這兩日，國(guó)央企同時(shí)迎來(lái)集團(tuán)一把手上崗季。

3月11日，中國(guó)金茂官宣董事長(zhǎng)張?jiān)龈?/strong>退休，原金茂總裁陶天海升任新任董事長(zhǎng)。

一上一下，金茂新任總裁人選，自此留下新懸念。

昨天，保利發(fā)展在內(nèi)部召開(kāi)了干部大會(huì)，會(huì)議規(guī)格很高，保利集團(tuán)諸位高管也出席了。

會(huì)上，宣布了保利發(fā)展空缺已久的總經(jīng)理人選：

原保利發(fā)展副總經(jīng)理、保利商旅董事長(zhǎng)潘志華升任保利發(fā)展總經(jīng)理。

今日，這一消息正式對(duì)外官宣。

據(jù)董小姐了解，在此之前，保利內(nèi)部還宣布了另一則高層人事任命。

原保利發(fā)展董事會(huì)辦公室副總經(jīng)理(主持工作）李紅亮，調(diào)任保利發(fā)展北京公司總經(jīng)理。

要知道，保利北京總經(jīng)理也同樣空缺許久。

內(nèi)部人事調(diào)令，持續(xù)更新。最近一周，保利內(nèi)部簽發(fā)了大幾十封人事發(fā)文。

看都看不過(guò)來(lái)。

高層人事更迭不斷，保利中層團(tuán)隊(duì)仍在升職、輪換節(jié)奏之中。具體參看：。

其中，最重要的人事調(diào)整，當(dāng)屬新任保利發(fā)展總經(jīng)理潘志華。

保利發(fā)展二號(hào)位終于補(bǔ)上了，茲事體大。今日官宣，籌謀已久。

24年12月，原保利發(fā)展總經(jīng)理，調(diào)往一家央企任職。之后，總經(jīng)理職位一直空缺。

潘志華今年46歲，入職保利已有24年。歷任河北保利總經(jīng)理、山西保利總經(jīng)理、國(guó)鐵保利設(shè)計(jì)院副董事長(zhǎng)、保利發(fā)展戰(zhàn)略投資中心總經(jīng)理、保利發(fā)展集團(tuán)副總經(jīng)理兼保利商旅產(chǎn)業(yè)董事長(zhǎng)，及總法律顧問(wèn)。

2019年，潘志華被提拔為集團(tuán)副總經(jīng)理時(shí)，是當(dāng)時(shí)保利最年輕的高管。在體系內(nèi)，他一路升遷，走得相對(duì)比較順利。

據(jù)董小姐多方了解，潘志華為人相對(duì)親和，擅長(zhǎng)控制風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)業(yè)務(wù)常有比較堅(jiān)定或固執(zhí)的看法。整體來(lái)說(shuō)，他是一個(gè)更加謹(jǐn)慎、保守的管理風(fēng)格。這一點(diǎn)在管保利投資業(yè)務(wù)時(shí)，更加明顯。不少保利的朋友說(shuō)，他經(jīng)常堅(jiān)持自己的投資觀(guān)，對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)率指標(biāo)也會(huì)卡的更嚴(yán)苛。

在升任集團(tuán)總經(jīng)理之前，潘志華還兼任保利商旅董事長(zhǎng)。對(duì)商辦業(yè)務(wù)，他也會(huì)傾向于多下判斷，但總體仍持保守態(tài)度。

現(xiàn)在，保利對(duì)商辦的態(tài)度正在發(fā)生變化。

董小姐了解到，之前，保利在做綜合類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，內(nèi)部會(huì)有一個(gè)資產(chǎn)優(yōu)先級(jí)排序。因此，貨值、成本、報(bào)建時(shí)間等綜合因素，大多都會(huì)排在商辦運(yùn)營(yíng)之前。內(nèi)部曾認(rèn)為，能賣(mài)掉的都應(yīng)該賣(mài)掉，賣(mài)出貨值是第一位的。對(duì)留存的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)邏輯，保利過(guò)去考慮的比較少。

「一切以賣(mài)優(yōu)先，不能賣(mài)的也要看看能不能做融資出表�！�

從這個(gè)角度看，過(guò)去，保利對(duì)商辦運(yùn)營(yíng)類(lèi)資產(chǎn)的重視程度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及住宅業(yè)務(wù)。

然而，內(nèi)部風(fēng)向正在發(fā)生變化。

今年年初，保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平在內(nèi)部年度會(huì)議上，特意強(qiáng)調(diào)要新增兩個(gè)新主業(yè)：不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)。

他把資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類(lèi)業(yè)務(wù)提到了和住宅一樣的位置上。

這是資本市場(chǎng)樂(lè)意看到的變化，也可能是一個(gè)新信號(hào)——保利發(fā)展希望為自己增添一個(gè)商辦運(yùn)營(yíng)類(lèi)標(biāo)簽。

說(shuō)來(lái)也很有趣，縱觀(guān)地產(chǎn)行業(yè)TOP10，國(guó)央企陣列里，除了華潤(rùn)置地，其余幾家?guī)缀醵紱](méi)有特別鮮明的商辦標(biāo)簽。

你們覺(jué)得，這是為什么呢？

這次，保利商旅董事長(zhǎng)潘志華上任保利發(fā)展總經(jīng)理，能否讓保利發(fā)展的商辦業(yè)務(wù)，爆發(fā)出一些新的機(jī)會(huì)增長(zhǎng)點(diǎn)？

董小姐打聽(tīng)了下，目前，保利發(fā)展的商辦資產(chǎn)包里，上海、北京、成都、長(zhǎng)沙都沉淀的比較多，亟需轉(zhuǎn)化。另外，保利的商辦資產(chǎn)并未全部收攏進(jìn)商旅板塊，而更多散落在各個(gè)地方公司。

對(duì)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類(lèi)業(yè)務(wù)的態(tài)度變化，在保利另一則高層人事變換中，也暗藏端倪。

來(lái)看看新任北京總經(jīng)理李紅亮。

保利北京公司總經(jīng)理一職，自24年下半年，原北京總劉喜濤調(diào)任河南保利總經(jīng)理后，就一直空缺至今。

大家盲猜了很多人選。未料到，來(lái)自集團(tuán)董辦的副總經(jīng)理，實(shí)際主持工作的李紅亮，會(huì)下放地方，擔(dān)綱北京一把手。

保利北京之于保利，相當(dāng)重要，屬于三大糧倉(cāng)之一。另外兩個(gè)糧倉(cāng)是廣州與上海。

從集團(tuán)到北京，李紅亮的下放，也跟保利要強(qiáng)化商辦運(yùn)營(yíng)類(lèi)業(yè)務(wù)相關(guān)。

李紅亮在保利發(fā)展工作17年，歷任保利發(fā)展證券研究部部門(mén)經(jīng)理、董事會(huì)辦公室助理總經(jīng)理、廣東保利助理總經(jīng)理、廣東保利副總經(jīng)理等職務(wù)。

李紅亮非常擅長(zhǎng)資本運(yùn)作，同時(shí)有投資開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。

保利北京的商辦資產(chǎn)沉淀比較多，但轉(zhuǎn)化難度也比較大。北京公司作為保利新主業(yè)的第一個(gè)試點(diǎn)公司，由董辦負(fù)責(zé)人李紅亮坐鎮(zhèn)。

照這個(gè)路徑，接下來(lái)，他領(lǐng)到的核心任務(wù)，大概率是如何在北京基本盤(pán)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)和資本運(yùn)作上，玩出新花樣。

比如，做好北京大宗資產(chǎn)的資金回收與運(yùn)營(yíng)等。

從保利發(fā)展集團(tuán)總經(jīng)理潘志華出爐，到保利北京總經(jīng)理李紅亮的誕生，背后都折射了一個(gè)問(wèn)題：

接下來(lái)，保利真的會(huì)強(qiáng)化商辦資產(chǎn)嗎？

也有一些朋友給董小姐潑冷水。

大家覺(jué)得，保利對(duì)商辦資產(chǎn)的重視，還有很長(zhǎng)的道路要走。

身為行業(yè)銷(xiāo)售額TOP1，過(guò)去多年，保利發(fā)展的規(guī)模一路狂奔，主要得益于它的住宅業(yè)務(wù)。這促使保利內(nèi)部對(duì)戰(zhàn)略和重點(diǎn)業(yè)務(wù)的理解，更偏向于住宅，并且形成了路徑依賴(lài)——

這么多年，保利的住宅業(yè)務(wù)創(chuàng)新，整體并不算多。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，在保利內(nèi)部，大家做地產(chǎn)項(xiàng)目，很容易有路徑依賴(lài)。

「在一線(xiàn)城市，有的項(xiàng)目，保利完全有資本做到95分，但可能還是會(huì)按照慣性，做到85分就ok了。前提是都不影響銷(xiāo)售。但從項(xiàng)目端看，保利原本可以做得更好�！�

這是對(duì)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的態(tài)度。

據(jù)說(shuō)，今年開(kāi)始，保利已經(jīng)意識(shí)到這一點(diǎn)，內(nèi)部開(kāi)始強(qiáng)化產(chǎn)品創(chuàng)新。

至于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類(lèi)賽道，過(guò)去，保利內(nèi)部有不少人，對(duì)此抱有一定偏見(jiàn)，去深入了解的動(dòng)機(jī)并不強(qiáng)，而更多會(huì)倉(cāng)促下結(jié)論。

這些業(yè)務(wù)結(jié)論未必客觀(guān)或準(zhǔn)確，但卻能影響到商辦類(lèi)資產(chǎn)在一個(gè)項(xiàng)目里的比重。

比如，在核心城市核心地塊，保利留下的經(jīng)營(yíng)類(lèi)資產(chǎn)，往往沒(méi)有房企同行那么多。

內(nèi)部的朋友說(shuō)，接下來(lái)，保利發(fā)展會(huì)有不少傳統(tǒng)賽道的朋友，要調(diào)往不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與綜合服務(wù)賽道了。

這個(gè)動(dòng)作背后，還有一個(gè)背景。

對(duì)很多房企來(lái)說(shuō)，一個(gè)運(yùn)營(yíng)得當(dāng)?shù)纳剔k項(xiàng)目，能成為一個(gè)有利的貸款融資工具或勾地工具。

金融口的朋友告訴董小姐，現(xiàn)在對(duì)很多商辦資產(chǎn)，銀行的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款操作空間變大了，尺度也比以前松了一些。加上REITS等多種資本工具增加，都促使企業(yè)可以做存量盤(pán)活。

「尤其在一線(xiàn)城市，有的商辦項(xiàng)目只要能把租金回報(bào)率做出上升曲線(xiàn)，銀行就能給更高的抵押價(jià)值，公司就能貸出資金，反哺現(xiàn)金流。」

這里面的操作空間，還是挺大的。

此外，2025年，核心城市核心地塊的搶奪戰(zhàn)會(huì)更加激烈。

據(jù)說(shuō)，目前，招商蛇口就在公司內(nèi)部強(qiáng)調(diào)要重視商業(yè)能力。內(nèi)部認(rèn)為，在核心地塊搶地的時(shí)候，商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力能為自己加分。

從全行業(yè)看，保利其實(shí)更有優(yōu)勢(shì)強(qiáng)化商辦資產(chǎn)。

一位龍頭民企的朋友告訴董小姐，這一波周期中，很多暴雷民企想要出售商辦資產(chǎn)，但苦于找不到合適買(mǎi)家。加上公司主體信譽(yù)受損，商辦項(xiàng)目也很難做資產(chǎn)證券化，出路有限。

保利因?yàn)閲?guó)資背景，更容易獲得銀行信賴(lài)。

一位成都金融系統(tǒng)的朋友說(shuō)，他們不久前剛為保利一個(gè)新開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)，做完融資出表。

保利發(fā)展是一家大本營(yíng)優(yōu)勢(shì)特別明顯的公司，在廣州深耕多年，廣州的光環(huán)，幾乎能蓋過(guò)其他所有城市公司。

但是，它也需要在其他一線(xiàn)城市，繼續(xù)夯實(shí)自己的標(biāo)簽感。

對(duì)于保利發(fā)展新任總經(jīng)理潘志華來(lái)說(shuō)，這些都是需要面對(duì)的基本盤(pán)。

期待未來(lái)保利發(fā)展的新變化。

你對(duì)保利的此刻的調(diào)整有何看法？

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