廣西
錢包大縮水的時(shí)代，土地供應(yīng)也縮水了。
昨天，南寧市國(guó)土資源出讓服務(wù)中心官方公眾號(hào)發(fā)布《南寧市2025年度國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)“招拍掛”公開出讓計(jì)劃》。
仔細(xì)核算，2025年的“住宅、商服、其他”用地竟然比2024年減少了1000畝！
出讓計(jì)劃重點(diǎn)提及“住宅用地減量提質(zhì)、商服用地適度配置”。
這意味著2025年南寧樓市，從量到質(zhì)，都要變！
2025年南寧土地出讓計(jì)劃，主要包括兩大板塊。一是以住宅為主的“住宅、商服、其他”的經(jīng)營(yíng)性用地。二是以產(chǎn)業(yè)為主的“工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)”產(chǎn)業(yè)用地。今天我們重點(diǎn)要討論的是第一類。
開篇就劃重點(diǎn)——住宅用地減量提質(zhì)、商服用地適度配置。
大V君不辭勞累把各區(qū)域的經(jīng)營(yíng)性用地做成一個(gè)總表，有點(diǎn)長(zhǎng)，可點(diǎn)開查看長(zhǎng)圖。
再根據(jù)每個(gè)城區(qū)情況，做個(gè)從城區(qū)出讓面積排行表，可看到2024年南寧經(jīng)營(yíng)性用地計(jì)劃出讓75宗，共2500.331畝。
翻看2024年資料，南寧經(jīng)營(yíng)性用地出讓中僅僅住宅用地就達(dá)到2500畝，商服及其他用地面積1000畝。
這意味著2025年經(jīng)營(yíng)性用地縮水1000畝！
分析2025年經(jīng)營(yíng)性地塊特征，發(fā)現(xiàn)地塊面積跨度2.69—134畝，住宅用地為主。
而且很多地塊都是50畝以下的小地塊，這一區(qū)間段竟然有47宗！100畝以上土地只有7宗。
南寧的大盤時(shí)代，再見了。
一個(gè)以新區(qū)大面積開發(fā)的時(shí)代也過去了，迎來了一個(gè)以城市更新為主的“土地碎片化”供應(yīng)時(shí)代。
地塊的教育配套，卻有了更明確的要求和占比，總畝數(shù)達(dá)到416.1。特別是含教育配套建設(shè)的地塊達(dá)到了7塊，這意味著有更多地塊會(huì)“引進(jìn)名?！薄?/p>
再仔細(xì)對(duì)比每個(gè)區(qū)域，就發(fā)現(xiàn)一些很有趣的現(xiàn)象。東部、西部和南部的整體供應(yīng)相對(duì)均衡，唯獨(dú)北部（武鳴區(qū)）缺席。武鳴都撤縣設(shè)區(qū)10年了，還沒有洗腳上田“進(jìn)城”？
【1】東富青秀，進(jìn)入“鳳嶺東”時(shí)代
單就城區(qū)看，青秀無疑是王者，供應(yīng)數(shù)量達(dá)到474.85畝。從地塊集中度可以看出，青秀進(jìn)入“鳳嶺東時(shí)代”（新仙葫時(shí)代）。林里橋、三岸一帶都是傳統(tǒng)的仙葫開發(fā)區(qū)管轄，如今在城市整體向東的春風(fēng)沐浴下，終于迎來了區(qū)域發(fā)展組團(tuán)爆發(fā)。
特別是三岸還有一些江景地塊出讓，這個(gè)曾經(jīng)誕生地王的新貴區(qū)域，有沒有可能迎來新一輪的爆發(fā)？
值得注意的是，青秀有多個(gè)地塊“正在調(diào)整規(guī)劃，擬調(diào)整為商業(yè)用地或者教育用地”。這些地塊集中在東盟商務(wù)區(qū)、三岸和埌東。
調(diào)整后的地塊更具“含金量”，且集中在傳統(tǒng)的青秀核心區(qū)域。
青秀區(qū)“東富”的稱號(hào)，名不虛傳！
興寧區(qū)一直以來重點(diǎn)向東發(fā)展“興寧東”，與青秀區(qū)的鳳嶺北為鄰。從計(jì)劃出讓土地情況看，2025年興寧土地出讓重點(diǎn)依然在興寧東，特別是與鳳嶺北接壤區(qū)域。
也得益于城市更新和三街兩巷的改造，興寧區(qū)核心區(qū)域在人民路、解放路一帶也有住宅、商業(yè)地塊出讓。這核心區(qū)寸土寸金，預(yù)計(jì)會(huì)有地王出現(xiàn)。
【2】西鄉(xiāng)塘+高新區(qū)，西貴CP組團(tuán)爆發(fā)
得益于城市更新，西鄉(xiāng)塘和高新區(qū)在2025年迎來了爆發(fā)。很多地塊集中在城市中心區(qū)域。
最為明顯的是，西鄉(xiāng)塘將上架兩個(gè)百畝大盤，這是南寧火車站區(qū)域整片改造初步出的碩果。
在陳東村改造區(qū)域，還有“鐵學(xué)商湖”百畝優(yōu)質(zhì)地塊上架。
高新區(qū)也是城市更新的重點(diǎn)區(qū)域，2025年土地計(jì)劃出讓8總共253畝，可謂打了一個(gè)“翻身仗”。
仔細(xì)看高新區(qū)地塊，多位于廣西大學(xué)或心圩江周邊，科教高素質(zhì)群體聚集，還有地鐵、湖景、商業(yè)等高配資源。
10年前，靠近廣西大學(xué)和心圩江的瀚林華府代表城西，單價(jià)率先突破萬元，從此江湖有了“東富西貴”的說法。
2025年，隨著華宏云墅“第四代住宅”的上市，多總優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，南寧樓市再現(xiàn)“東富西貴”格局？
【3】煙火新江南，異軍突起
江南區(qū)也是本輪城市更新的大贏家，今年土地計(jì)劃供應(yīng)13宗，共446.3畝，在量上能和青秀平起平坐。
重點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域在白沙大道、江南大道等傳統(tǒng)老江南區(qū)域，福建園、平西路、亭子、亭洪等煙火氣很旺的片區(qū)在列。
不但有煙火氣，不少好地塊還位于一線江景前排。15、16、17宗地塊可謂是江南白沙大道最好的“風(fēng)水寶地”，必將引發(fā)多家房企爭(zhēng)搶。
經(jīng)開區(qū)在傳統(tǒng)的大江南范疇，這次擬出讓土地3宗，共76畝。擬供應(yīng)地塊在老城范圍內(nèi)，也是煙火氣很旺的區(qū)域。
【4】五象新區(qū)多塊“壓箱底”好地上架
去年青秀、高新區(qū)是南寧土地市場(chǎng)上的主角，五象相對(duì)低調(diào)。今年五象新區(qū)一狠心，就把多個(gè)壓箱底的好地塊拿上架。
五象總部基地核心的58號(hào)地塊，在五象世茂中心附近，原來是廣西斐訊科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司的地。2014年，斐訊以總價(jià)約1.2億元，拿下了該地塊，計(jì)劃建設(shè)30層以下的商務(wù)寫字樓作為企業(yè)總部。
后來母公司上海斐訊通信借殼上市失敗，廣西的斐訊通信南寧產(chǎn)業(yè)基地也胎死腹中。這地塊預(yù)計(jì)是政府管理部門收回后重新再上架。
還有57號(hào)地塊，在平樂大道與玉洞大道的“五象天王區(qū)”范圍內(nèi)，附近就是未來悅、建發(fā)央璽。這地塊勢(shì)必引發(fā)多家企業(yè)競(jìng)逐。
五象湖西也在發(fā)力，2025年上架了兩宗地塊，合計(jì)超100畝。以前五象湖西多有流拍或流掛現(xiàn)象發(fā)生，今年會(huì)不會(huì)一改頹勢(shì)，重新點(diǎn)燃五象信心？
今年，邕寧區(qū)的公示地塊列表中，有商業(yè)、教育、工業(yè)用地，沒有住宅地塊出讓計(jì)劃。
真正缺席參與南寧土地市場(chǎng)的是武鳴區(qū)。
2015年2月16日，武鳴撤縣設(shè)區(qū)獲國(guó)務(wù)院正式批復(fù)，根據(jù)有關(guān)文件，給予武鳴撤縣設(shè)區(qū)5年過渡期（2016—2020年）。如今10年了，武鳴還沒有列入到南寧市區(qū)整體土地出讓計(jì)劃中。
“北缺”，真是個(gè)遺憾。
仔細(xì)研讀2025年南寧土地出讓計(jì)劃，你可以看到從土地源頭上對(duì)樓市做了重大調(diào)整，我們的買房觀也要隨之調(diào)整。以下這幾點(diǎn)建議你要細(xì)看。
建議1：買房要找優(yōu)質(zhì)人口多的區(qū)域
在城市新區(qū)大發(fā)展時(shí)代，我們買房看規(guī)劃，哪里是政府規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)，就往哪里買房。
如今，不一定了。因?yàn)椤叭朔康劐X”構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式已經(jīng)到了。以人定房、以人定地、以房定錢。只要人口多的區(qū)域，給到的房、地和建設(shè)配套的錢就會(huì)多。
這也就是西鄉(xiāng)塘、高新區(qū)、江南在今年土地供應(yīng)多的原因。人多，是量變。人口素質(zhì)高，是質(zhì)變。
哪里的人口素質(zhì)高？政商科教區(qū)域，一一對(duì)號(hào)入座。
建議2：減量提質(zhì)時(shí)代，抓緊重新配置資產(chǎn)
去年以來，你一定經(jīng)常聽到“消化存量、優(yōu)化增量、提高質(zhì)量”這句話。在去庫(kù)存的大背景下，樓市會(huì)有很大的分化。
土地供應(yīng)減量，今年縮水1000畝，數(shù)量上是縮減了，但土地素質(zhì)卻又很大提升。去年開始，南寧新開閘的土地，在規(guī)劃設(shè)計(jì)條件上給到很大的寬松，不但低容積率低建筑密度，還有后期房子做“第四代住宅”高贈(zèng)送的特點(diǎn)。
2025年，將有更多“第四代住宅”出現(xiàn)，以前很多高密度高容積率的房子去庫(kù)存更加困難，成交價(jià)將走低。是時(shí)候果斷優(yōu)化配置資產(chǎn)了。
建議3：剛需買房看學(xué)區(qū)，改需買房看資源
去庫(kù)存時(shí)代，房?jī)r(jià)分化嚴(yán)重，如何捍衛(wèi)你的資產(chǎn)？
對(duì)于剛需而言，重點(diǎn)看學(xué)區(qū)。有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房子，流動(dòng)性更活躍，也才能更保值增值。對(duì)改需而言，就思考如何讓自己過得更爽。商業(yè)配套只是便于工作和社交，山水景觀、人文資源永遠(yuǎn)是城市的稀缺資源。
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