今日房地產(chǎn)股異軍突起，一騎絕塵，紛紛拉出20CM大陽(yáng)線。短短10分鐘時(shí)間，讓本來(lái)大漲8%的阿里巴巴黯然失色。

事后媒體報(bào)道，多把原因指向了近期房地產(chǎn)市場(chǎng)終端銷(xiāo)售持續(xù)回彈、以及各地政府對(duì)房地產(chǎn)政策的支持，給我看樂(lè)了。都學(xué)會(huì)了揣著明白裝糊涂，直接因素明顯是萬(wàn)科的傳聞，如同DeepSeek一力帶動(dòng)科網(wǎng)股一騎絕塵一樣，有關(guān)政府馳援萬(wàn)科的傳聞，也一力帶動(dòng)了內(nèi)房股爆燃。

這個(gè)傳聞假若是真，我不意外，說(shuō)明了政府下定決心要保住萬(wàn)科的信用，這于萬(wàn)科、于全行業(yè)，如今都是最為重要的事件。

我有段時(shí)間沒(méi)談萬(wàn)科了，今日借著這個(gè)聊一下。

首先我不是不談萬(wàn)科而是越來(lái)越覺(jué)得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都沒(méi)法深談，重要原因之一在于，房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)在我看來(lái)，已是百足之蟲(chóng)死而不僵，關(guān)鍵點(diǎn)不在那個(gè)“僵”，而在“死”。不是哪家企業(yè)問(wèn)題，而是全行業(yè)已經(jīng)全垮沒(méi)死透而已。重要原因之二在于，市場(chǎng)上的可行建議這幾年來(lái)已經(jīng)是說(shuō)的口干舌燥，但不見(jiàn)采用，一定要等到被事實(shí)錘夠再回頭。是以，探討再多也不過(guò)是自彈自唱。

今日和球友們聊下我對(duì)馳援萬(wàn)科背后邏輯的看法（假如是真）。

從市場(chǎng)主流情緒講起，自2021年恒大暴雷以來(lái)，房地產(chǎn)正式進(jìn)入史上最長(zhǎng)蕭條期，是謂大w機(jī)，最終影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)超過(guò)1998創(chuàng)下歷史最長(zhǎng)通S期。這個(gè)過(guò)程，市場(chǎng)關(guān)于到底救不救房企巨頭，主流情緒有二，其一，不應(yīng)該救，既然是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就要盈虧自負(fù)、生死有命，這是在價(jià)值觀層面；其二，不應(yīng)該救，把房?jī)r(jià)炒到那么高，死也該死，這是在情緒層面。

對(duì)于前者，需要探討，而對(duì)于后者，我情感上能理解。的確像我們這樣長(zhǎng)達(dá)20年把資金全部投向房地產(chǎn)一個(gè)領(lǐng)域，會(huì)帶來(lái)兩個(gè)結(jié)果，一個(gè)結(jié)果是其它領(lǐng)域的發(fā)展缺乏資金，另一個(gè)結(jié)果是房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)被推到很高，從而導(dǎo)致后來(lái)者被剝奪感與日俱增。當(dāng)達(dá)到臨界點(diǎn)后，后來(lái)者只希望玉石俱焚，也許你們倒掉我們照樣買(mǎi)不起房，但是我們喜歡看到你們先倒掉。但是，情感宣泄再猛，最終還是要回到前者來(lái)探討和解決問(wèn)題。

我談三個(gè)看法。

一，我們房企集體性的價(jià)值毀滅，非是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。

房地產(chǎn)的周期性調(diào)整有大有小，我們這一波房地產(chǎn)大調(diào)整有周期性因素——本身市場(chǎng)也無(wú)法連續(xù)多年支撐那么昂貴的估值，這一點(diǎn)需要坦然承認(rèn)。但是，短短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)非g營(yíng)房企集體性價(jià)值毀滅，并不是一個(gè)全然市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使然。

我重提先前最簡(jiǎn)單的問(wèn)題：為什么這一輪房企的集體倒掉，幾乎99%暴雷倒掉的房企都是私營(yíng)開(kāi)發(fā)商（或者更準(zhǔn)確說(shuō)是非g營(yíng)開(kāi)發(fā)商），g營(yíng)房企到今日絕大多數(shù)都能安然事外？難道是因?yàn)樗麄兊慕?jīng)營(yíng)風(fēng)控集體性的全都超越私營(yíng)房企？

真當(dāng)我傻，你讓銀行也按照一視同仁的做法，針對(duì)任何一家g營(yíng)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行“事實(shí)上的抽貸”，認(rèn)真的試一把，如果他們不排著隊(duì)暴雷，那算我輸。

如果這個(gè)邏輯講不通，那么，這個(gè)行業(yè)的所有問(wèn)題都要推倒重談。因?yàn)榘凑丈鲜鲞壿?，只?huì)導(dǎo)致一個(gè)事實(shí)結(jié)果：g進(jìn)m退。

相當(dāng)程度上，房企的暴雷，和新東方的暴雷，本質(zhì)是一樣的。新東方在一夜之間6萬(wàn)名教師下崗的情況下公司沒(méi)有暴雷，是因?yàn)槔嫌嵊巫咴诒罎⑦吘壌螖?shù)多了，實(shí)在太優(yōu)秀了，果斷的切入了直播賽道，挽狂瀾于既倒。另一個(gè)輔助因素是，新東方畢竟不是重資產(chǎn)行業(yè)，相對(duì)于開(kāi)發(fā)商掉起頭來(lái)的確容易一些。

就我們過(guò)去那樣的政策，即便是放到美國(guó)，開(kāi)發(fā)商也一樣，沒(méi)有懸念。香港四大開(kāi)發(fā)商歷史以來(lái)都以穩(wěn)健著稱，照樣在今天不免于難，尤其是新世界，沒(méi)見(jiàn)好多少。

如果不是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的因素導(dǎo)致，那么政策改弦更轍，針對(duì)巨頭進(jìn)行施救，是正確的。人們敢于痛罵資本家無(wú)良，卻無(wú)視顯而易見(jiàn)的政策失誤。這是一點(diǎn)。

二，面對(duì)經(jīng)濟(jì)W機(jī)，政府的救助是必然之舉。

我把這個(gè)經(jīng)濟(jì)W機(jī)轉(zhuǎn)換一下表達(dá)，可能大家就更好理解——1.20，川普宣布美國(guó)進(jìn)入能源緊急狀態(tài)。所謂的經(jīng)濟(jì)W機(jī)，其實(shí)就是國(guó)家經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了緊急狀態(tài)。歷史上的大教訓(xùn)，其實(shí)已經(jīng)給了我們非常好的前車(chē)之鑒。

總結(jié)1929美國(guó)大蕭條、1992日本泡沫、2008次貸危機(jī)、2020美股熔斷，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，凡是遇到重大的經(jīng)濟(jì)W機(jī)，國(guó)家必然會(huì)做的一定有兩件事：第一件事，緊急行動(dòng)，貨幣財(cái)政超級(jí)雙寬松，就是所謂的“開(kāi)動(dòng)直升機(jī)撒錢(qián)”，降低利率、放松監(jiān)管、購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)、創(chuàng)造就業(yè)、恢復(fù)信心……沒(méi)有任何一個(gè)政府不這樣做。第二件事，緊急行動(dòng)，接管陷入困境的巨頭，“大而不能倒”是一個(gè)令人無(wú)奈的現(xiàn)實(shí)，因?yàn)樵谖C(jī)時(shí)必須要防止它們產(chǎn)生更大的骨牌效應(yīng)。比如美國(guó)在2008年救助了兩房，日本在泡沫期救助了長(zhǎng)銀和八家住專公司。

總結(jié)為一句話，記住一點(diǎn)：凡是經(jīng)濟(jì)大W機(jī)，政府絕對(duì)不是救不救的問(wèn)題，而是救得快不快的問(wèn)題。救得快，少花錢(qián)，救得慢，就要多花錢(qián)。這方面有教訓(xùn)，有示范，教訓(xùn)是1929大蕭條美聯(lián)儲(chǔ)的動(dòng)作不但遲緩而且相反——弗里德曼在《美國(guó)貨幣史》里做了經(jīng)典考證，若不是美聯(lián)儲(chǔ)那時(shí)將貨幣緊縮了1/3，大蕭條根本不會(huì)演變得那么慘重。教訓(xùn)還有日本當(dāng)年的做法，如果一開(kāi)始不掩蓋問(wèn)題，日本也許不需要投入超過(guò)40萬(wàn)億日元的天量救助資金，以及最終導(dǎo)致10萬(wàn)億日元永久性損失變?yōu)閲?guó)民負(fù)擔(dān)。示范案例也有，美聯(lián)儲(chǔ)在2008的救助兩房，在2020年熔斷期的果斷大撒錢(qián)，這些如今回頭看，都是經(jīng)典操作。

無(wú)數(shù)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析已經(jīng)說(shuō)明，在危機(jī)時(shí)刻，只有政府有能力接管，也必須要出面干預(yù)。當(dāng)然，前提是，是不是危機(jī)，你要坦然承認(rèn)。從一開(kāi)始的房地產(chǎn)“個(gè)別現(xiàn)象”走到今天，這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該說(shuō)，有答案了。

三，政府救助最終可以轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)效益。

關(guān)于這一點(diǎn)，幾乎沒(méi)有太多觀點(diǎn)關(guān)注，人們只囿于價(jià)值觀之爭(zhēng)，卻無(wú)視事實(shí)發(fā)展，令人遺憾。

上面兩個(gè)看法已經(jīng)說(shuō)明了一點(diǎn)，大型經(jīng)濟(jì)救助政策的出臺(tái)，本質(zhì)上應(yīng)該是一個(gè)成本與收益的考量。政府的判斷應(yīng)該是現(xiàn)實(shí)主義式的：如果危機(jī)發(fā)酵、巨頭倒掉那樣的事最終破壞性大于收益，那么政府就應(yīng)該果斷選擇介入接管，等賺到錢(qián)了再退出就好了。這個(gè)既是現(xiàn)實(shí)主義的考慮，又有足夠的邏輯支撐。試想：如果政府認(rèn)為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的未來(lái)值得長(zhǎng)期下注，那么在危機(jī)時(shí)刻，當(dāng)然應(yīng)該出手購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)。如果政府自己都不敢出手，那么你自己都不看好，又拿什么去要求私營(yíng)企業(yè)和個(gè)人去押注國(guó)家經(jīng)濟(jì)的未來(lái)呢？

我們來(lái)看一個(gè)典型案例，美國(guó)當(dāng)年救助“兩房”案。次貸危機(jī)爆發(fā)，占據(jù)美國(guó)12萬(wàn)億美元抵押市場(chǎng)一半份額的兩房瀕臨破產(chǎn)，典型的“大而不能倒”。美國(guó)政府2008年9月決定接管兩房，累計(jì)投入救助資金1875億美元。對(duì)價(jià)是：美國(guó)政府得到年分紅10%的高級(jí)優(yōu)先股，以及財(cái)政部獲得兩家公司80%的普通股。其后，政府又變更條款，要求兩家公司的絕大部分利潤(rùn)必須以股息形式交給財(cái)政部。2017年，美國(guó)財(cái)政部同意“兩房”保有30億美元資金，但余下所有利潤(rùn)上交。累積計(jì)算，美國(guó)政府從“兩房”身上收到了高達(dá)3000億美元的資金，扣掉成本還凈賺了1000多億。新一任川普政府又開(kāi)始了“兩房”私有化的議程，按照對(duì)沖基金經(jīng)理阿克曼的說(shuō)法，一旦兩房私有化，此舉不但可為全美納稅人貢獻(xiàn)回報(bào)數(shù)千億美元，并且可以降低數(shù)萬(wàn)億美元的債務(wù)負(fù)擔(dān)，對(duì)于已經(jīng)不可持續(xù)的赤字財(cái)政而言，這是多大的神助攻。

所以，把時(shí)間線拉回當(dāng)初的2008年，美國(guó)政府的施救，是對(duì)還是錯(cuò)？納稅人最后是虧還是賺？算不算一個(gè)超級(jí)的buy the dip？如果當(dāng)初不救任它去死，今天財(cái)政部這筆大錢(qián)是不是就賺不到了？

所以，在面對(duì)萬(wàn)科、恒大、碧桂園這些巨頭公司、在面對(duì)全行業(yè)集體危機(jī)的問(wèn)題時(shí)，以及，未來(lái)面對(duì)同等巨大的危機(jī)、同等規(guī)模旗艦型巨頭倒臺(tái)時(shí)，政府以及公眾并不一定非要認(rèn)為這就是“拿全體納稅人的錢(qián)去救一家經(jīng)營(yíng)失敗的公司”，你也可以把它視為一個(gè)交易，全在于你的契約如何擬定，如何最大限度保護(hù)全體納稅人的錢(qián)，以及最后如何退出。也許最好的情況是，你阻斷了其中最大的一個(gè)或者那幾個(gè)，可能都會(huì)產(chǎn)生避免更大問(wèn)題的爆發(fā)，并使得市場(chǎng)信心發(fā)生好的恢復(fù)。

這可以成為一個(gè)討論的角度。

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