我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

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會(huì)員

提問

你好，我預(yù)算大概100萬，七八十萬能買到最好，現(xiàn)在打算買一套房放著出租，等以后孩子大了來成都讀書或者后續(xù)生活再說，請(qǐng)問有什么買房建議嗎？

房段子解答

你這屬于純投資買房，我建議不買。至于說長(zhǎng)期的讀書或者自住，都是多年后的事，和當(dāng)前純投資的屬性不沖突。

或者說，我建議自己拿去存銀行（雖然利息也很低）。

手握100萬，是全款買房還是存銀行？

從實(shí)際接觸來看，存銀行的會(huì)越來越多。

目前成都的大額定存，3年期的年化大概是2.3%，也就是說折合每個(gè)月能拿到1916元的利息。

反過來看假設(shè)100萬全款買房尋求租金收益的話，往往還拿不到2.3%的收益。

成都租金及格線大概是2%，好點(diǎn)的可以達(dá)到2.5%，再高點(diǎn)動(dòng)輒3%甚至更高的就要擔(dān)心本金（房屋本身）了。遇到一些新板塊，或者新房，還有大戶型，租金收益往往只有1.5-1.8%。

關(guān)鍵是100萬砸進(jìn)去買房的話，還存在各種稅費(fèi)中介費(fèi)的交易成本，翻新和空租的問題，怎么看都不是一個(gè)穩(wěn)健的做法。

前些年買房，大多能忽視租金這點(diǎn)“蠅頭小利”，更看重的是房屋本身的增值性，但現(xiàn)在呢？沒有任何一套房敢拍著胸脯說絕對(duì)能增值吧。

當(dāng)買房不再具有保值增值性，那么租金就是最后的救命稻草，然而連租金都比不上定存的話，則面臨系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)——有價(jià)無市，流動(dòng)性降低。

所以出現(xiàn)了三點(diǎn)結(jié)論——

1、經(jīng)常有粉絲問我100萬投資怎么買？——我建議不買。
2、成都二手房里成交總價(jià)低于100萬占比不算低，畢竟成交中位數(shù)只有130萬。只能說買得多不一定買得對(duì)，反過來說房東賣得好。
3、如果不是純投資，為什么還要買100萬總價(jià)的二手房？原因多種多樣，學(xué)區(qū)需求，自住需求，看重完善配套等。

手握100萬時(shí)全款買房與存銀行的利弊都很清楚，建議非剛需購房者謹(jǐn)慎投資房產(chǎn)，除非有學(xué)區(qū)或自住等其他需求。

會(huì)員提問

你好，我130-140萬打算買個(gè)自住的房子，我是未婚女青年，想買個(gè)品質(zhì)好點(diǎn)的套二，目前在市中心上班（二醫(yī)院附近），不需要考慮學(xué)區(qū)，但是希望交通生活方便點(diǎn)的。現(xiàn)在年中這個(gè)行情適合買房嗎？

房段子解答

是是

較早前房段子會(huì)員付費(fèi)問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

說實(shí)話，140萬的預(yù)算，在市中心或者能便捷到達(dá)市中心的位置，新房就沒希望了，主流的還是看二手房，圍繞二手房的角度來說，品質(zhì)較高或者性價(jià)比較高的，并不會(huì)很多，尤其是三環(huán)內(nèi)（含三環(huán)邊）的其余，格局是市中心老破小/單價(jià)高，往外圍二環(huán)走的話，西門南門比較成熟，偏向于老化的概念，再次新一點(diǎn)有品質(zhì)的，就要明顯到三環(huán)外了，而這里又遠(yuǎn)離上班通勤，背離初衷。

真正好的買法，我覺得還是往市中心到東門北門的方向走，老小區(qū)自然是沒啥品質(zhì)的，主要是尋找次新的品質(zhì)好的樓盤。

方位和方向選定后，就是具體樓盤推薦。另外說下，買房的時(shí)間節(jié)點(diǎn)不宜過早，目前整體來看，這種產(chǎn)品還處于一個(gè)下行的狀態(tài)，價(jià)格沒有觸底，至少半年內(nèi)都不會(huì)觸底，所以你不是很著急自住的話，我建議多看房，少心動(dòng)，除非真的是這些房子房源本身的品質(zhì)很讓你心動(dòng)，然后價(jià)格提前降價(jià)到位，那么即時(shí)買入也符合大的邏輯。

1、金牛人北板塊，看**，整體城市界面新，中軸線上，地鐵商業(yè)概念拉滿非常適合年輕人，目前可以看66平的套二，目前行情大概是150萬，不過很快能來到140萬以內(nèi)（單價(jià)跌破2萬是有可能的，還沒有高額稅費(fèi)），可以先看房感受小區(qū)喜好，戶型房源喜好，再慢慢熬價(jià)格，等待回落。（周邊類似的有龍湖上城天街廣場(chǎng)、北成星中心，不過是安置返遷房，慎重）

2、繼續(xù)往北走，可以看五塊石及其周圍的韋家碾、洞子口，實(shí)際查看后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)城市界面已經(jīng)很好，煥然一新，馬路通透，樓盤次新，綠化好，商業(yè)居住氛圍好，還都是地鐵盤，南下到二醫(yī)院上班其實(shí)不遠(yuǎn)，市中心很多上班族都是在這周圍居住的。

典型的可以看**（龍湖物業(yè)，品質(zhì)較好，可以看80平的套二，目前大概一百三四，非常符合你的預(yù)算，等一等能熬到一百二三拿下），**（67平套二，次新樓盤，周邊城市界面好，大概110萬能拿下優(yōu)質(zhì)房源），**（1號(hào)線南下便捷，75平套二輕松上車，總價(jià)100萬出頭搞定）。

3、動(dòng)物園這邊，主要看次新地鐵盤，生活氛圍非常濃厚，3號(hào)線直達(dá)上班，典型的套二可以看**、**、**等，都有七八十平的大套二可以直接上手，總價(jià)也基本維持在120-140萬左右，這個(gè)時(shí)候主要還是看你對(duì)樓盤的品質(zhì)喜好，對(duì)具體房源的戶型、裝修價(jià)格喜好，可以讓中介多多帶看下這邊的房子。

4、電子科大附近撿漏，這邊距離二醫(yī)院就很近了，次新樓盤多，但不一定地鐵能直達(dá)，可以看看**（注意不是安置房的雅苑，有少量的72平套二可以拿下，就算不自住出租也很方便）。建設(shè)路這邊典型的可以看看**（房源多，66平的套二居多，單價(jià)建議控制在2萬）。

5、東門，東郊記憶和二八板塊是合適的，但是東郊門檻高，二八偏剛需和空曠了一些。

比如你看過的**，從地段品質(zhì)配套來說，是沒問題的，但是價(jià)格偏高一些，59平的標(biāo)準(zhǔn)套二，房東預(yù)期較高，目前是140多萬的成交價(jià)，你可以熬到140內(nèi)入手，但是總價(jià)壓力大一些，屬于為情緒喜好買單的做法。

周邊的**、**這些更便宜，但是品質(zhì)也更剛一些，談不上你最開始設(shè)想的品質(zhì)好一點(diǎn)的前提。

**在二八板塊，周邊有在建的地鐵，未來換乘到二醫(yī)院也合適，這個(gè)盤品質(zhì)說實(shí)話，不高，就是單純的剛需盤，只不過在二八這邊，很少有同類型的低價(jià)盤，所以凸顯了它的特點(diǎn)。

如果歸類于低門檻（100萬+）的性價(jià)比買法，那么也可以列入備選項(xiàng)。

基本上所有的這些代表性買法，我覺得就是基于北門+東門三環(huán)內(nèi)的核心區(qū)域，西門南門距離二醫(yī)院較遠(yuǎn)（一般要去三環(huán)外了），這幾個(gè)板塊其實(shí)不重要，重要的是線下多去感受喜好，對(duì)板塊的大環(huán)境，樓盤小區(qū)戶型裝修和價(jià)格的綜合感受比對(duì)，基本上看完一圈后，你心里肯定就有排序了，把這些列入了備選的樓盤戶型篩選出來，最終再慢慢熬價(jià)格，150萬的熬到130多萬，130萬的熬到100萬出頭，大概就是非常優(yōu)質(zhì)準(zhǔn)確的買法了。

會(huì)員提問

你好，我弟在天府三街上班，他女友在生物城，工作穩(wěn)定，想買個(gè)通勤適中一點(diǎn)的，好點(diǎn)的位置和小區(qū)，能兼顧到交通和學(xué)校就最好了，他自己想去買怡心湖，預(yù)算是230萬內(nèi)，買個(gè)100平的套三雙衛(wèi)就可以了哈？目前是公交地鐵居多，后面會(huì)買個(gè)婚車自駕上班。

房段子解答

較早前房段子會(huì)員付費(fèi)問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

你弟和弟媳都是穩(wěn)定工作，所以這一套也是主打長(zhǎng)期自住生活的買法。往中間走是沒問題的，關(guān)于通勤來看，地鐵和自駕需求都是有的，所以也要兼顧到這種考量。

現(xiàn)在大致有三種買法，第一是買南湖立交周圍四象限的品質(zhì)+性價(jià)比二手房；第二是往雙流怡心湖方向走，看低單價(jià)新房；第三則是看錦江生態(tài)帶，天府新區(qū)這邊的新房。

我個(gè)人建議側(cè)重第三個(gè)方向。

生態(tài)帶畢竟還是天府新區(qū)，整體的學(xué)區(qū)融入了主城區(qū)5+2，在樓市概念和配套上，都是優(yōu)于雙流區(qū)的，自身的能級(jí)要高一檔，或者換句話來說，生態(tài)帶這邊略高一點(diǎn)的單價(jià)，但符合大概總價(jià)，也滿足套三雙衛(wèi)功能區(qū)的狀態(tài)下，更加穩(wěn)健一些。尤其是生態(tài)帶里面還有16號(hào)線的規(guī)劃穿過，從預(yù)期來說，獲批的概率較大，而怡心湖則就只有5、19號(hào)線，主流的新房，是遠(yuǎn)離地鐵（而且地鐵沒有新增計(jì)劃）。

舉例子。怡心湖的**，是準(zhǔn)現(xiàn)房， T4的高層，118 平套四，總價(jià) 230，240。單價(jià)2萬上下。T4高層的108平，套三總價(jià)：也在 200 左右，大概1.85萬。兩個(gè)戶型的得房率86%左右。這種產(chǎn)品形態(tài)來說，中規(guī)中矩，沒有特別亮眼，除非沒有更合適更好的，否則也是一種買法。需要注意的是，該項(xiàng)目自駕還不錯(cuò)，但是要注意它到地鐵站不論是怡心湖還是牧華路站，都有1.6公里遠(yuǎn)，加上周邊各種樓盤較多，未來可能進(jìn)入一輪內(nèi)卷的價(jià)格戰(zhàn)，要慎重考量。

類似的**，103戶型套三雙衛(wèi)，總價(jià)200萬，大概也是接近2萬的單價(jià)。2T4戶小高層，得房率91%，從實(shí)際的價(jià)格和戶型來看，和越秀旗鼓相當(dāng)（他們開發(fā)商之間定價(jià)是互相試探和約定了的），到地鐵站的距離也超過了1公里多。

轉(zhuǎn)過來看生態(tài)帶，典型的是**、**。目前它倆挨著的，距離怡心湖地鐵站大概也是一兩公里的步行距離，但是有16號(hào)線天保大道的預(yù)期（大概1公里，往后北上天府三街就很方便，比當(dāng)前5號(hào)線更方便）。

**也有優(yōu)惠，北側(cè)的T4高層，套三雙衛(wèi)，107 平總價(jià) 215 萬，單價(jià)2萬，114 平總價(jià)：240 萬，單價(jià)2.1萬，得房率88-90%之間，基本上產(chǎn)品力度差不多，單價(jià)略高于怡心湖，不過從未來預(yù)期和配套來說，是優(yōu)于怡心湖的買法。

針對(duì)114戶型的超預(yù)算問題，這個(gè)還可以談，我這邊有助理到時(shí)候可以帶你弟弟去看房選房，現(xiàn)場(chǎng)談判申請(qǐng)額外優(yōu)惠，比你單槍匹馬去看更劃算，需要的話跟我說。

隔壁的**，賣得差不多了，套三雙衛(wèi)的103和114戶型（超預(yù)算不談），103戶型大概總價(jià)是200萬，大概單價(jià)1.9萬，和怡心湖的很相似，大概還有三四十套，該戶型的位置還比較好（南側(cè)對(duì)中庭），得房率91%，整體我感覺比保利天府和頌還好一點(diǎn)，也是可以帶去現(xiàn)場(chǎng)談價(jià)格砍價(jià)格的哈。

所以整體來說，我這邊建議多考慮下生態(tài)帶的這種套三雙衛(wèi)新房，大概就是200-240萬的預(yù)算拿下，尤其是邦泰中高樓層不錯(cuò)，備選保利即可。

至于前面說到的第一種，也就是次新品質(zhì)二手房的買法，這種就比較多了，我建議把握好成熟地鐵的概念，比較典型的有華府品質(zhì)次新房，如**（110多平的套三雙衛(wèi)，200出頭）；**（112平套三，總價(jià)200出頭）；**（113平套三，大概是210左右），這三個(gè)盤位置是比較集中的，距離溫家山地鐵站稍近，但是地鐵要換乘一下，如果喜好次新品質(zhì)的話，可以考慮。

真要二手房的話，我建議多看看生態(tài)帶的**（地鐵口，萬科品牌，贈(zèng)送大實(shí)得大，96平套三雙衛(wèi)，總價(jià)180多萬可以拿下），如果你弟對(duì)于成熟的地鐵概念需求很大的話，那么我就建議看這種二手房（類似的還有**）。反之有足夠耐心，對(duì)戶型迭代要求較高就看**和**新房。

另外至于買入時(shí)機(jī)，新房的話，賣一套少一套，當(dāng)前價(jià)格優(yōu)惠到位我們砍價(jià)下來，還是值得早點(diǎn)落袋為安的。要是看二手房的話，我估計(jì)多看房，看好樓盤和戶型后，慢慢等待降價(jià)，估計(jì)要到今年底，有一波階段性觸底的撿漏機(jī)會(huì)。