日前，『地產(chǎn)房劍』王濤老師發(fā)表了一篇評(píng)論文章：《》。

　　文章切入點(diǎn)是一位2021年「高位接盤」中海·凱旋門的業(yè)主，從這位業(yè)主的個(gè)人經(jīng)歷展開到曲江二期二手房?jī)r(jià)格大幅度回調(diào)，再淺聊了一下前幾年樓市火爆時(shí)「大V團(tuán)購(gòu)」踩的坑。

　　作為地產(chǎn)行業(yè)資深媒體人，王濤老師在結(jié)尾表達(dá)了自己的觀點(diǎn)：房?jī)r(jià)適度下跌會(huì)讓市場(chǎng)回歸理性，但過度下跌不但會(huì)影響地產(chǎn)行業(yè)本身、上下游產(chǎn)業(yè)，并且讓百姓資產(chǎn)大幅縮水。特別是收入本身就難度較大的這兩年，對(duì)于背負(fù)月供的工薪階層來講，遇到自己的房子價(jià)格大幅縮水，更是欲哭無淚。

　　這篇文章熱度很高，轉(zhuǎn)發(fā)2000+、閱讀10萬+，說明大家很關(guān)注這個(gè)話題，這是好事。

　　不過文章留言區(qū)有兩條高贊留言個(gè)人不太認(rèn)同，其一是“能掏三萬多去買這小區(qū)，智商稅，你不虧誰虧”；其二是“沒有個(gè)20年腦血栓，哪有膽量3萬買這地方”。

　　2021年3萬+單價(jià)買凱旋門是智商稅嗎？真的要被嘲笑“20年腦血栓”嗎？

　　作為地產(chǎn)媒體，評(píng)論區(qū)出現(xiàn)任何言論我都不意外，之所以關(guān)注這篇文章和這兩條留言，是因?yàn)槲仪『檬侵泻！P旋門業(yè)主，而且剛好和這位鄰居是同一戶型，完整經(jīng)歷了這輪「賬面上的盈虧」，也算是有點(diǎn)發(fā)言權(quán)。

　　我買房的時(shí)間是2016年上半年，那時(shí)候凱旋門高層精裝房售價(jià)在8000元左右，小高層10000元左右，一房一價(jià)。

　　說實(shí)話，我算是趕上了好時(shí)候，從2016年開始西安樓市就已經(jīng)開始“復(fù)蘇”，我一位前同事和我買的同一棟樓同一戶型，晚了一周每平米就漲了四五百。

　　這個(gè)房?jī)r(jià)現(xiàn)在看來是很低了，但那時(shí)候不算低，旁邊萬科·城市之光（蜜柚）當(dāng)時(shí)均價(jià)七千多，其他區(qū)域五六千的房源遍地都是，有的主城特價(jià)房甚至四千多就能拿下。

　　那時(shí)候公司有位蘭州的小姐姐得知我們買房的價(jià)格后感慨：“西安房?jī)r(jià)好便宜，曲江（二期）才七八千，蘭州很多房子都一萬多了?！?/strong>

　　我們買房時(shí)凱旋門已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房了，雖然后面的房源還在銷售，但前期幾棟樓已經(jīng)交付入住，置業(yè)顧問帶我們看完實(shí)體樣板間之后還去她家參觀了，這也是促使我買凱旋門的原因之一——連置業(yè)顧問自己都買了，咱還有啥不放心的。

　　凱旋門算是中海在曲江二期開發(fā)的代表項(xiàng)目，小區(qū)30多棟樓，高低配，東西北三面34F高層合圍中間18F小高層，高層主力戶型建面約89㎡-110㎡，小高層是建面100㎡出頭的小三室到建面約166㎡的大戶型，屬于剛需+改善混住。

　　說到這里，大家也能大概明白了，凱旋門業(yè)主以剛需和剛改為主，很明顯的一點(diǎn)就是小區(qū)里每年出生的嬰兒都非常多，以至于很多幼兒“分流”到周邊幾所私立幼兒園后配套的曲江五幼（公辦）依然不愁生源，基本是滿班狀態(tài)，小區(qū)的幾個(gè)兒童游樂設(shè)施也總是人滿為患。

　　一開始，凱旋門的二手房?jī)r(jià)并沒有那么“瘋狂”，那時(shí)候全城都在漲，凱旋門作為中海開發(fā)的小區(qū)，園林、物業(yè)都比較好，漲價(jià)也只是“隨大流”，只不過均價(jià)確實(shí)也比周邊小區(qū)高一點(diǎn)。

　　后來，形勢(shì)就有點(diǎn)不太對(duì)了。隨著地鐵四號(hào)線通車、曲江二中建成開學(xué)、曲江城市運(yùn)動(dòng)公園開放，再加上曲江陷入“地荒”，各種利好加持之下，凱旋門的二手房?jī)r(jià)在2020-2021年達(dá)到巔峰。

　　那時(shí)候經(jīng)常會(huì)接到中介電話，問我房子賣不賣，給出的報(bào)價(jià)基本都在3萬左右，要不是剛好趕上孩子出生，我或許也會(huì)在高點(diǎn)出手。我們那棟樓上就有業(yè)主把89㎡且樓層不怎么好的兩室賣出了260多萬的高價(jià)。

　　那兩年西安樓市是什么狀況大家應(yīng)該也有印象，開發(fā)商搖號(hào)搶地、雖然限價(jià)開盤但千人搖萬人搖層出不窮，甚至出現(xiàn)了備不上價(jià)就一直耗著，樓都封頂了還不開盤的情況。

　　很多剛需著急結(jié)婚或者孩子要上學(xué)搖不到新房怎么辦？不想去遠(yuǎn)郊置業(yè)，只能把目光投向主城區(qū)二手房市場(chǎng)，無形中也推高了一些品質(zhì)比較好的小區(qū)的房?jī)r(jià)。

　　那時(shí)候南方某些城市業(yè)主拉橫幅“慶祝”自己小區(qū)二手房?jī)r(jià)上漲的新聞在網(wǎng)上比比皆是，雖然網(wǎng)上罵聲不絕，但并不妨礙越來越多的人加入這場(chǎng)狂歡。

　　眼看二手房的泡沫越來越大，還是2021年，又發(fā)生了一件足以改變很多人命運(yùn)的“大事”——2021年7月8日，流傳許久的西安「二手房指導(dǎo)價(jià)政策」終于出臺(tái)。

　　7月9日，首批100多個(gè)小區(qū)的二手房成交參考價(jià)發(fā)布。從后面的效果來看，雖然賣家和中介依然會(huì)采用各種方式“規(guī)避”，但買家的熱情顯然沒有之前那么高了，二手房?jī)r(jià)瘋漲的態(tài)勢(shì)被控制住了。

　　凱旋門屬于當(dāng)年10月13日第二批被指導(dǎo)小區(qū)之一，當(dāng)時(shí)的“指導(dǎo)價(jià)”是19677元/㎡，相比于之前的掛牌價(jià)，直接被“砍”了10000元左右。不過依然高于周邊的金輝世界城（17222）、天地源曲江香都（16695）、萬科城市之光（16969）。

　　當(dāng)年11月底，我們?cè)鴮?duì)被指導(dǎo)的部分小區(qū)二手房成交價(jià)做過線下調(diào)查，那時(shí)候凱旋門因?yàn)橄迌r(jià)，網(wǎng)上已經(jīng)沒有掛牌價(jià)和實(shí)際成交價(jià)，詢問樓下中介之后得知，大致成交價(jià)維持在2.5-2.7萬之間。

　　雖然依然很堅(jiān)挺，但已經(jīng)不可避免下行。這幾年，我對(duì)小區(qū)的二手房?jī)r(jià)印象基本來自于中介的騷擾電話，以我的房子為例，報(bào)價(jià)從310萬到280萬到260萬再到今年的230萬還得“搭”個(gè)車位。

　　這里說句題外話，凱旋門很“神奇”的一點(diǎn)就是，即便在二手房?jī)r(jià)最高的那幾年，車位依然賣不上價(jià)，中介的報(bào)價(jià)始終在12萬以下，現(xiàn)在甚至成了“添頭”，和周邊小區(qū)的車位價(jià)格形成鮮明對(duì)比。

　　為什么凱旋門的二手房?jī)r(jià)會(huì)“大跳水”？

　　除了大環(huán)境變了、市場(chǎng)下行之外，我覺得最重要的一個(gè)原因就是——凱旋門的利好，出盡了。

　　第一批業(yè)主買房的時(shí)候，周邊是斷頭路，沒有學(xué)校、沒有地鐵、沒有商業(yè)，坐公交都得先在門口倒小三輪去603路起點(diǎn)站，點(diǎn)個(gè)肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客人家都不送，因?yàn)樵谌h(huán)外。

　　現(xiàn)在呢？地鐵四號(hào)線金滹沱站就在小區(qū)西門口，曲江五幼和曲江二中在小區(qū)東門口，樓下有中海自建的商業(yè)街區(qū)和底商，附近有星座廣場(chǎng)、金輝廣場(chǎng)、金地廣場(chǎng)、城市運(yùn)動(dòng)公園、電競(jìng)公園，如果單純自住的話，還是很便捷的。

　　王濤老師提到的那位凱旋門業(yè)主的帖子我也看了，這個(gè)賬號(hào)不是凱旋門業(yè)主本人運(yùn)營(yíng)的，如果屬實(shí)的話最多算是“投稿”，這位鄰居說“心不甘，希望未來漲一點(diǎn)少賠一些，未來若市場(chǎng)回暖，或許有一定的價(jià)格修復(fù)空間?！?/strong>

　　說實(shí)話，雖然我是凱旋門業(yè)主，但我個(gè)人并不看好凱旋門的二手房?jī)r(jià)再漲上去。利好出盡是一方面，雖然小區(qū)品質(zhì)和物業(yè)都算不錯(cuò)，但這個(gè)小區(qū)有“硬傷”——學(xué)區(qū)一般。

　　目前，凱旋門對(duì)應(yīng)的小學(xué)是曲江第二學(xué)校小學(xué)部，也就是以前的交大附小金輝分校，在曲江都算不上優(yōu)秀，更不用說和鐵一系、高新系那些名校比了，這是天然的劣勢(shì)，除非像曲江大城旁邊的曲江第一學(xué)校一樣被名校托管。中學(xué)的曲江二中也算不上名校。

　　我們以前在宜家薈聚開業(yè)的時(shí)候就說過，在西安，和剛需剛改二手房?jī)r(jià)強(qiáng)綁定的只有學(xué)區(qū)，地鐵算是有一些推動(dòng)房?jī)r(jià)的作用，但效果有限。

　　為什么高新CID的中?！W(xué)仕里、中建悅廬剛開始備案2.8萬+/㎡甚至3萬+依然能搖號(hào)開盤？就因?yàn)榕赃叺母咝氯恍『透咝率怀醍?dāng)初掛的是“高新一小一中新校區(qū)”的牌子，后來“摘牌”之后，學(xué)仕里已經(jīng)清盤受到的影響不大，但中建悅廬的銷售就艱難多了。

　　恰好，凱旋門就是一個(gè)主打剛需和剛改的小區(qū)，而在2021年前后高價(jià)接盤的那批業(yè)主，投資客少之又少，絕大多數(shù)都是為了結(jié)婚或者孩子上學(xué)的剛需群體。

　　且不說凱旋門和現(xiàn)在的房子相比在戶型上吃虧，就說學(xué)區(qū)，同樣的價(jià)格在港務(wù)區(qū)能買到名校+學(xué)區(qū)的四代宅，剛需群體明顯有更好的選擇。

　　目前支撐凱旋門二手房?jī)r(jià)的也就只有中海的品牌效應(yīng)、園林和物業(yè)以及“曲江”這個(gè)地理位置。

　　有人說，自住沒關(guān)系，漲跌都不影響。這句話我不太認(rèn)同。漲了確實(shí)影響不大，但你2021年花300多萬買105㎡的房子，3年后同樣花300多萬，可以買141㎡的房子，月供還更低，能不影響么？

　　別說這些高位接盤的鄰居，就拿我來說，現(xiàn)在想把房子賣了置換大一點(diǎn)或者學(xué)區(qū)好點(diǎn)的房子也力不從心了。二手房雖然跌狠了，但新房?jī)r(jià)格并沒有那么“慘”，再加上未來預(yù)期不穩(wěn)定，旁邊的保利·天珺看了無數(shù)次，也不敢下手。

望西都，意踟躕。

興，百姓苦；亡，百姓苦。