周末，在普通人忙著踏青賞花的時(shí)候，北京上海的有錢人們遠(yuǎn)沒(méi)有這么悠閑。

　　在上海，315位身家上億的購(gòu)房者聚集在金陵華庭的選房現(xiàn)場(chǎng)，作為今年上海首個(gè)入市的頂豪項(xiàng)目，單價(jià)高達(dá)18.9萬(wàn)元/㎡,。

　　然而，現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)的卻是“僧多肉少”，158套套均總價(jià)接近6000萬(wàn)元的豪宅很快被認(rèn)購(gòu)一空。

　　是的，你永遠(yuǎn)不知道上海到底有多少超級(jí)富豪。

　　而在前一天，位于北京海淀的和樾望雲(yún)剛剛打出了1分鐘銷售85億+的海報(bào)。這個(gè)單價(jià)同樣破10萬(wàn)元/㎡的豪宅據(jù)說(shuō)吸引超過(guò)4000組客戶到訪。

　　而在和樾望雲(yún)不遠(yuǎn)處的和樾玉鳴，似乎就稍顯低調(diào)了，據(jù)說(shuō)1分鐘只賣了67億元。

　　嗯，記得以前豪宅都是按天賣，現(xiàn)在就厲害了，你得按分鐘賣！

　　如此算來(lái)，作為和樾望雲(yún)和和樾玉鳴兩大豪宅的開發(fā)商，越秀在北京用2分鐘就創(chuàng)造了152億元的銷售額。

　　聽著就刺激！

　　對(duì)于普通購(gòu)房者而言，似乎也更焦慮了。

　　01

　　當(dāng)然，讓很多購(gòu)房者焦慮的不止有新房。

　　事實(shí)上，包括上海、杭州、南京等核心城市的二手房市場(chǎng)成交量已經(jīng)放量上漲了有一陣子了。

　　比如在上海，周末兩天又成交了2645套，3月已經(jīng)累計(jì)成交了21749套，日均成交945套。

　　本以為這些成交量都是以價(jià)換量換來(lái)的，但官方數(shù)據(jù)則顯示二手住宅成交價(jià)格也正在穩(wěn)步上漲。

　　換句話說(shuō)，數(shù)據(jù)上看，地王在頻出，豪宅在熱銷，二手房成交放量，像上海這樣的核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎已經(jīng)在觸底反彈了。

　　不僅如此，現(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)在醞釀著更大的利好預(yù)期，比如上?；虺雠_(tái)新一輪的樓市刺激政策，再比如央行表態(tài)將適時(shí)降準(zhǔn)降息。

　　不過(guò)，市場(chǎng)真有那么好嗎？

　　02

　　事實(shí)上，我們拋開面子看里子，真相可能沒(méi)那么樂(lè)觀。

　　比如地王頻出，表面看起來(lái)的確是熱鬧非凡，但地王熱銷的背后其實(shí)是“大地主”超強(qiáng)的操盤能力。

　　不妨再看一組數(shù)據(jù)：

　　2022年上海土地出讓金收入是2840億元；

　　2023年上海土地出讓金收入是2200億元；

　　2024年上海土地出讓金收入是1380億元。

　　是的，去年上海看似地王頻出，但年終一盤點(diǎn)，土地出讓金收入居然僅有前年的一半，土地出讓面積更是僅有前年的32%。

　　上海為了烘托土拍市場(chǎng)，不僅僅是在制造土地的稀缺性，也在不斷優(yōu)化調(diào)整那些地塊的出讓指標(biāo)。

　　比如調(diào)低一些出讓地塊的容積率，比如取消了新房聯(lián)動(dòng)價(jià)。

　　當(dāng)然，政府也在拿出比以往更好的珍藏地塊，去年黃埔、徐匯、楊浦、靜安、虹口幾乎都拿出來(lái)了壓箱底的地塊進(jìn)行出讓。

　　此外，土拍最大的變化還是政府調(diào)整了土拍的規(guī)則，取消了土地最高限價(jià)，轉(zhuǎn)而執(zhí)行“價(jià)高者得”，說(shuō)白了就是鼓勵(lì)大家一起把地塊的價(jià)值烘托起來(lái)。

　　或許，以上一套組合拳下來(lái)，才是地王頻出的真相——時(shí)代需要地王！

　　03

　　說(shuō)完了地王的真相，我們?cè)賮?lái)談?wù)劧址颗c新房市場(chǎng)。

　　二手房成交放量大增，當(dāng)然是可喜可賀的。但很少有人注意到上海二手房庫(kù)存量依然非常的龐大。

　　有說(shuō)18萬(wàn)套，有說(shuō)20萬(wàn)套，這個(gè)絕對(duì)數(shù)字還是很觸目的，尤其是在很多郊區(qū)二手房去化周期是超過(guò)20個(gè)月的。

　　二手房如此，其實(shí)新房的真相更殘酷。

　　市中心高端豪宅市場(chǎng)的熱鬧掩蓋了外環(huán)外改善型和剛需市場(chǎng)的疲軟。

　　很多郊區(qū)樓盤開盤即打折，甚至要靠各種“優(yōu)惠組合拳”才能勉強(qiáng)去化，你隨便去個(gè)郊區(qū)在售新房的售樓處就可以很直觀感受這種“溫差”。

　　是的，豪宅的繁榮，是少數(shù)富人的游戲，而更廣大購(gòu)房者的信心，才是樓市真正的基本盤。

　　因此，在炸天團(tuán)看來(lái)，市場(chǎng)的確在回暖，樓市小陽(yáng)春確定無(wú)疑了。但要因此就說(shuō)樓市已經(jīng)企穩(wěn)回暖，恐怕是言之過(guò)早。

　　有沒(méi)有想過(guò)，

　　我們經(jīng)濟(jì)基本面真的已經(jīng)徹底好轉(zhuǎn)了嗎？

　　我們的實(shí)體經(jīng)濟(jì)真的企穩(wěn)回升了嗎？

　　我們的快消行業(yè)、餐飲行業(yè)開始增長(zhǎng)了嗎？

　　我們的TMT領(lǐng)頭羊都在裁員還是在擴(kuò)張？

　　或者說(shuō)，我們大多數(shù)普通人的收入預(yù)期變好了嗎？

　　所以，對(duì)于眼下的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，可能更要做的是，讓政策來(lái)的更猛烈些，把回暖的根基筑牢。

　　當(dāng)然，刺激政策更像是“續(xù)命”而非“治本”。

　　這一輪樓市回暖，離不開政策的持續(xù)加持，但如果僅僅依賴降準(zhǔn)降息、放松限購(gòu)，市場(chǎng)的復(fù)蘇終究只是暫時(shí)的。

　　購(gòu)房者真正需要的是安全感，是確定性，而這恰恰是目前市場(chǎng)最缺乏的東西。

　　04

　　樓市的真正出路是什么？

　　如果要真正夯實(shí)樓市的企穩(wěn)回升，靠“短期刺激”是不夠的，而是要讓購(gòu)房者愿意買、敢于買。怎么做？炸天團(tuán)其實(shí)是有幾點(diǎn)建議的：

　　第一，盡快推出“好房子標(biāo)準(zhǔn)”，提高購(gòu)房者的置換意愿。

　　中央現(xiàn)在提好房子，說(shuō)白了，根本目的其實(shí)就是調(diào)動(dòng)大家置換新房的積極性。

　　啥是好房子，對(duì)應(yīng)的就是以前的房子還不夠好，比如容積率太高了，比如戶型采光都太差了，比如社區(qū)服務(wù)配套都跟不上了，當(dāng)然還有部長(zhǎng)提到更具體的層高問(wèn)題等等。

　　那么，有關(guān)部門其實(shí)就要盡快建立一套明確的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，比如戶型、采光、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)配套等等，讓新房標(biāo)準(zhǔn)與此前的房子有個(gè)明顯的質(zhì)的區(qū)別。

　　好房子是對(duì)比出來(lái)的，真正的好房子多了，你不用政策也必然會(huì)刺激更多人愿意去購(gòu)買這些好房子。

　　第二，針對(duì)二手房市場(chǎng)推出“置換補(bǔ)貼”或“裝修補(bǔ)貼”，刺激改善需求入市。

　　很多購(gòu)房者之所以不換房，是因?yàn)榕f房難賣、新房太貴。說(shuō)實(shí)話，現(xiàn)階段，政府在置換環(huán)節(jié)其實(shí)做的有點(diǎn)少。

　　以前為了去庫(kù)存，可以家電下鄉(xiāng)，可以汽車下鄉(xiāng)，政府給予大額的補(bǔ)貼，為什么在房屋置換上確要收取大量的交易稅費(fèi)？

　　其實(shí)，地方政府完全可以交易稅費(fèi)減免，甚至提供置換房屋的裝修補(bǔ)貼，讓置換成本降低，市場(chǎng)的流動(dòng)性就會(huì)更強(qiáng)。

　　尤其是推出置換裝修補(bǔ)貼，對(duì)相關(guān)行業(yè)的拉動(dòng)作用完全是可以預(yù)期的。

　　第三，推行“新房保險(xiǎn)”機(jī)制，政府兜底，增強(qiáng)購(gòu)房者信心。

　　爛尾樓問(wèn)題始終是市場(chǎng)的一大痛點(diǎn)，讓很多人不敢輕易出手。如果政府能設(shè)立新房保險(xiǎn)機(jī)制，比如一旦項(xiàng)目爛尾，政府兜底保障交付，購(gòu)房者就能放心大膽地買房，而不是一邊看著新房?jī)r(jià)格上漲，一邊擔(dān)心自己的房子能不能順利交付。

　　說(shuō)句實(shí)在話，現(xiàn)在很多樓盤的爛尾，當(dāng)?shù)卣鋵?shí)應(yīng)該要承擔(dān)監(jiān)管責(zé)任的：

　　購(gòu)房者的購(gòu)房款，樓盤上的預(yù)售監(jiān)管資金可都在政府的監(jiān)管賬戶上，出了問(wèn)題不能把責(zé)任都推給了開發(fā)商，把代價(jià)都扔給了購(gòu)房者。

　　真的，與其靠“短期刺激”讓市場(chǎng)“自嗨”，不如給房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)一次更扎實(shí)的改革，讓樓市真正穩(wěn)起來(lái)。

　　結(jié)語(yǔ)

　　最后，那些所謂豪宅的熱銷，真不代表整個(gè)市場(chǎng)的回暖。

　　眼下的樓市，仍然脆弱，仍然依賴政策輸血，仍然讓大多數(shù)普通購(gòu)房者焦慮。

　　要讓樓市真正企穩(wěn)，不能只靠一兩次降息、一輪刺激，而是要讓購(gòu)房者真正有信心、有意愿去換房、買房。

　　市場(chǎng)期待的，不是短期的繁榮，而是一種長(zhǎng)期的確定性。

　　如果能做到這一點(diǎn)，樓市的未來(lái)，才真正值得期待。