• 2024年1月13日，中國(guó)央行行長(zhǎng)潘功勝在第18屆亞洲金融論壇上表示，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)近30年長(zhǎng)周期繁榮，經(jīng)歷重大轉(zhuǎn)型，并尋找新的均衡點(diǎn)。我們從供需兩端綜合施策，一方面優(yōu)化調(diào)整金融政策和稅收政策，另一方面調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略、債務(wù)重組等方式進(jìn)行的自我修復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)水平已大幅弱化，市場(chǎng)成交水平總體改善。那么，針對(duì)潘行長(zhǎng)稱房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)水平已大幅弱化，我們?cè)撊绾蝸?lái)理解呢？

首先，大家要明白潘行長(zhǎng)所說(shuō)的“風(fēng)險(xiǎn)”是誰(shuí)的風(fēng)險(xiǎn)？是開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)嗎？ 開(kāi)發(fā)商最大的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)已經(jīng)爆的差不多了，現(xiàn)在沒(méi)爆就剩被架在空中硬撐了，但明白人都知道這種硬撐著的越架越難受，其他家該清盤(pán)的清盤(pán)，該賴賬的賴賬，其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)化解的差不多了，你被架著就沒(méi)法處理這些風(fēng)險(xiǎn)，越往后堆積最后可能困境就會(huì)陷得越深了。

那是買(mǎi)房人的風(fēng)險(xiǎn)嗎？買(mǎi)房人的風(fēng)險(xiǎn)自古以來(lái)，在官方眼里其實(shí)本就不算風(fēng)險(xiǎn)。爛尾樓都能讓你還清貸款能有啥風(fēng)險(xiǎn)。那是投資客的風(fēng)險(xiǎn)嗎？投資客帶來(lái)的最大風(fēng)險(xiǎn)是地下高利貸的暴雷，但這種高利貸自從存在以來(lái)的目的就是為了暴雷，不暴雷錢(qián)就沒(méi)法落地。所以這種肯定不算風(fēng)險(xiǎn)了。

那其實(shí)剩下的風(fēng)險(xiǎn)就很直接，潘行長(zhǎng)最怕的是咱們自家銀行的風(fēng)險(xiǎn)。也就是說(shuō)，如果房地產(chǎn)價(jià)格快速下跌會(huì)導(dǎo)致房貸違約引發(fā)的銀行次貸危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。而化解銀行的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)也很簡(jiǎn)單，那就是一個(gè)字:拖！

想辦法拖住房?jī)r(jià)下跌的速度，只要房?jī)r(jià)下跌的速度控制在每年平均不超過(guò)20%，則前幾年高位接盤(pán)的房貸人違約意愿就不會(huì)太高，這樣只要銀行每挺過(guò)一年，就可以消化很大一部分高風(fēng)險(xiǎn)房貸。只要能挺過(guò)5年，這部分高位買(mǎi)房的貸款在總貸款池子中的比例就會(huì)大幅減少。即使后續(xù)這些人都斷供斷貸，但風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)分散到不同年份，比起之前違約集中爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)就小了很多。

可見(jiàn)，整個(gè)房地產(chǎn)甚至當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重心任務(wù)是，把每年房?jī)r(jià)下跌的幅度控制在20%以內(nèi)，保住核心區(qū)的價(jià)格盡量不要松動(dòng)太多，如果有機(jī)會(huì)仍然要制造一個(gè)房?jī)r(jià)即將反彈的局面，大家在再穩(wěn)穩(wěn)，現(xiàn)在是黎明前的黑暗，千萬(wàn)別集中斷供斷貸了！

明白了這個(gè)邏輯，我們?cè)俳Y(jié)合潘行長(zhǎng)的話，包括2024年下半年潘行長(zhǎng)頻繁出鏡給散戶各種信息，給民眾大放各種衛(wèi)星，我們大概率能梳理出當(dāng)前經(jīng)濟(jì)決策層面的對(duì)未來(lái)的一個(gè)規(guī)劃和預(yù)期。

• 在他們的判斷中：前幾年（2018~2022年）高位接盤(pán)的大多數(shù)普通買(mǎi)房客，最后大多數(shù)都會(huì)可能會(huì)走上斷供斷貸這條路，這是出于對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形，國(guó)際環(huán)境，國(guó)內(nèi)失業(yè)率，老百姓收入等情況，很容易得出的一個(gè)判斷，我們普通人可能會(huì)用最樂(lè)觀的情況去預(yù)計(jì)未來(lái)，但決策者一定會(huì)用先最悲觀的情形去預(yù)測(cè)未來(lái)并做好預(yù)防。

基于第一條判斷，整個(gè)決策層從2023年開(kāi)始，所有政策的唯一目的：就是防止這批高位接盤(pán)俠們集中斷供斷貸，因?yàn)?018年到3022年期間，是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)不論價(jià)格，還是數(shù)量，都增長(zhǎng)最瘋狂的幾年，那幾年賣(mài)出去的房子已經(jīng)接近前面十幾年的總和，所以，如果這批人集中違約，銀行首先就要遭殃了，其他的也基本上就會(huì)跟著產(chǎn)生連鎖效應(yīng)。

所以，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為唯一目的的經(jīng)濟(jì)任務(wù)就成了政策制定者們的主要KPI，每年降20%，用10年時(shí)間，把2018~2022年這批杠桿最高的房貸逐年消化，即使最后這些人全部斷供，也要平均分散到不同的年份去。然后在這期間，不斷的通過(guò)政策調(diào)整，讓剛需買(mǎi)房人接盤(pán)優(yōu)質(zhì)戶型核心地段，這部分接盤(pán)新增的貸款來(lái)緩解銀行的業(yè)務(wù)壓力。雖然這部分接盤(pán)俠最終也可能會(huì)斷供斷貸，但一方面這部分的杠桿率比起之前低了很多，另外這個(gè)時(shí)期還能出手的，本身的底子也比較厚，至少是可以多抗幾年了。

• 最后就是用10年時(shí)間消化2018~2022年高位高杠桿的那批房貸違約風(fēng)險(xiǎn)，然后再用10年繼續(xù)消化2023年之后新增的接盤(pán)俠們的違約風(fēng)險(xiǎn)。但后面這10年壓力就非常小了。這里面壓力最大的就是前兩年，也就是2023年和2024年，這兩年一方面要想方設(shè)法控制住房?jī)r(jià)急速下跌的趨勢(shì)，另一方面還要不斷出政策，讓這批高位接盤(pán)俠不要斷供。

目前來(lái)看，這兩年的任務(wù)完成的非常出色。潘行長(zhǎng)們才是真正的松了一口氣，也就是說(shuō)：他說(shuō)的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)水平已經(jīng)大幅弱化，這句話是沒(méi)有任何毛病的。

當(dāng)然，最危險(xiǎn)的時(shí)間還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有過(guò)去，接下來(lái)5年，這批高位接盤(pán)俠們能堅(jiān)持的越久，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的安全度就會(huì)越高，但也不排除一些意外事件出現(xiàn)，導(dǎo)致這批人集體破防，然后直接躺平，這種情況只要出現(xiàn)，銀行大概率還是躲不過(guò)這一劫。所以，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，穩(wěn)字壓倒一切就是這個(gè)道理了！