01

招商有意拿X24地塊

粉絲問我

亦莊X24地塊什么時(shí)候拍？

從24年初，北京第一批次擬供地就有，現(xiàn)在已經(jīng)六批次，還掛著呢。

眼瞅著12月了，馬上這一年就過去了。

我說別急，快了

小道消息，招商內(nèi)部打算拿地，護(hù)盤璽子。

對(duì)X24地塊感興趣可以加微maoduidui03進(jìn)群吃瓜，備注：亦莊河西

02

招商璽去化慢

不是天災(zāi)是人禍

招商璽這個(gè)盤，有點(diǎn)像過氣網(wǎng)紅，落魄二代。

招商璽這個(gè)盤，入市時(shí)自帶流量和光環(huán)。

2023年，市場(chǎng)比現(xiàn)在要好，亦莊X47地塊人氣很高。

當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)，只要開發(fā)商犯蠢，這塊地誰拿都能賣得不錯(cuò)。

最終在萬眾期待下，南皋拿下X47，和招商聯(lián)合開發(fā)。

招商對(duì)這個(gè)盤也賦予很大期待，案名定為招商最高配置產(chǎn)品“璽”。

作為百年央企招商，資金實(shí)力雄厚，全國各地都有項(xiàng)目，操盤經(jīng)驗(yàn)豐富，「招商璽」是有機(jī)會(huì)成為2023年的爆款樓盤。

沒成想，開發(fā)商自己把大好的前程作沒了。

招商璽在開盤前后，人氣不低，開盤數(shù)據(jù)其實(shí)是非常好的。

但不知道當(dāng)時(shí)的招商北京操盤手抽了什么風(fēng)，一定要上渠道。

上渠道幫助項(xiàng)目快速去化，這也沒毛病。

但開盤前外聯(lián)1萬，一個(gè)月后上渠道傭金4%

相當(dāng)于傭金一個(gè)月內(nèi)漲了40倍

這種現(xiàn)象在北京市場(chǎng)不能說是罕見

只能說是沒見過

果然南通來的操盤手，思路就是不太一樣。

敢于下狠手，樹先鋒。

這下壞了，這波操作直接繞讓開盤買房的客戶很受傷，精神錢財(cái)雙重傷害。

高傭金不僅沒帶來高業(yè)績(jī)，反而使得招商璽陷入“退房潮”，銷量持續(xù)低迷。

可能是當(dāng)時(shí)的操盤手在南通做的太順了，來北京以后特別想博取存在感吧。

本來可以順風(fēng)贏，非想逆風(fēng)浪。

今年招商璽會(huì)所、實(shí)體樣板開放后，引起了廣泛的討論，小熱了一波。

我們實(shí)地看過，產(chǎn)品還原度很高，呈現(xiàn)效果著實(shí)驚艷，比如那個(gè)大門，網(wǎng)紅星空頂?shù)牡叵萝噹�，很震撼�?/p>

我們此前預(yù)測(cè)過，實(shí)體展示開放后，對(duì)去化是有幫助的，事實(shí)也如此。

目前招商璽網(wǎng)簽了250套，比半年前多了100多套。

不過市場(chǎng)在變，招商璽由于北京操盤手的操盤失誤，錯(cuò)過了最佳去化時(shí)機(jī)。

我們不去比同期開盤的「保利·天匯」那是欺負(fù)他。

就看24年初開盤的，十八里店的「保利·朝央和煦」。

一共394套房，現(xiàn)在網(wǎng)簽了367套，網(wǎng)簽成交價(jià)約7.7萬/平。

后來者比招商璽的網(wǎng)簽量好很多，基本清盤了。

招商璽庫存量不少，按照這個(gè)銷售速度，肯定要賣到現(xiàn)房了。

有意思的是

招商璽發(fā)過很多自己是銷冠文章，不知道這是怎么統(tǒng)計(jì)的。

如果單看亦莊河西，目前沒有其他新盤，它是唯一，的確是第一。

按照這么個(gè)邏輯，貓子在石景山XX小區(qū)也是京樓第一房V了。

盡管招商璽已經(jīng)換了4個(gè)領(lǐng)導(dǎo)，意圖扭轉(zhuǎn)局勢(shì)。

但錯(cuò)過了就是錯(cuò)過了，已經(jīng)無法挽回的。

小招，要向前看！

老子財(cái)大氣粗，你可能還有一個(gè)挽回顏面的機(jī)會(huì)。

03

X24地塊，需要給招商來一次強(qiáng)勢(shì)挽尊

如果該地塊被真被招商拿了，如果招商聰明的話

就做100平左右三居，120-140平左右四居

能快點(diǎn)跑，業(yè)績(jī)好看，對(duì)招商來說很重要，證明自己不是個(gè)廢柴。

為什么是這個(gè)面積段，我來慢慢說。

1、亦莊受眾有局限性。

首先我是很看好亦莊的發(fā)展，亦莊河西的環(huán)境我也很喜歡。

如果你不了解亦莊，沒去過河西，那么我建議你去看看，會(huì)重新認(rèn)識(shí)那里。

亦莊在北京東南五環(huán)外，偏安一隅，距離市區(qū)有一定距離。

并且現(xiàn)在河西是沒有地鐵，對(duì)需要地鐵通勤的家庭不太友好。

地理位置和交通因素縮小了他的受眾。

比較合適買這里的客群有：

一是亦莊工作地緣性客戶改善置業(yè)；二是市區(qū)工作但上班時(shí)間相對(duì)靈活；三是其他區(qū)養(yǎng)老改善；四是看好亦莊發(fā)展，追求資產(chǎn)保值。

自住家庭最好有車，方便出行。

2、避免產(chǎn)品同質(zhì)化，加劇內(nèi)卷

X24地塊面積段，不宜過大，也不宜過小，中端改善最好。

為什么不宜過大？

招商璽面積段是143-266平，去化最好的是143平四居，大戶型去化很慢。

當(dāng)下市場(chǎng)熱度加上亦莊購買力，不足以支撐大戶型。

大戶型要等到市場(chǎng)變熱，更多客戶和資金進(jìn)來才會(huì)去化更好。

旁邊還有中海京叁號(hào)院，戶型都是大改善。可以交易，現(xiàn)房，品質(zhì)不差，最近價(jià)格下來了，性價(jià)比很高。

附近金茂府等次新，想要在亦莊河西買大改善盤，選擇很多。

另外，X24地塊附近有公交站，早上聽吵的，不太適合豪宅業(yè)主。

為什么不能太��？

河西限競(jìng)房六君子，上千套，89平三居，價(jià)格較低。

明年河西有限競(jìng)房滿五，可以陸續(xù)上市交易了，剛需上車更合適。

更便宜的，還有南海家園“葫蘆兄弟”

競(jìng)爭(zhēng)太激烈。

X24地塊定位100-140平偏改善的小區(qū)，整體圈層純粹

適合周邊小區(qū)二手房業(yè)主住習(xí)慣了，就近置換。

X24地塊預(yù)計(jì)不到700套，這個(gè)面積段區(qū)域內(nèi)有競(jìng)爭(zhēng)力，容易消化。

另外，簡(jiǎn)單說說X24其他產(chǎn)品信息。

X24住宅地塊素質(zhì)不錯(cuò)，很方正，干凈沒配建。

比較容易排布樓棟，只是所有房子向西南傾斜。

X24規(guī)劃住宅地塊容積率2.5，和中海京叁號(hào)院一樣，比招商璽（2.3）大一點(diǎn)

控制高度小于80米，20層左右高板。

樓與樓之間會(huì)比較密，低樓層采光會(huì)受影響。

X24地塊產(chǎn)品與周邊小區(qū)相比，一個(gè)突出的優(yōu)勢(shì)，100%有陽臺(tái)。

因?yàn)樗且嗲f首個(gè)“好房子”模式試點(diǎn)。

文件中明確提出層高不低于3.1米，鼓勵(lì)首層架空空間，鼓勵(lì)風(fēng)雨連廊。

這種陽臺(tái)有好有壞。

好處是，陽臺(tái)是贈(zèng)送的，不計(jì)入套內(nèi)面積，不花錢，綜合得房率比較高。

缺點(diǎn)是，陽臺(tái)是開放式的，大概率不能封，北京天氣風(fēng)大，不經(jīng)常清掃，陽臺(tái)容易積灰。

開放式陽臺(tái)好不好因人而異。

對(duì)開發(fā)商來說，陽臺(tái)都是X24地塊一個(gè)重要產(chǎn)品噱頭，要好好把握。

04

一流的產(chǎn)品

三流的操盤

說的就是招商

盤點(diǎn)招商在北京近一年的新房產(chǎn)品，通州的「璀璨公元」，臺(tái)湖「璀璨時(shí)代」，羊坊村的「招商·臻園」，包括「招商璽」

一流的產(chǎn)品，三流的操盤

由于操盤不成熟，這些盤前期表現(xiàn)一般。

但這些盤在實(shí)景樣板間，園林會(huì)所展示后，口碑反轉(zhuǎn)。

招商的產(chǎn)品表現(xiàn)讓人眼前一亮，超出預(yù)期。

現(xiàn)在

不懂北京市場(chǎng)亂指揮的南通人回老家了，不會(huì)再來了

如果招商拿X24地塊，希望新團(tuán)隊(duì)可以有

一流操盤，一流的產(chǎn)品，一流的業(yè)績(jī)

證明下招商營銷團(tuán)隊(duì)不是廢柴

咱期待看看

最后

關(guān)注亦莊北神樹、亦莊河西、臺(tái)湖，以及朝陽十八里店新房

可以微信maoduidui03獲取買入分析報(bào)告。