作者：張頡

和君咨詢業(yè)務(wù)合伙人

引言

2024年中央經(jīng)濟工作會議首次提出"統(tǒng)籌化解地方債務(wù)風(fēng)險與高質(zhì)量發(fā)展"，疊加國務(wù)院35號文的335指標(biāo)剛性約束，使城投公司的傳統(tǒng)舉債發(fā)展模式遭遇政策的全面封堵。與此同時，新基建投資正加速向產(chǎn)業(yè)運營端遷移——2024年產(chǎn)業(yè)園REITs在上交所發(fā)行規(guī)模達到405億元，"投建營一體化"成為產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的核心戰(zhàn)略方向。

和君咨詢服務(wù)的眾多城投平臺公司數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)公司的地產(chǎn)開發(fā)類收入占比高達80%以上，而且在產(chǎn)業(yè)招商過程中對政府資源的依賴較大，缺乏市場化的產(chǎn)業(yè)招商與投資運作能力，對基于產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心的商業(yè)模式升級仍處于門外摸索與初期探索階段。

和君咨詢基于對政策的深刻解讀，以及對全國上百家城投產(chǎn)投等平臺公司的實戰(zhàn)咨詢與研究發(fā)現(xiàn)，城投轉(zhuǎn)型不是選擇題，而是“十五五”的生存必答題。那些已經(jīng)完成“戰(zhàn)略定位重塑+戰(zhàn)略格局重構(gòu)”的平臺公司，已經(jīng)完成了從土地的物理價值增值向產(chǎn)業(yè)的化學(xué)價值指數(shù)級增長進化，“十五五”將是這場生死局的最后時刻，和君咨詢希望通過幫助客戶從推動認(rèn)知革命到重構(gòu)核心能力，突破轉(zhuǎn)型困局，實現(xiàn)“十五五”的全面跨越。

一、推動認(rèn)知革命：城投轉(zhuǎn)型必須跨越的兩大思想鴻溝

在傳統(tǒng)城投模式與產(chǎn)投新范式激烈碰撞的今天，轉(zhuǎn)型已不僅是業(yè)務(wù)層面的調(diào)整，更是一場觸及靈魂的認(rèn)知革命。當(dāng)土地財政的潮水退去，那些仍用“政府代建商”思維經(jīng)營的平臺公司，正陷入“資產(chǎn)荒”與“債務(wù)困局”的雙重絞殺。而那些成功突圍的標(biāo)桿平臺公司，早已在戰(zhàn)略認(rèn)知上完成兩大關(guān)鍵躍遷——從“被動執(zhí)行者”到“產(chǎn)業(yè)操盤手”的角色重構(gòu)，從“資產(chǎn)持有”到“價值裂變”的盈利邏輯顛覆。這場認(rèn)知革命，將決定誰能在“十五五”的產(chǎn)業(yè)新賽道上搶占制高點。

1. 上級關(guān)系：從“政策執(zhí)行者”到“產(chǎn)業(yè)操盤手”

城投公司的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方向往往是上級政府制定的，產(chǎn)業(yè)招商也往往依靠政府的招商資源導(dǎo)入。而優(yōu)秀的產(chǎn)投公司在這方面已經(jīng)走在了前頭，通過對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢預(yù)判，以及細分產(chǎn)業(yè)鏈的高價值環(huán)節(jié)預(yù)判，這些公司實現(xiàn)了從“政策執(zhí)行者”向“產(chǎn)業(yè)操盤手”的全面轉(zhuǎn)變，就像頂級棋手那樣能夠預(yù)判未來十步的棋局變化，在最有利的產(chǎn)業(yè)鏈點位上進行招商布局，用產(chǎn)業(yè)思維重構(gòu)戰(zhàn)略發(fā)展格局。隨著自身定位的轉(zhuǎn)變，與上級政府的關(guān)系也將從弱依靠變?yōu)閺娭巍?/p>

2. 內(nèi)部經(jīng)營：從“資產(chǎn)堆積”到“價值裂變”

城投公司的最大資產(chǎn)就是地產(chǎn)，因此資產(chǎn)管理成為這些公司的聚焦重點，開發(fā)、代建、租金等地產(chǎn)收入成為這些公司的收入主源，隨著地產(chǎn)從稀缺資源變?yōu)槿哂噘Y源，資產(chǎn)堆積就會使公司發(fā)展越來越舉步維艱。產(chǎn)業(yè)發(fā)展在初期往往呈現(xiàn)門檻高和收入低的特點，但是那些持續(xù)在這條產(chǎn)業(yè)賽道上耕耘的平臺公司，經(jīng)過“早期投資+賦能服務(wù)+增值退出”這一循環(huán)的多年積淀，已經(jīng)成功探索出了一條價值裂變之道。將每棟樓宇的物理堆積增值模式，轉(zhuǎn)變?yōu)樵诿織潣怯钌蠘?gòu)建產(chǎn)業(yè)增值的化學(xué)反應(yīng)堆。

二、核心能力進化：重構(gòu)五大核心能力進化產(chǎn)投新物種

當(dāng)城投公司向產(chǎn)投公司轉(zhuǎn)型升級中，其能力模型必須經(jīng)歷基因級重構(gòu)才能成功完成跨越。產(chǎn)業(yè)前瞻力、資本組合力、數(shù)智驅(qū)動力、生態(tài)構(gòu)建力、市場變現(xiàn)力五大新質(zhì)能力，正成為城投公司彎道超車的新密碼。那些仍在用招商手冊堆砌企業(yè)名錄、用財務(wù)報表衡量樓宇價值的平臺，注定被淘汰。而手握這五大“核武器”，才能促進城投公司實現(xiàn)產(chǎn)投新物種的全面進化。

1. 產(chǎn)業(yè)前瞻力——穿越周期的"產(chǎn)業(yè)望遠鏡"

當(dāng)各地還在泛泛地討論打造打造光伏特色產(chǎn)業(yè)園，進行光伏產(chǎn)業(yè)的強鏈補鏈延鏈，漫天撒錢般地大力招商與光伏概念相關(guān)的企業(yè)時，成都某產(chǎn)投公司已經(jīng)通過"技術(shù)成熟度-市場滲透率"綜合分析，預(yù)判到鈣鈦礦電池即將迎來商業(yè)化拐點，于是集中資源聚焦布局，重點吸引細分產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的23家企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)估值兩年增長300%。

和君咨詢認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)基本完成了從產(chǎn)業(yè)大鍋燴到特色主題產(chǎn)業(yè)園的進化，如果還處于這個階段的平臺公司就需要毫不猶豫地大步快跑進入下一階段，因為你已經(jīng)處于生死局邊緣了。

而強鏈補鏈延鏈其實是以產(chǎn)業(yè)鏈集群發(fā)展為核心的區(qū)域產(chǎn)業(yè)組合戰(zhàn)略，需要通過各產(chǎn)業(yè)園的差異化定位和協(xié)同化發(fā)展來建設(shè)的，屬于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高階模式，目前蘇州的醫(yī)藥與醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)布局已經(jīng)在向這個方向發(fā)展。

因此對于大多數(shù)城投公司在向產(chǎn)投公司轉(zhuǎn)型時，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)鏈的動態(tài)發(fā)展推演模型，從中挖掘高價值的細分產(chǎn)業(yè)方向，并對產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑清晰預(yù)判，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)細分領(lǐng)域的價值預(yù)判與精耕細作布局，是更加容易打造的核心能力。而對于產(chǎn)業(yè)資源豐富且具有一定規(guī)模的平臺公司，則可以在差異化定位不同產(chǎn)業(yè)園的同時，提前進行產(chǎn)業(yè)鏈集群的組合戰(zhàn)略布局，則能夠在未來實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)格局的重大價值突破。

2. 投資增值力——產(chǎn)投聯(lián)動的"資本組合拳"

當(dāng)多數(shù)城投公司還在依賴土地抵押、發(fā)行債券等傳統(tǒng)融資手段時，廣州某產(chǎn)投集團早已玩轉(zhuǎn)了一套“資本組合拳”：用政府專項債建設(shè)產(chǎn)業(yè)載體，以產(chǎn)業(yè)基金孵化早期項目，再用REITs盤活成熟資產(chǎn)，最后通過供應(yīng)鏈金融激活產(chǎn)業(yè)鏈上下游。這套“四維資本矩陣”讓資金周轉(zhuǎn)效率提升4倍，并成功培育出多家獨角獸企業(yè)，使其投資收益占總收入的50%以上。

和君咨詢調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前眾多城投公司仍停留在“借錢搞建設(shè)，收租還利息”的初級階段，那些率先轉(zhuǎn)型的產(chǎn)投平臺，已經(jīng)百花齊放地開始了多種資本組合拳創(chuàng)新。

其中比較常見的是構(gòu)建“母基金+直投“模式，母基金不但能夠以一定比例撬動社會資本，放大國資效能，還能通過投資多個子基金，覆蓋不同行業(yè)、階段和區(qū)域，降低單一項目風(fēng)險。直投則聚焦重點產(chǎn)業(yè)核心環(huán)節(jié)，通過深度參與強化對產(chǎn)業(yè)核心的賦能力與掌控力，獲取超額收益。然而這種模式也存在局限與弊端，如戰(zhàn)略漂移風(fēng)險、利益沖突隱憂等，建議要提前設(shè)立一定運作與管控機制，否則可能從“價值引擎”淪為“財務(wù)黑洞”。

而和君咨詢也在為一些跑在更前面的產(chǎn)投平臺服務(wù)，打造基于產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)投資邏輯的產(chǎn)投聯(lián)動模式，通過與上市公司合作定增基金與并購基金等形式，重新構(gòu)建雙方在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展與促進投資與市值增值中的互補合作機制，打造“產(chǎn)業(yè)賦能+投資增值”的產(chǎn)投聯(lián)動模式，形成更強的投資增值力。

3. 數(shù)智驅(qū)動力——產(chǎn)業(yè)升級的"智驅(qū)新底座"

在我們到訪過的眾多產(chǎn)業(yè)園中，數(shù)字大屏已經(jīng)成為了眾多產(chǎn)業(yè)園展現(xiàn)智慧園區(qū)能力的新標(biāo)配，巨大屏幕上的眾多數(shù)字與圖表給人撲面的科技感。然而很多產(chǎn)業(yè)園的這塊數(shù)字大屏往往是有領(lǐng)導(dǎo)參觀時才打開的面子工程，大屏上的數(shù)據(jù)根本無人關(guān)心，有些甚至為了應(yīng)付領(lǐng)導(dǎo)參觀而在后臺做假數(shù)據(jù)。

和君咨詢在引領(lǐng)平臺公司構(gòu)建數(shù)智化建設(shè)時，通常會對產(chǎn)業(yè)鏈價值進行深度分析，然后從投資最小且最容易產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)鏈共性價值的環(huán)節(jié)入手，譬如生產(chǎn)性能源的智能化管理，智能倉儲的共享式服務(wù)等，之后再逐步通過對產(chǎn)業(yè)鏈上下游的數(shù)據(jù)打通和智慧賦能，促進產(chǎn)業(yè)鏈整體競爭力的提升，這樣才能整整構(gòu)建起推動產(chǎn)業(yè)升級的智能驅(qū)動底座。而且我們在實踐中發(fā)現(xiàn)，很多平臺公司往往只關(guān)注硬件建設(shè)，建成之后無人使用變成了擺設(shè)。

和君咨詢建議數(shù)智化建設(shè)一定要秉承以終為始的原則，先從數(shù)智化價值的變現(xiàn)入手，先構(gòu)建盈利方式，先找到愿意買單的客戶，然后再進行數(shù)智化建設(shè)，這樣才能打造有價值且有生命力的數(shù)智驅(qū)動力。

4. 資源整合力——生態(tài)構(gòu)建的"超級連接器"

在深圳某科技園的一間咖啡館里，每周都在上演“資源配對奇跡”：芯片設(shè)計公司偶遇下游封裝廠，投資人精準(zhǔn)捕獲Pre-IPO項目，科研機構(gòu)當(dāng)場簽約技術(shù)轉(zhuǎn)讓……。然而這些看似偶然發(fā)生的事件，其實都是產(chǎn)業(yè)運營團隊精心設(shè)計的“生態(tài)雨林系統(tǒng)”在發(fā)揮作用，園區(qū)內(nèi)企業(yè)平均縮短60%的研發(fā)周期，融資成功率是外部市場的5倍。

和君咨詢通過對眾多平臺公司的資源整合能力分析后發(fā)現(xiàn)，其資源整合力通常分為三個階段。

初級階段是服務(wù)超市階段，引入眾多服務(wù)內(nèi)容印在招商小冊子中，再在園區(qū)內(nèi)設(shè)立一個服務(wù)柜臺或服務(wù)專區(qū)，企業(yè)需要服務(wù)時可以進行選擇。

中級階段是產(chǎn)業(yè)社群階段，此時的產(chǎn)業(yè)運營不僅是引入各類資源，還會開展各類社群活動來促進企業(yè)之間的合作，使產(chǎn)業(yè)生態(tài)的生命力更加活躍，產(chǎn)業(yè)社群正在被越來越多的平臺公司積極推動起來。

而高級階段則是生態(tài)價值階段，為了推動產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)揮出更大價值，和君咨詢會助力平臺公司構(gòu)建五星匹配機制，包括產(chǎn)業(yè)方向與區(qū)域稟賦深度咬合的戰(zhàn)略匹配機制，供給能力與產(chǎn)業(yè)需求精準(zhǔn)適配的資源匹配機制，運營水平與資源整合難度動態(tài)平衡的能力匹配機制，利益分配驅(qū)動可持續(xù)協(xié)作的價值匹配機制，規(guī)則體系保障資源高效流動的規(guī)則匹配機制。而且五星匹配機制不是靜態(tài)框架，而是動態(tài)演進的生態(tài)系統(tǒng)治理方略，唯有讓戰(zhàn)略、資源、能力、價值、規(guī)則五股力量同頻共振，才能真正實現(xiàn)從“物理集聚”到“化學(xué)反應(yīng)的質(zhì)變”。

5. 市場變現(xiàn)力——留住企業(yè)的"終極核武器"

當(dāng)城投向產(chǎn)投轉(zhuǎn)型的過程中，各地政府平臺公司開啟了聲勢浩大的招商內(nèi)卷，各地都豪擲千金吸引企業(yè)——免租金、承諾代建廠房、基金提供投資，然而很多卻陷入了“引進-流失-再引進”的惡性循環(huán)，而合肥正悄悄地開始了一場從“給錢”到“給市場”的變革。合肥場景創(chuàng)新促進中心成立3年，共開放了100個真實市場場景，一家本土AI企業(yè)原本計劃遷往深圳，卻在接入“城市管網(wǎng)監(jiān)測”場景后，半年內(nèi)拿下9個地級市訂單，營收暴漲300%。

和君咨詢指出，要長期留住企業(yè)，就必須要改變招商吸引力的底層邏輯，產(chǎn)投公司要打造的不是給企業(yè)短期輸血的能力，而是要為構(gòu)建能夠持續(xù)造血的市場機會。

基于這一底層邏輯的轉(zhuǎn)變，和君建議產(chǎn)投公司要構(gòu)建“三級變現(xiàn)引擎”，設(shè)計升級場景，精準(zhǔn)供需對接，收益模式創(chuàng)新。在設(shè)計升級場景時，要繪制好“產(chǎn)業(yè)-場景適配矩陣”，打造發(fā)展?jié)摿Υ笄屹x能效果好的新質(zhì)生產(chǎn)力升級場景，這將極大鼓舞更多的高質(zhì)量企業(yè)參與其中。

精準(zhǔn)供需對接是價值最高的引擎，將具有升級驅(qū)動力的企業(yè)與市場高潛力的企業(yè)精準(zhǔn)對接，成功鏈接越多企業(yè)，則這些企業(yè)在當(dāng)?shù)氐脑跃驮礁?。收益模式?chuàng)新則通過為所有參與其中的企業(yè)打造了一個個共創(chuàng)共贏的收益模式，不但增強了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展力，更是推動產(chǎn)投公司實現(xiàn)了商業(yè)模式的高質(zhì)量升級。

總結(jié)

城投轉(zhuǎn)型的本質(zhì)是“十五五”時期關(guān)乎存亡的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)爭，而“十五五”規(guī)劃將成為戰(zhàn)場決勝的布局關(guān)鍵?！笆逦濉钡牡褂嫊r已然響起，城投公司正站在命運的十字路口，是繼續(xù)在債務(wù)泥潭中掙扎，還是破繭成蝶成為產(chǎn)業(yè)生態(tài)的引領(lǐng)者？答案藏在每一個認(rèn)知革命的瞬間與每一輪能力重構(gòu)的突破之中。

關(guān)注 | 園區(qū)薈（ID：biaozhunpark）

來源 | 和君咨詢

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