明顯升溫，核心城市多宗熱點(diǎn)地塊成交帶動成交金額同比增長超過30%，平均溢價率超過10%，多宗優(yōu)質(zhì)地塊拍出較高溢價。其中上海、杭州多宗土地溢價率超30%，成都、蘇州核心區(qū)地塊溢價率在20%以上。

截至3月31日，上海、北京、杭州、成都、天津等熱點(diǎn)城市的土地成交樓面價均創(chuàng)歷史最新高。2月20日，上海2025年第一批集中土拍正式開拍，共出讓虹口、浦東、松江、奉賢區(qū)4幅宅地，總起始價119.24億元。

象嶼參與奉賢新城一宗地塊的競拍，最終該地塊被龍湖集團(tuán)與建華集團(tuán)聯(lián)合體以總價10.57億元競得。1月象嶼與保利發(fā)展、招商蛇口、國貿(mào)地產(chǎn)共4家房企參與松江SJS30003單元地塊的爭奪，最終保利發(fā)展以總價20.52億元拿下該地塊。

最終經(jīng)過一天的激烈角逐，4幅地塊全部溢價出讓，總成交價159.26億元，平均溢價率高達(dá)33.56%。其中虹口地塊成為市場關(guān)注焦點(diǎn)，經(jīng)過兩個半多小時、184輪極限拉扯，該地塊由金茂與慶隆以89.64億元競得。

虹口地塊89.64億元，成交樓面價達(dá)到11.7473萬元/平方米，創(chuàng)下今年全國最高樓面價紀(jì)錄。2月25日，上海以協(xié)議方式出讓靜安寺附近兩宗地，其中095-7地塊為住宅用地，占地面積約0.21公頃，容積率1.44。

協(xié)議出讓的上海靜安寺附近兩宗地095-7地塊，總價4.87億元，折合樓面價16.11萬元/平，再次創(chuàng)造了新的全國最高價。2月26日，天津和平區(qū)山東路地塊成交樓面價4.3449萬元/平方米，刷新2018年以來天津市樓面價最高紀(jì)錄。

3月26日，上海市徐匯區(qū)東安新村舊改項目共規(guī)劃了3宗宅地，將分別進(jìn)行協(xié)議出讓、產(chǎn)權(quán)交易2步流程。根據(jù)公示，徐匯區(qū)C030301單元127b-23地塊通過協(xié)議方式出讓，成交價為83.5億，折合樓板價約12.6萬元/ 平方米。

1月2日，北京海淀區(qū)朱房村HD00-0803-0030地塊被建發(fā)地產(chǎn)以90.4億元拍得，成為北京土拍市場樓面價首次突破9萬元/平方米的標(biāo)志性交易。3月18日，北京海淀區(qū)樹村資金平衡用地統(tǒng)籌項目地塊成交樓面價首次突破10萬元/平方米。

3月18日，北京海淀樹村地塊被中海地產(chǎn)以75.02億元的價格摘得，成交樓面價10.2347萬元/平方米，刷新北京涉宅用地成交樓面價最高紀(jì)錄，之前最高紀(jì)錄為1月2日建發(fā)競得的海淀朱房地塊，成交樓面價9.5407萬元/平方米。

1月24日，杭州湖墅民生藥廠地塊，經(jīng)過220輪競價，地塊由濱江以54.56億元總價競得，成交樓面價6.48萬/平米，溢價率71.25%。3月25日，位于杭州錢塘江南岸的18號地塊以77408.51元/平方米的成交樓面價，創(chuàng)下了地價新高。

2月25日，經(jīng)過110輪火拼，華潤補(bǔ)倉安琪兒地塊，成交樓面價5.06萬/平米，一舉打破了5天前大家剛創(chuàng)下的地價紀(jì)錄4.74萬/平米。望江新城海潮TOD地塊，中海競拍了204輪，總價80.78億、4.33萬/平米的樓面價和溢價率35.58%競獲地塊。

3月28日，杭州地價再次被刷新，位于蔣村板塊24號地塊以8.8029萬元/平方米被建發(fā)競得，總價343463萬元，溢價率達(dá)115.39%。短短不到半年時間，杭州地王實(shí)現(xiàn)從5萬元到6萬元至7萬元再到8萬元的四連跳。

3月11日，成都高新區(qū)一宗宅地樓面價破3萬元/平方米，溢價率70.43%，刷新成都?xì)v史最高單價。天津開年首場土地拍賣中，和平區(qū)宅地拍出4.35萬元/平方米樓面價，創(chuàng)下自2018年以來最高。

3月27日，成都推出金融城三期H10地塊引發(fā)爭奪。該住宅用地出讓面積約32495平方米，起拍價16.25億元，起始樓面價2萬元/平。經(jīng)過213輪競價后，最終被建發(fā)以33.47億元的價格摘得，成交樓面價41200元/平，溢價率高達(dá)106%。

3月24日，寧波成功出讓一宗鄞州區(qū)涉宅用地，該地塊經(jīng)過41輪報價，由寧波綠城智翔置業(yè)有限公司（綠城）以總價11.60億元競得，成交樓面價27897元/㎡，溢價率20.83%。該成交樓面價也刷新了寧波涉宅用地成交樓面價TOP10位置。

一季度土地市場熱點(diǎn)城市的上海、杭州、北京、深圳、成都、蘇州、寧波、廈門、南通、合肥、天津頻現(xiàn)地王，成交單價再次捅破樓面價的天花板，成為熱點(diǎn)城市土拍史上，又一次打破最高地價的新紀(jì)錄。

地王潮之后，土地市場歸于平淡。3月31日，成都公共資源交易服務(wù)中心拍賣兩宗國有建設(shè)用地，位于二仙橋北路約39畝地塊，起拍樓面地價12900元/平。位于城廂鎮(zhèn)約71畝地塊，起始樓面地價3000元/平。兩宗最終都以起拍價成交。

事實(shí)上，土拍市場的反差在新“地王”誕生第二天就已經(jīng)顯現(xiàn)。3月24日至31日的一周時間里，成都共拍賣土地12宗，其中8宗地為底價成交。3月11日到3月27日，土拍地價連創(chuàng)新高讓成都土地市場表現(xiàn)火爆，這背后更多的地塊又以底價成交。

4月1日，杭州就集中出讓8宗涉宅地塊，總計92.95億元。其中拱墅區(qū)三塘單元宅地，在歷經(jīng)99輪競價后，最終被寧波東部新城開發(fā)投資集團(tuán)（簡稱“寧波東投”）以樓面價46268元/平、成交總價150101萬元收入囊中，溢價率達(dá)54.58%。

老漢查閱資料得知，寧波東投隸屬寧波城建投資集團(tuán)（簡稱“寧波城投”）旗下一級子公司，此次成功拿下三塘單元地塊，意味著寧波城投這家當(dāng)?shù)厥袑賴衅髽I(yè)，正式涉足杭州房地產(chǎn)市場，未來將有越來越多的城投進(jìn)入房地產(chǎn)。

2022年6月寧波城投以13268元/平方米的樓面價，拿下寧波奧體中心北側(cè)的商住混合用地，按照當(dāng)時出讓條件，毛坯均價限于28700元/平方米。目前寧波奧體中心北側(cè)項目至今仍處于“曬太陽”狀態(tài)，主要是限售價的政策和市場行情的影響。

老漢認(rèn)為，北京、上海、杭州、深圳、成都等核心城市接連誕生新晉單價、總價地王，絕對不是意味著土地市場火爆、房地產(chǎn)拐點(diǎn)的信號，是優(yōu)質(zhì)、商品房住宅地塊的土地供求失衡，目前房企亟需土地補(bǔ)倉的時候，拿地王成為無奈之舉。

目前房地產(chǎn)市場還談不上回暖，熱點(diǎn)城市出現(xiàn)搶地、地王潮，主要是因為多數(shù)房企將投資目標(biāo)鎖定在核心城市的核心區(qū)域，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)土地供不應(yīng)求。熱點(diǎn)城市的地塊樓面價已超過周邊新房和二手房價格，再次出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。

熱點(diǎn)城市的土地供求不平衡是出現(xiàn)地王的關(guān)鍵。土地供應(yīng)即使增加，對于市場是不夠的。因為政府出讓給開發(fā)商的只有不到總量四成，開發(fā)商那部分土地的價格勢必上漲。千萬不要因為出現(xiàn)幾個地王，就認(rèn)為土地市場火熱。

在房企已經(jīng)急需進(jìn)行土地儲備的時候，拿地王成為無奈之舉。千萬不要再因為出了幾個地王，就是火爆，這個詞根本就不對。之所以會出現(xiàn)土地市場的“成交熱”，多源于近幾年杭州、北京、上海、成都等土地市場的供應(yīng)不足。

熱點(diǎn)城市住宅土地供應(yīng)量是負(fù)增長20%-30%，一二線城市過去幾年的供應(yīng)量都非常低。目前我國土地供應(yīng)的總指標(biāo)，三四線城市占比近70%，而一二線城市只有30%，例如深圳、廣州、北京、上海、杭州等熱點(diǎn)城市。

這主要是因為土地指標(biāo)都是根據(jù)人均占地面積的指標(biāo)來計算，受限于國內(nèi)的戶籍制度，大部分人口流入一二線城市，但戶籍仍在留在三四線城市，這就造成了三四線人均需求過多，而一二線土地供應(yīng)嚴(yán)重不足。

除了一線城市的北京、上海、廣州、深圳整體土地供應(yīng)相對有限，其中住宅供地更為“保守”。在土地供應(yīng)中，住宅用地占總量大約是20%-29%，這其中純商品房的占總量僅有6%-15%?？上攵?，土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性緊縮對房企影響大。

核心、熱點(diǎn)城市一波地王、地價上漲釋放出什么信號？老漢認(rèn)為，新一輪地王、地價上漲潮，更多的信號，一是未來核心、熱點(diǎn)城市地價與房價上漲的預(yù)期。二是經(jīng)營、財務(wù)正常的民營房企，正在回歸土地市場。

三是核心、熱點(diǎn)城市成為房企以銷定產(chǎn)、以需定投的戰(zhàn)略投資聚集區(qū)域。四是城市分化。五是熱點(diǎn)城市帶動周邊城市，推進(jìn)更多城市房地產(chǎn)市場止跌回暖。六是地方加速推出優(yōu)質(zhì)地塊，緩解財政壓力。七是迎合好房子、好產(chǎn)品的市場需求。

地王頻現(xiàn)、土拍高溢價對熱點(diǎn)城市的影響，有什么重大的意義？老漢認(rèn)為，首先是熱點(diǎn)城市有望形成供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊-土拍高價成交-新房價格上升-市場信心提振的正向循環(huán)。其次是對市場信心提振顯著，具有穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期的作用。

再其次是“地王潮”，有利加快熱點(diǎn)城市樓市復(fù)蘇。過去4次地王潮分別是2005年、2009年-2010年、2013年、2016年，2024年-2025年這波“地王潮”，一個明顯特點(diǎn)是集中于一線和強(qiáng)二線城市，而非全國性的，國企、央企和城投為主的房企。

部分弱二線城市、更多三四線城市土地市場，依然以底價成交為主，城市之間分化加劇。同時有利國企、央企、城投、頭部民企類型的房企增加資產(chǎn)價值、財務(wù)增長，對全年業(yè)績的貢獻(xiàn)有作用，打開價格天花板修復(fù)房企利潤。

最后是地王頻現(xiàn)、土拍高溢價有望加強(qiáng)熱點(diǎn)城市對周圍城市輻射力、影響力，形成拉動低能級城市樓市止跌回穩(wěn)的意義。同時有利加快土地市場的復(fù)蘇，增加地方土地收入，緩解地方財政下降的壓力。

一波地王潮席卷熱點(diǎn)城市，房價要上漲了嗎？老漢認(rèn)為，這是市場最關(guān)心的問題，因為過去但凡出現(xiàn)地王，周圍的樓盤房價都會出現(xiàn)上漲的一波行情，所謂的地王推動房價上漲，地價上漲帶動房價上漲的效應(yīng)。

按照歷史經(jīng)驗來看，地王頻現(xiàn)，短期內(nèi)會帶動區(qū)域周邊樓盤房價上漲預(yù)期，出現(xiàn)房價上漲。但是，目前地王出現(xiàn)，沒有讓房價上漲，除了地王因素外，與供求關(guān)系、貨幣供應(yīng)、房企資金、樓盤區(qū)位與產(chǎn)品類型、市場環(huán)境等有直接關(guān)系。

地王頻現(xiàn)背后的真正原因，老漢認(rèn)為，與熱點(diǎn)城市稀缺的優(yōu)品質(zhì)、高價值地塊、住宅用地供不應(yīng)求有直接關(guān)系。其次是土地出讓規(guī)則的調(diào)整中取消限地價、限售價、限現(xiàn)房、限自持、限配建、分期繳納土地出讓價、保證金下降有關(guān)系。

再次是經(jīng)營正常、現(xiàn)金富余、融資通暢、流動性寬松的房企土地補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈，特別是國企、央企、城投類型房企，具有托底土地市場的責(zé)任。而地方積極推出優(yōu)質(zhì)地塊，加大土地供應(yīng)，目的是增加土地收入，減少財政收入下降壓力。

再其次是一系列的政策利好，熱點(diǎn)城市樓市量價呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)和房企頭部業(yè)績向好及融資的積極利好趨勢，房企對后市的信心有所改善。同時，房企為資產(chǎn)避險的安全性需要，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊符合以需定投、以銷定產(chǎn)的投資策略。

最后是一二線城市的地方政府，采取縮量提質(zhì)的供地策略，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊稀少，一直存在供不應(yīng)求的局面，高價得地的土地出讓模式下，房企被迫采取同質(zhì)化拿地策略，高單、總價、溢價搶地，形成所謂單價地王、總價地王。