都說房子多到賣不完，庫存壓力大，可到底嚴(yán)重到什么程度？

最近，住建部公布了一組讓人心頭一沉的數(shù)據(jù)：經(jīng)過3年實(shí)地摸排，全國城鄉(xiāng)房屋建筑總量已接近6億棟，市政設(shè)施也有80多萬處。

再看眼下的市場實(shí)情。

截至今年5月底，全國二手房掛牌量突破753萬套。新房市場同樣不輕松——目前待售的商品房面積接近7.7億平方米，算下來相當(dāng)于700多萬套新房在等買家。

數(shù)字不會騙人，它們共同指向一個事實(shí)：國內(nèi)樓市正面臨一場深刻的供需失衡。這場過剩，或許正在悄悄改寫房地產(chǎn)的游戲規(guī)則。

01、房子明明這么多，為什么還有2億人在租房？

一個挺有意思的矛盾擺在眼前：全國房子總量明明過剩，可依然有大約2億人選擇租房住。問題出在哪兒？

首先，不得不提炒房這把火。

在房價一路高歌的那些年，不少炒房客涌入市場，靠囤房轉(zhuǎn)手賺錢。他們不僅推高了房價，更給市場吹起了一層泡沫。

數(shù)據(jù)顯示，今年7月全國百城新建住宅平均單價16877元/㎡，二手住宅均價也達(dá)到13892元/㎡。這意味著，哪怕買二手房，一套100平的房子也要接近140萬元。

與此同時，在棚改推進(jìn)最快的那幾年，開發(fā)商拼命拿地蓋樓，每年有上千萬套新房涌向市場。可普通工薪族的收入，卻始終追不上房價的漲幅。

癥結(jié)就在這里：

房子總量是夠了，但高高在上的房價，讓真正需要住房的人夠不著。樓市患上了嚴(yán)重的“結(jié)構(gòu)性失調(diào)”。

02、過剩背后，是資源錯配與空置浪費(fèi)

除了買不起，另一個扎心的事實(shí)是：很多房子，其實(shí)根本沒人住。

有調(diào)研顯示，不少三四線城市的新區(qū)，夜晚亮燈率不到三成。一些早年開發(fā)的遠(yuǎn)郊大盤，交房多年入住率仍低得可憐。

這些房子不是沒有主人，只是主人并不住在這里——它們可能是投資客手中的籌碼，也可能是老家親友偶爾回鄉(xiāng)的落腳處。

房子蓋好了，卻沒人氣；小區(qū)建成了，卻缺配套。這種“有房無人”的現(xiàn)象，不僅造成巨大的資源浪費(fèi)，也讓城市發(fā)展顯得虛浮。

更現(xiàn)實(shí)的是，很多空置房恰恰位于人口流出地區(qū)。

年輕人去了大城市，老家房子自然空著；新區(qū)規(guī)劃得漂亮，但產(chǎn)業(yè)和就業(yè)沒跟上，房子也只能曬太陽。

03、樓市正在醞釀四個看得見的變化

面對這么明顯的過剩局面，房地產(chǎn)市場不可能一成不變。接下來，我們很可能會看到這樣幾個趨勢：

第一，土地供應(yīng)不再“撒胡椒面”

全國住房家底摸清后，各地在土地供應(yīng)上會更謹(jǐn)慎。未來供地會更看重人口流動、產(chǎn)業(yè)布局，不再盲目追求規(guī)模。

那種“攤大餅”式的城市擴(kuò)張，估計要慢慢成為歷史了。

第二，房地產(chǎn)泡沫被盯得更緊

高空置率背后，其實(shí)是資源浪費(fèi)和金融風(fēng)險。正如一些學(xué)者說的，合理的土地供應(yīng)應(yīng)當(dāng)跟著人走。

在人口老齡化、城鎮(zhèn)化速度放緩的背景下，以后蓋房子必須更精準(zhǔn)、更務(wù)實(shí)。

第三，房產(chǎn)稅越來越近

土地不好賣了，地方財政壓力變大，房產(chǎn)稅的開征條件反而更成熟。

住建部的普查給征稅提供了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，而持有多套房的成本一旦上升，可能會讓部分炒房客考慮退場。

第四，銀行也會更謹(jǐn)慎

房地產(chǎn)開發(fā)商大多靠銀行信貸活著。如果房子賣不動，開發(fā)商的資金鏈就會吃緊，風(fēng)險可能傳導(dǎo)到銀行體系。

為了防范風(fēng)險，銀行可能會收緊開發(fā)貸，提高房貸門檻。這些措施短期內(nèi)或許會讓市場更冷，但長遠(yuǎn)看，也許是必要的降溫。

04、普通人該怎么辦？記住兩句話

面對這場正在發(fā)生的變局，作為普通人的我們，或許可以把握這樣兩個原則：

1.如果是剛需，可以慢下來挑。

市場房源充足，意味著你有更多選擇、更大議價空間。不必焦慮“錯過就沒有”，反而可以靜心比較地段、配套、戶型，選一個真正適合自己生活的家。

2.如果是為了投資，請務(wù)必清醒。

“買房必賺”的時代已經(jīng)過去。未來房產(chǎn)分化會越來越明顯：核心城市好地段可能依然堅挺，但人口流出、產(chǎn)業(yè)薄弱的區(qū)域，房子可能會從資產(chǎn)變成負(fù)擔(dān)。

寫在最后

住建部的這次普查，像是一次全面的“房產(chǎn)體檢”，讓我們看清了這個市場的真實(shí)樣貌。

而對于每個普通人來說，在房子的選擇上，或許比“擁有”更重要的，是“適配”——讓房子真正服務(wù)于你的生活，而不是你為房子奔波一生。