文｜鄧浩志

杭州或超廣州，各城房?jī)r(jià)排序或洗牌

近日，杭州樓面價(jià)紀(jì)錄再度刷新，達(dá)到77409元/m2的新高。無獨(dú)有偶，成都也誕生了新地王。從當(dāng)前樓市復(fù)蘇態(tài)勢(shì)和土地市場(chǎng)熱度來看，部分城市的地價(jià)仍有繼續(xù)攀升的可能。

就近期市場(chǎng)表現(xiàn)而言，本輪樓市復(fù)蘇中深圳、杭州、上海、成都四城構(gòu)成房?jī)r(jià)上漲的第一梯隊(duì)。這些城市新盤頻現(xiàn)"日光"現(xiàn)象，二手房業(yè)主報(bào)價(jià)保持堅(jiān)挺，部分熱點(diǎn)板塊已開始上調(diào)價(jià)格。而北京、廣州及部分強(qiáng)二線城市如廈門、三亞、寧波等約10個(gè)城市，則構(gòu)成樓市復(fù)蘇的第二梯隊(duì)。這些城市的樓市雖已見底，但尚未顯現(xiàn)強(qiáng)勁上漲勢(shì)頭。若市場(chǎng)發(fā)展順利，普遍性的房?jī)r(jià)上漲或?qū)⒃诮衲耆径群箫@現(xiàn)。

從中期市場(chǎng)預(yù)測(cè)來看，中國(guó)房?jī)r(jià)最高城市排名或?qū)⒊霈F(xiàn)顯著變動(dòng)。此前，全國(guó)住房均價(jià)前三甲依次為深圳、北京、上海，三城均價(jià)相近，維持在5萬至6萬元/平方米區(qū)間。第四至第六位分別是廣州、廈門、杭州，均價(jià)約4萬元/平方米。未來五年，杭州大概率將超越廣州、廈門躋身前四，而廣州可能從目前的第四位滑落至第六位。

杭州房?jī)r(jià)的上漲潛力，主要得益于其高科技產(chǎn)業(yè)培育出"杭州六小龍"等一批優(yōu)質(zhì)企業(yè)，這將持續(xù)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)、吸引產(chǎn)業(yè)人口，進(jìn)而催生更多購(gòu)房需求。廈門則與深圳類似，受限于土地資源稀缺、城區(qū)面積有限，房?jī)r(jià)始終維持高位。反觀廣州，近年經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，無論是人口增量還是消費(fèi)投資增速，都將落后于上述兩城。

上述六城將繼續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)房?jī)r(jià)排行榜。由于它們與后續(xù)城市（包括三亞、南京、蘇州等）在單價(jià)上已形成明顯差距，短期內(nèi)第一梯隊(duì)與第二梯隊(duì)的格局預(yù)計(jì)不會(huì)改變。

雖說廣州近年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩可能影響房?jī)r(jià)表現(xiàn)，但大家也不至于太過悲觀。

廣東人口經(jīng)濟(jì)雙冠王，樓市基本面有保障

廣東統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2024年全省常住人口接近1.28億，位居全國(guó)首位。全年出生人口達(dá)113萬人，出生率為8.89‰，這兩項(xiàng)指標(biāo)同樣位列全國(guó)第一。

2024年廣東經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)，連續(xù)36年保持第一，占全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的10.5%。

此外，廣東在服務(wù)業(yè)增加值、進(jìn)出口總額、稅收、存款余額、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體數(shù)量、創(chuàng)新綜合能力等多項(xiàng)指標(biāo)上，也穩(wěn)居全國(guó)前列。

作為全國(guó)人口第一大省、出生率最高省和經(jīng)濟(jì)總量第一省，盡管去年廣東經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)未達(dá)預(yù)期，且今年面臨的問題可能難以迅速解決，但由于廣東省經(jīng)濟(jì)規(guī)模大、基數(shù)高，核心的珠三角地區(qū)幾座大城市的房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)行業(yè)仍具備堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)困難是階段性、結(jié)構(gòu)換擋所致，例如全球貿(mào)易摩擦對(duì)出口的沖擊、房地產(chǎn)下行對(duì)周邊行業(yè)的影響，以及高新產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的陣痛。隨著問題逐步緩解，珠三角大城市的消費(fèi)潛力仍將十分可觀，樓市有望實(shí)現(xiàn)較大復(fù)蘇。

需特別注意的是，當(dāng)前房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模已出現(xiàn)超跌現(xiàn)象。以日本經(jīng)濟(jì)"失去的二十年"為例，其房地產(chǎn)新增投資累計(jì)萎縮50%，而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在三年半內(nèi)跌幅已超過60%。僅從調(diào)整幅度來看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已充分釋放，甚至存在超調(diào)。這為后續(xù)修復(fù)和反彈提供了動(dòng)能與空間。