樓市繼續(xù)分化

今年來(lái)，已有杭州、上海、天津、北京、成都、合肥、鄭州等地拍出最貴地價(jià)。

杭州尤其顯眼。地價(jià)不僅三天內(nèi)兩次刷新紀(jì)錄，沖至全國(guó)城市第三，也由此被形容為：某種意義上的一線城市。

杭州之外。上海在今年2月刷新全國(guó)最高地價(jià)：約16.11萬(wàn)元/平方米；成都3月上旬最高地價(jià)破3萬(wàn)元/平方米，3月下旬最高地價(jià)破4萬(wàn)元/平方米......

核心城市為何頻頻刷新地價(jià)？背后是怎樣的樓市趨勢(shì)？

時(shí)代周報(bào)記者綜合梳理發(fā)現(xiàn)，土地、新房取消限價(jià)，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供給增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是高端住宅需求走勢(shì)漸好，部分房企資金狀況持續(xù)改善以及提振信心需求等，都是相關(guān)城市最高地價(jià)刷新的推動(dòng)因素。

同時(shí)，上述城市拍出最高價(jià)的地塊，“高端”“改善”屬性極強(qiáng)，不僅均出自一線、新一線城市，且大都位于城市中心或次中心、周邊配套完善優(yōu)質(zhì)、容積率相對(duì)較低、供給稀缺。

這也是樓市分化的表現(xiàn)之一。

房地產(chǎn)市場(chǎng)短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口，結(jié)合我國(guó)人口流動(dòng)趨勢(shì)來(lái)看，作為人口流入地的一線城市和熱點(diǎn)二線城市，尤其是核心地段的高品質(zhì)住宅，在現(xiàn)階段需求頗大、率先升溫；而作為人口流出地的地方，或者大城市邊緣區(qū)域，不論客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律還是現(xiàn)有樓市數(shù)據(jù)都指出，樓市依然承壓。

值得一提的是，從近期各城市的高價(jià)地塊競(jìng)得房企來(lái)看，大部分為央國(guó)企。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，央國(guó)企競(jìng)拍這些優(yōu)質(zhì)地塊，既是結(jié)合相關(guān)地塊市場(chǎng)潛力做出的選擇；同時(shí)，土拍市場(chǎng)的熱鬧也會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生積極影響，現(xiàn)階段央國(guó)企資金狀況也不錯(cuò)，負(fù)有引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期向好發(fā)展的責(zé)任。

杭州“兇猛”

今年初，Deepseek橫空出世、全球矚目，作為誕生地的杭州一時(shí)風(fēng)光無(wú)兩，但Deepseek并沒有預(yù)測(cè)到杭州土地市場(chǎng)也將轟動(dòng)全國(guó)。

最近幾日，杭州土拍市場(chǎng)“最貴地價(jià)”三日內(nèi)出現(xiàn)兩次，最高樓面價(jià)沖至全國(guó)城市第三。

時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，3月25日，杭州濱江西興單元地塊（水電新村板塊）由濱江地產(chǎn)競(jìng)得，成交總價(jià)52億元，樓面價(jià)77409元/平方米，溢價(jià)率69.86%，不僅登頂杭州全市最貴地價(jià)，且在全國(guó)僅次于上海、北京、深圳，躋身“一線”。

該地塊處于高端住宅聚集區(qū)，且擁有一線江景，周邊二手成交價(jià)主流在8-11萬(wàn)元/平方米。當(dāng)?shù)貜臉I(yè)者預(yù)測(cè)，以此處條件，未來(lái)新房能賣15萬(wàn)元/平方米。

三天之后，3月28日，杭州西湖區(qū)江村單元的文新單元地塊被建發(fā)房產(chǎn)競(jìng)得，總價(jià)34.35億元，樓面價(jià)88029.06元/平方米，刷新三天前創(chuàng)下的最高紀(jì)錄，溢價(jià)率也高達(dá)115.39%，創(chuàng)杭州全市土地市場(chǎng)單價(jià)新高。

整理發(fā)現(xiàn)，該地塊為商改住，容積率僅1.1，被視為全市范圍內(nèi)濕地生態(tài)和城市核心資源兼顧的頂豪板塊，客戶定位為大型企業(yè)高管和改善家庭。該地塊也是填補(bǔ)了所在板塊8年來(lái)宅地供應(yīng)空白、當(dāng)下無(wú)新盤在售的情況。

若將時(shí)間拉長(zhǎng)。最近半年，杭州已四次刷新地價(jià)紀(jì)錄；2024年，在涉宅土地供應(yīng)體量和成交額雙雙下降的背景下，由優(yōu)質(zhì)地塊拉動(dòng)，杭州實(shí)現(xiàn)全市平均樓面價(jià)和平均溢價(jià)率新高。

業(yè)內(nèi)有判斷認(rèn)為，杭州于2024年10月取消土地新房限價(jià)，同年發(fā)布容積率新規(guī)、利好住宅品質(zhì)提升，而且近年供地持續(xù)優(yōu)質(zhì)化，都是此輪地價(jià)上漲的原因。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，杭州頻現(xiàn)高價(jià)地塊，既得益于經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，尤其是數(shù)字經(jīng)濟(jì)、人工智能領(lǐng)域，對(duì)人才和企業(yè)的吸引力持續(xù)增加；也在于房地產(chǎn)市場(chǎng)改善型需求逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位，高端市場(chǎng)熱度向土地端傳導(dǎo)，由此帶來(lái)核心城市優(yōu)質(zhì)地塊交易火熱的現(xiàn)象，這也是全國(guó)層面的共性。

頻刷記錄

不止杭州。

今年前三月，上海、天津、北京、成都、合肥、鄭州等均拍出最貴地價(jià)，核心城市土拍市場(chǎng)堪稱火熱。

3月28日，上海靜安區(qū)111-21地塊，最終被上海華楊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得，總價(jià)24.8564億元，樓面價(jià)92658.97元/平方米，創(chuàng)大寧板塊地價(jià)新高。

公開資料顯示，該地塊是由商業(yè)用地調(diào)整而來(lái)的住宅用地，容積率約2.5，限高80米，該板塊長(zhǎng)期未有新盤供應(yīng)，周邊房齡10年出頭的二手房均價(jià)10萬(wàn)元出頭。

而在2月25日，上海以協(xié)議方式出讓靜安寺附近兩宗地，其中095-7地塊為住宅用地，總價(jià)約4.87億元，樓面價(jià)約16.11萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)造了新的全國(guó)最高價(jià)。

據(jù)悉，該地塊位于靜安寺商圈核心位置，且屬于別墅用地，容積率1.44，限高12米，未來(lái)預(yù)計(jì)將打造為三層風(fēng)貌別墅。

目光移向西南。3月27日，成都金融城三期H10地塊被建發(fā)集團(tuán)以總價(jià)33.47億元競(jìng)得，樓面價(jià)41200元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)106%，這一成交單價(jià)再次捅破成都樓面價(jià)天花板。

還有媒體梳理指出，這是成都近半年內(nèi)第三次打破單價(jià)紀(jì)錄，而其距離上一次刷新紀(jì)錄僅過(guò)去16天。

再往前推幾日，3月18日，北京海淀樹村地塊被中海地產(chǎn)以75.02億元的價(jià)格摘得，成交樓面價(jià)102347元/平方米，刷新北京涉宅用地成交樓面價(jià)最高紀(jì)錄。

2月26日，天津和平區(qū)山東路地塊成交樓面價(jià)43449元/平方米，也創(chuàng)2018年以來(lái)天津全市地價(jià)新高。

時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，上述拍出最高價(jià)的地塊，不僅均出自一線、新一線城市，且大都位于城市中心或次中心，和以往不同的是，這些地塊的地產(chǎn)市場(chǎng)明確，主要針對(duì)剛需和改善型住房需求的用戶，對(duì)于以往熟知的炒房群體，則不構(gòu)成太大誘惑。

為何會(huì)這樣？

過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，為抑制樓市過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)高，全國(guó)層面均對(duì)土地價(jià)格、新房?jī)r(jià)格做出限制，通過(guò)銷售價(jià)格備案制度來(lái)穩(wěn)定地價(jià)和房?jī)r(jià)。

不過(guò)伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新階段，傳統(tǒng)的限價(jià)政策已顯示出局限性，最近兩年來(lái)，全國(guó)多地陸續(xù)取消土地限價(jià)和新房限價(jià)，以強(qiáng)化市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)，優(yōu)化資源配置，不少優(yōu)質(zhì)地塊和新房的市場(chǎng)潛力得到有效釋放。

在此基礎(chǔ)上，加之相關(guān)核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供給增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是高端住宅需求走勢(shì)漸好，部分房企資金狀況持續(xù)改善以及提振信心需求等多重因素推動(dòng)，核心城市頻現(xiàn)高價(jià)地塊。

具體來(lái)看。嚴(yán)躍進(jìn)指出，一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)向好，尤其是核心城市高端住宅需求可觀；另一方面不少房企資金情況在持續(xù)改善，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供需現(xiàn)狀，房企也會(huì)更有信心拿地、增加供給，“接下來(lái)其他城市或許也會(huì)刷新最高地價(jià)紀(jì)錄”。

從數(shù)據(jù)層面看，在克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的全國(guó)193個(gè)城市中，從2022到2024年，四、五房及以上戶型總成交套數(shù)持續(xù)攀升，而三房及以下戶型總成交套數(shù)則出現(xiàn)下降。

CRIC監(jiān)測(cè)的30個(gè)重點(diǎn)城市也顯示，其3000萬(wàn)元以上高端住宅2024年累計(jì)成交4356套新房及1255套二手房，同比增幅分別為64%和6%。

高端住宅在需求端的良好走勢(shì)，也給予供給端更多信心，即地方政府更多推出優(yōu)質(zhì)地塊、房企更青睞和搶購(gòu)核心城市優(yōu)質(zhì)板塊，于是地價(jià)陸續(xù)被刷新。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從過(guò)去的剛需型住房主導(dǎo)時(shí)代，進(jìn)化到改善型住房主導(dǎo)時(shí)代。坊間也將這種現(xiàn)象形容為：越貴的房子，越好賣。

這只是樓市分化的其中一面。

有國(guó)有房企人士接受收媒體采訪時(shí)提到，部分城市出現(xiàn)搶地潮，主要是因?yàn)槎鄶?shù)房企將投資目標(biāo)鎖定在核心城市的核心區(qū)域，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)土地供不應(yīng)求。因此雖然出現(xiàn)了很多高地價(jià)的土地交易，但這不能代表目前房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

過(guò)去幾十年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速增長(zhǎng)，各類大中小城市大量商品房拔地而起，住房供應(yīng)已實(shí)現(xiàn)總量飽和，不過(guò)結(jié)合我國(guó)人口流動(dòng)總體呈從中西部向東南沿海、從小城市向大城市、從城市外圍向中心集聚的趨勢(shì)，作為人口流入地的一線城市和熱點(diǎn)二線城市，尤其是核心地段的高品質(zhì)住宅，在現(xiàn)階段需求頗大、率先升溫。而作為人口流出地的中小城市，或者大城市邊緣地帶，樓市壓力依然較大。

（轉(zhuǎn)載開白請(qǐng)?zhí)砑游⑿?，ID：rafe0101）

撰文｜ 曾思怡

編輯｜ 黎廣

版式｜ 曾思怡

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