作為上海中環(huán)沿線“低密生態(tài)+國(guó)際社區(qū)”的標(biāo)桿板塊，新江灣城在經(jīng)歷多年的土地供應(yīng)沉寂后，即將迎來歷史性轉(zhuǎn)折。3月21日，隨著楊浦區(qū)兩宗低密宅地協(xié)議出讓方案公示，疊加前期規(guī)劃調(diào)整的4宗地塊，新江灣城未來2-3年將形成6宗住宅用地、超5000套新房的集中供應(yīng)，成為上海高端居住版圖擴(kuò)容的核心焦點(diǎn)。

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土地供應(yīng)全景：國(guó)際社區(qū)的低密突圍

1. 協(xié)議出讓地塊釋放1611套住宅

1）E1-08A地塊：容積率1.1，限高20米，擬建洋房+聯(lián)排產(chǎn)品，供應(yīng)455套，同步代建復(fù)旦系九年制學(xué)校及中學(xué)；

2）G1-06地塊：容積率1.55，限高40米，規(guī)劃1156套低密住宅，并配建4.2萬㎡社區(qū)服務(wù)綜合體。

兩宗地塊總價(jià)123.5億元，開發(fā)主體上海城市更新建設(shè)公司擬通過“新江灣+虹口東余杭路地塊”捆綁轉(zhuǎn)讓模式推進(jìn)市場(chǎng)化開發(fā)。

2. 規(guī)劃調(diào)整新增1560套住宅

1）E1-05A地塊：容積率2.2，838套高層公寓，配建生鮮超市；

2）E1-05B地塊：容積率1.1，267套低密別墅類產(chǎn)品；

3）A2-02地塊：容積率2.5，1028套高層公寓，配建日間照料中心。

算上在售的越秀楊浦天玥（122套）、沁風(fēng)雅苑（101套）等項(xiàng)目，新江灣城總供應(yīng)量將突破5000套，住宅業(yè)態(tài)涵蓋別墅、洋房、高層公寓，容積率1.1-2.5，套均面積約137-138㎡，覆蓋600萬至億元級(jí)總價(jià)段。

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市場(chǎng)影響：高端供需格局重構(gòu)

1. 終結(jié)“房荒”歷史

2020-2024年，新江灣城僅供應(yīng)1221套新房，成交卻達(dá)1609套，供求比僅76%。此次5000套供應(yīng)量入市，將徹底打破板塊“一房難求”局面，尤其為1000-2000萬級(jí)改善客群提供多元選擇。

（新江灣板塊2020-2024年住宅供應(yīng)套數(shù)）

2. 低密生態(tài)價(jià)值再升級(jí)

新江灣城依托9.45平方公里原生濕地、15萬㎡濕地公園及復(fù)旦、同濟(jì)教育資源，疊加“大創(chuàng)智示范區(qū)”規(guī)劃，正加速向第三代國(guó)際社區(qū)轉(zhuǎn)型。此次土地供應(yīng)明確要求裝配式建筑、綠色一星標(biāo)準(zhǔn)及集中綠地率≥10%，進(jìn)一步強(qiáng)化生態(tài)宜居屬性。

3. 價(jià)格體系承壓與機(jī)遇

當(dāng)前板塊二手房?jī)r(jià)普遍達(dá)10萬+/㎡，別墅項(xiàng)目如沁風(fēng)雅苑掛牌價(jià)超12萬/㎡。未來大量低密產(chǎn)品入市或?qū)Ω邇r(jià)二手房形成沖擊，但高品質(zhì)新盤（如容積率1.1地塊）有望延續(xù)豪宅基因，成為上海中環(huán)稀缺資產(chǎn)。

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區(qū)域未來：產(chǎn)城融合新引擎

根據(jù)楊浦2035規(guī)劃，新江灣城將與五角場(chǎng)協(xié)同打造“大創(chuàng)智示范區(qū)”，引入人工智能、數(shù)字科技等產(chǎn)業(yè)，并依托軍工路快速路（2025年通車）提升交通能級(jí)。代建的復(fù)旦系學(xué)校、三級(jí)醫(yī)院（市東醫(yī)院）及社區(qū)綜合體，將補(bǔ)齊商業(yè)、醫(yī)療短板，推動(dòng)“職住平衡”國(guó)際社區(qū)成型。