文/謝逸楓

3.5會(huì)議，是新的一年決定中國(guó)經(jīng)濟(jì)和政策走勢(shì)重要會(huì)議，是分析新的一年中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，定調(diào)新的一年宏觀政策走勢(shì)，指導(dǎo)新的一年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向的會(huì)議。

基于2024年9.26會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)政策定調(diào)為推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。到12.9的穩(wěn)住樓市、12.12的持續(xù)用力推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，再到2025年2.28的穩(wěn)住樓市的定調(diào)。

盤點(diǎn)2024年地方政策來看，支持多孩家庭和人才購(gòu)房及購(gòu)房落戶、財(cái)稅補(bǔ)貼，房票安置和住房以舊換新、公積金貸款調(diào)整、35城的專項(xiàng)借款等需求端政策。

盤點(diǎn)2024年全國(guó)和地方政策看，兩個(gè)下降、兩個(gè)展期、四個(gè)取消、四個(gè)下降、兩個(gè)收儲(chǔ)、一暫停、兩個(gè)新增（100萬(wàn)套舊改貨幣化、4萬(wàn)億白名單）、一個(gè)減稅。

2024年全國(guó)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于階段性、結(jié)構(gòu)性的止跌回穩(wěn)，量?jī)r(jià)未全面止跌，呈現(xiàn)波動(dòng)不穩(wěn)定的狀態(tài)，總體保持筑底，依然未見底、企穩(wěn)的形勢(shì)。

基于2024年房地產(chǎn)十大變化，變化一是房地產(chǎn)政策未調(diào)整到位，未到天花板，房地產(chǎn)政策工具箱已經(jīng)完全打開，市場(chǎng)不止，救市不止，市場(chǎng)不穩(wěn)，救市不停。

市場(chǎng)變化二是房地產(chǎn)政策時(shí)效斷斷續(xù)續(xù)，傳導(dǎo)性弱，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)、影響市場(chǎng)止跌回暖路徑，組合拳大招政策落地機(jī)制待進(jìn)一步完善。

市場(chǎng)變化三是房地產(chǎn)市場(chǎng)負(fù)向循環(huán)預(yù)期未全面逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的政策規(guī)模、力度、范圍有限，政策落地機(jī)制不完善，效果和時(shí)效差及傳導(dǎo)差。

市場(chǎng)變化四是房地產(chǎn)出清不如預(yù)期，庫(kù)存端和債務(wù)端及交房端出清不如預(yù)期，需要加大已經(jīng)出臺(tái)的政策落地機(jī)制和擴(kuò)大新增增量、存量融資力度、規(guī)模、范圍。

市場(chǎng)變化五是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系未全面逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系未達(dá)均衡預(yù)期,市場(chǎng)預(yù)期和入市信心及基本面未全面扭轉(zhuǎn)，點(diǎn)狀改善為主，總體修復(fù)緩慢。

市場(chǎng)變化六是房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)未到和未見底，市場(chǎng)、房?jī)r(jià)見底的基礎(chǔ)不牢固、條件不成熟，一線城市核心區(qū)和核心二線城市核心區(qū)域的成交量已經(jīng)完筑底。

市場(chǎng)變化七是市場(chǎng)八大新現(xiàn)象，成交放緩、持續(xù)筑底、市場(chǎng)分化，一二手房倒掛、量?jī)r(jià)背離、城市虹吸、年底翹尾、商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場(chǎng)冰火兩重天。

市場(chǎng)變化八是債務(wù)違約的房企，增量融資困難、債務(wù)違約和逾期交房擴(kuò)大、重組困難、上市退市和破產(chǎn)重整、停止拿地，地方國(guó)企和央國(guó)企及城投托底拿地。

市場(chǎng)變化九是房企轉(zhuǎn)型和多元化開發(fā)業(yè)務(wù)、投資聚焦核心區(qū)域和投資以需定投、生產(chǎn)以銷定產(chǎn)、4.0升級(jí)住宅產(chǎn)品、集團(tuán)管理和營(yíng)銷創(chuàng)新，庫(kù)存出清周期拉長(zhǎng)。

市場(chǎng)變化十是房地產(chǎn)行業(yè)洗牌、市場(chǎng)集中度上升、地方國(guó)企和央企國(guó)企及混合制類型房企代替民企，房企銷售業(yè)績(jī)及營(yíng)收和利潤(rùn)下降、32家民營(yíng)千億房企消失。

鑒于2024年、2025年2.28的政策基調(diào)和十大變化來看，表明2025年要穩(wěn)住樓市、止跌回穩(wěn)，需政策落地機(jī)制完善和政策加碼及化解債務(wù)、交樓、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)

自去年12月9日的會(huì)議首次提出“穩(wěn)樓市”后，本次2025年2月28日的會(huì)議接連再提穩(wěn)住樓市，表明對(duì)穩(wěn)樓市工作的重視，促進(jìn)止跌回穩(wěn)依然是重點(diǎn)任務(wù)之一。

為了更好實(shí)現(xiàn)穩(wěn)樓市，更多政策有望加速落地，重點(diǎn)關(guān)注一線城市政策進(jìn)一步放松、出臺(tái)政策打通收儲(chǔ)、城中村改造的堵點(diǎn)及后續(xù)落地形成實(shí)物量。

老漢認(rèn)為，2025年地方層面來看，第一是可以擴(kuò)大支持多孩家庭、人才購(gòu)房、購(gòu)房落戶、進(jìn)城買房補(bǔ)貼的城市數(shù)量、規(guī)模，范圍，全方位扶持和鼓勵(lì)買房。

第二是可以擴(kuò)大公積金貸款額度提高、用作首付款、降低首付和利率、異地貸款、租房提取限額提高的城市數(shù)量、規(guī)模，范圍，全面支持和鼓勵(lì)買房、租房。

2025年開年至今，全國(guó)已有超過20個(gè)城市出臺(tái)了住房公積金優(yōu)化新政，主要包含三大維度，即使用范圍的擴(kuò)大、用途的增多以及貸款額度的提升。

第三是提高“房票安置、住房以舊換新”的安置標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，可以擴(kuò)大“房票安置、住房以舊換新、35城城中村改造專項(xiàng)借款”的城市數(shù)量、規(guī)模，范圍。

降低“房票安置”、“以舊換新”，換購(gòu)住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，降低購(gòu)房成本，刺激購(gòu)房需求的增長(zhǎng)。而35城城中村改造專項(xiàng)借款，實(shí)施貼息的措施，加大專項(xiàng)借款投入。

第四是可以取消剩余的住房限制政策，取消限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限簽、限企、限離、限商住，可以取消二手房指導(dǎo)價(jià)、二手房抵押過戶等限制措施。

取消僅剩北上深城市和海南及少部分措施的限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限簽、限離、限企、限商住政策（住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)已取消），擴(kuò)大四個(gè)取消范圍。

一旦地方八項(xiàng)房地產(chǎn)政策全方位的加碼，擴(kuò)大城市數(shù)量、規(guī)模、范圍、力度，形成政策效應(yīng)和市場(chǎng)沖擊波，將會(huì)成為2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的一大助力。

老漢認(rèn)為，2025年全國(guó)層面來看，第一是兩個(gè)下降。可以繼續(xù)降準(zhǔn)、降息（貨幣政策）。第二是兩個(gè)展期。繼續(xù)房企存量金融債務(wù)和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款展期。

第三是四個(gè)下降。繼續(xù)降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款（公積金和商業(yè)）首付比例、降低存量（商業(yè)）貸款利率、降低賣舊買新?lián)Q購(gòu)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)?。

第四是兩個(gè)收儲(chǔ)?？梢岳^續(xù)擴(kuò)大收儲(chǔ)存量商品房存量閑置土地的城市、規(guī)模。第五是一個(gè)暫停。繼續(xù)要求暫停去庫(kù)存周期超常規(guī)的城市，暫停新增土地供應(yīng)。

第六是兩個(gè)新增。可以擴(kuò)大城市更新100萬(wàn)套貨幣化的城市數(shù)量（已經(jīng)擴(kuò)大到297個(gè)）和落實(shí)資金來源，可以繼續(xù)增加新的4萬(wàn)億元房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單的規(guī)模。

第七是一個(gè)減稅?？梢詳U(kuò)大契稅（增值稅，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，2年以上免征）優(yōu)惠力度，契稅首套免征，二套140平以內(nèi)1%，140平以上1.5%。

增加稅收減稅力度，首套140平以內(nèi)印花稅免征，二套140平以上減半。土地增值稅的東部地區(qū)省份預(yù)征率下限再降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。

二手房個(gè)人所得稅（滿五年唯一住房免征），取消個(gè)人出售非普宅 2%的個(gè)稅，調(diào)整為以 1%的標(biāo)準(zhǔn)核定征稅，效降低置業(yè)成本，居民改善性置換需求提升。

目前來看，二手房個(gè)人所得稅中，取消個(gè)人出售非普宅 2%的個(gè)稅，調(diào)整為以 1%的標(biāo)準(zhǔn)核定征稅的城市，分別為上海和江西，可以擴(kuò)大到全國(guó)范圍的所有城市。

老漢認(rèn)為，2025年還有什么政策推出，房地政策工具箱中，儲(chǔ)備著大量的政策，包括地方、全國(guó)的房地產(chǎn)政策，存量的房地產(chǎn)政策和新增的房地產(chǎn)政策。

第一是清理、取消住房限制措施。北上深和海南等部分城市取消住房限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限簽、限企、限離、限商住、二手房指導(dǎo)價(jià)和抵押過戶。

第二是降商業(yè)和公積金房貸首付。北京、上海、廣州、深圳和核心二線城市商業(yè)貸款二套房首付下降為15%，公積金貸款首套、二套首付為15%，認(rèn)房不認(rèn)貸。

第三是降利率。首套、二套商業(yè)房貸利率、公積金房貸利率、存量房貸利率分別下降30個(gè)基點(diǎn)，可以大大的減少購(gòu)房貸款利率、下降購(gòu)房成本。

第四是稅免減。契稅首套免征，二套140平以內(nèi)1%/以上1.5%；印花稅首套140平以內(nèi)免征，二套減半；取消出售非普宅2%的個(gè)稅，調(diào)整為以1%標(biāo)準(zhǔn)核定征稅。

房企土地增值稅的預(yù)征率3%下降為1.5%，房企所得稅的預(yù)征率最高是15％下降為10%。同時(shí)，對(duì)房企恢復(fù)開發(fā)項(xiàng)目的稅收，適當(dāng)延緩繳納時(shí)間。

第五是住房公積金調(diào)整。降低公積金貸款首付比例、提高貸款額度、延長(zhǎng)還款期限、試點(diǎn)“直付房租”、優(yōu)化首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、允許跨城貸款。

支持住房公積金代際互助（購(gòu)房人的父母與子女可申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金支持購(gòu)房人購(gòu)房）購(gòu)房、支持靈活就業(yè)人員權(quán)益。

第六是支持多孩家庭購(gòu)房，放寬2孩到3孩家庭購(gòu)房套數(shù)；農(nóng)民進(jìn)城和人才購(gòu)房稅收補(bǔ)貼；房票安置和住房以舊換新的稅費(fèi)免減；買房送戶口和落戶門檻放寬。

第七是項(xiàng)目白名單規(guī)模擴(kuò)容。2025年房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單規(guī)模新增到5萬(wàn)億元（2025年），覆蓋全國(guó)各地更多的項(xiàng)目，加大保交房力度，恢復(fù)信心和增強(qiáng)預(yù)期。

第八是收儲(chǔ)存量商品房用作保障性、人才、安置房住房的資金規(guī)模擴(kuò)大到2萬(wàn)億元-4萬(wàn)億元，落實(shí)保障性住房再貸款、地方專項(xiàng)債、銀行貸款和自儲(chǔ)資金。

第九是收儲(chǔ)存量閑置土地用作保障性、人才、安置住房、公共和基礎(chǔ)設(shè)施及再次出讓的資金規(guī)模擴(kuò)大到2萬(wàn)億元-4萬(wàn)億元，落實(shí)再貸款、地方專項(xiàng)債、銀行貸款。

第十是城中村改造專項(xiàng)借款的資金規(guī)模擴(kuò)大到2萬(wàn)億元，100萬(wàn)套城市更新貨幣化（城中村和危舊房貨幣化安置），提高貨幣安置標(biāo)準(zhǔn)100%。

第十一是庫(kù)存超30個(gè)月-36個(gè)月的城市，暫停一年到二年新商品住宅用地供應(yīng)，鼓勵(lì)存量土地開發(fā)（縮短開發(fā)報(bào)建手續(xù)、分期繳納土地出讓金、免減稅費(fèi)）。

允許存量土地的調(diào)整規(guī)劃，在土地用途、面積、戶型、容積率、配建、自持、限價(jià)、現(xiàn)房等方面。同時(shí)，地方收回存量土地調(diào)整規(guī)劃后再出讓。

第十二是全國(guó)統(tǒng)一把經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款和到期房企存量金融貸款展期至2030年，讓房企大大地增加過渡時(shí)間，獲得房企發(fā)展的空間。

第十三是全國(guó)降準(zhǔn)1.0%（分二次）、降息30基點(diǎn)-50基點(diǎn)（分二次）。

第十四是全國(guó)統(tǒng)一延長(zhǎng)個(gè)人新房貸款年期（30年延長(zhǎng)為40年-50年）和二手住房貸款年限（25年延長(zhǎng)為30年-40年）及公積金貸款年限（30年延長(zhǎng)為40年）。

不愿意延長(zhǎng)個(gè)人新房、二手房、住房公積金按揭貸款期限的，可選擇申請(qǐng)10年、20年、30年的貸款期，提前還貸。

第十五是全國(guó)統(tǒng)一取消戶型90/70政策、降低中介傭金、物業(yè)管理費(fèi)。

第十六是全國(guó)統(tǒng)一放開第三、第四套房貸限制，首付分別為25%、30%，利率分別為3.25%、3.35%。

第十七是全國(guó)統(tǒng)一優(yōu)化商辦物業(yè)交易政策，1.全國(guó)統(tǒng)一把商辦物業(yè)（辦公樓、商業(yè)廣場(chǎng)、酒店公寓、商辦公寓、商住公寓）納入房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單。

2.全國(guó)統(tǒng)一將購(gòu)買商辦物業(yè)（辦公樓、商業(yè)廣場(chǎng)、酒店公寓、商辦公寓、商住公寓）首套、二套房貸首付比例分別下降為30%、40%。

3.全國(guó)統(tǒng)一將購(gòu)買商辦物業(yè)（辦公樓、商業(yè)廣場(chǎng)、酒店公寓、商辦公寓、商住公寓）的首套、二套房貸利率下降，由4.75%-6%，分別下降為3.75%-4.5%。

4.全國(guó)統(tǒng)一將商辦物業(yè)（辦公樓、商業(yè)廣場(chǎng)、酒店公寓、商辦公寓、商住公寓）第三、四套房貸放開，首付分別為50%-60%，貸款利率為4.5%-5%。

5.全國(guó)統(tǒng)一將購(gòu)買商辦物業(yè)（辦公樓、商業(yè)廣場(chǎng)、酒店公寓、商辦公寓、商住公寓）首套的免合同印花稅、契稅，二套的減半合同印花稅、契稅。

二手房轉(zhuǎn)讓非普宅的個(gè)人所得稅為預(yù)征1%，降低房企土地增值稅、房企所得稅，分別為預(yù)征率3%下降為1.5%、15％下降為10%。

6.全國(guó)統(tǒng)一將個(gè)人購(gòu)買商辦物業(yè)（辦公樓、商業(yè)廣場(chǎng)、酒店公寓、商辦公寓、商住公寓）的限制政策取消。

7.全國(guó)統(tǒng)一將購(gòu)買商辦物業(yè)（辦公樓、商業(yè)廣場(chǎng)、酒店公寓、商辦公寓、商住公寓）貸款期限由10年延長(zhǎng)至最長(zhǎng)為30年。

8.全國(guó)統(tǒng)一允許商辦物業(yè)（辦公樓、商業(yè)廣場(chǎng)、酒店公寓、商辦公寓、商住公寓）的土地和項(xiàng)目，改變土地用途和規(guī)劃指標(biāo)的容積率、建筑密度。

用作商品住房、保障住房、安置房、人才房、長(zhǎng)租公寓，并且稅費(fèi)免減，銀行提供商業(yè)貸款。

9.全國(guó)統(tǒng)一將商辦物業(yè)（辦公樓、商業(yè)廣場(chǎng)、酒店公寓、商辦公寓、商住公寓）項(xiàng)目和土地，納入收儲(chǔ)，用作保障性住房及安置房及人才房、公共和基礎(chǔ)設(shè)施。

第十八是發(fā)行地方專項(xiàng)債4萬(wàn)億元-6萬(wàn)億元，用作收儲(chǔ)存量商品房和閑置土地的資金來源。

第十九是三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制的短期管理目標(biāo)調(diào)整為中長(zhǎng)期管理目標(biāo)，同時(shí)2年-3年內(nèi)暫停三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制，明確銀行信貸支持開發(fā)貸。

第二十是六大國(guó)有銀行各出5000億元（規(guī)模為3萬(wàn)億元），持有房企境內(nèi)外到期債券（5年計(jì)劃）和供應(yīng)鏈的商票（5年）。

第二十一是其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，最低資本金比例由30%下降為20%。其中保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目?，最低為20%；其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?，最低為30%。

第二十二是組建50萬(wàn)億元中國(guó)住房銀行（通過收儲(chǔ)商品房庫(kù)存出租和空置土地、低息貸款、發(fā)債券的方式運(yùn)營(yíng)，收儲(chǔ)的銀行貸款、專項(xiàng)債由國(guó)家貼息）。

第二十三是加快推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，落實(shí)三大工程，形成商品房+保障房的住房供應(yīng)體系，租購(gòu)并舉的住房制度。