據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計，2024年南通市區(qū)（不含通州區(qū)、海門區(qū)、通州灣，下同）共計發(fā)出60張住宅銷售許可證，7084套新房領(lǐng)證入市，較2023年增加2588套，同比漲幅約58%。

2024年南通市區(qū)主要在售新房項目共計成交備案約5619套，較2023年增加約525套，同比漲幅約10%。

截至2024年12月底，南通市區(qū)主要在售新房項目未售庫存約2.3萬套，較2023年同期增加約2000套，按照2024年1-12月月均去化約468套估算，最新去化周期約49個月。

此外，截至2024年12月底，南通市區(qū)已成交、未領(lǐng)證入市的住宅地塊累計已有52宗，合計土地面積約333萬㎡，建筑面積約588萬㎡，這些地塊或?qū)⒊蔀?025年南通市區(qū)新房市場的“新鮮血液”。

Part.1

新政利好銀十爆發(fā)

2024年南通市區(qū)新房市場整體依舊處于低位整理階段。一季度開局遇冷，三個月成交不足1000套；二季度、三季度持續(xù)低位震蕩，月均成交量在400套左右；四季度得益于9月底連續(xù)的政策利好有較大反彈，尤其10月成交825套環(huán)比同比雙雙大漲，并且創(chuàng)下了自2023年4月以來的新高。

較2023年同期相比，四季度同樣漲幅明顯。數(shù)據(jù)顯示，2024年10月同比漲幅約100%，11月漲幅約96%，12月漲幅約51%，整個四季度比2023年多賣出969套新房，漲幅約80%。在這個“信心比黃金更珍貴”的時刻，利好政策的刺激對購房需求的釋放影響之大從中可見。

Part.2

單盤成交分化明顯

就單盤表現(xiàn)來看，摘得“2024銷冠”頭銜的是蘇錫通園區(qū)的大華鉑璟灣，該項目自今年4月重新開盤以來，先后5次領(lǐng)證共計推出769套房源，截至2024年12月底共計成交423套，目前已領(lǐng)證房源去化率約55%，整盤去化率約41%（整盤規(guī)劃約1034套）。

緊隨其后的是主城區(qū)中海臻如府，該項目今年4月首開入市，先后6次領(lǐng)證共推出688套房源，截至2024年12月底共計成交398套，目前已領(lǐng)證房源去化率約58%，整盤去化率約48%（整盤規(guī)劃約826套）。

大華鉑璟灣憑“比地價還要低的房價”逆襲，中海臻如府以“市區(qū)首個第四代住宅”出圈，這兩個項目也是2024年南通市區(qū)唯二“破300套”的項目，一騎絕塵表現(xiàn)搶眼。

除了“冠亞軍”之外，2024年還有11個項目全年成交量破200套，9個項目全年成交量在100-200套之間，“TOP10”的門檻也從2023年的178套上升至2024年的213套。

具體來看，世茂璀璨未來以266套的成績排名第三，綠城桂語朝陽1套之差緊隨其后，招商濱江國際街區(qū)全年成交256套位居第五。

當然，有人“熱銷”，也有人“滯銷”。根據(jù)統(tǒng)計，2024年南通市區(qū)共有16個項目全年成交量低于50套，這之中還有7個項目全年成交量不足10套，究竟哪些項目如此難賣？下一篇我們再分析。

Part.3

板塊活力差異顯著

就細分板塊而言，2024年成交量最高的是主城區(qū)，全年成交了989套；排在末位的則是開發(fā)區(qū)，全年僅成交440套。

對比2023年來看，原港閘板塊和開發(fā)區(qū)成交量有所下滑，其中開發(fā)區(qū)跌幅近40%；其余板塊均有一定上漲，尤其蘇錫通園區(qū)漲幅高達約90%。

統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，各板塊成交量的高低、漲跌與板塊內(nèi)在售項目數(shù)量、供應量有一定關(guān)系。

以2024年供應量和成交量雙雙墊底的開發(fā)區(qū)為例，目前板塊內(nèi)在售項目僅有4個，2024年未有純新盤入市，全年僅領(lǐng)取了2張預售證，僅推出418套新房源，整個板塊已較長時間未見波瀾，亟待新盤入市注入新活力。

Part.4

去化壓力持續(xù)存在

截至2024年12月底，南通市區(qū)主要在售新房項目未售庫存約2.3萬套，按照2024年1-12月月均去化約468套估算，最新去化周期約49個月。

具體各板塊來看，目前去化壓力最大的依舊是任港灣&五龍匯板塊，截至2024年12月底新房庫存約5125套，估算去化周期約74個月；其次是中創(chuàng)區(qū)，估算約68個月；目前去化壓力相對較小的是新東區(qū)，估算約25個月。

不過，上述各板塊庫存套數(shù)僅統(tǒng)計了已領(lǐng)取銷售許可證的項目，前文提到的52宗待入市地塊并不包含在內(nèi)。2025年隨著這些新地塊入市，各板塊的庫存量和去化周期都將發(fā)生變化，這些新地塊給市場注入活力的同時也增加了壓力，整個南通市區(qū)新房去化依然任重道遠。