剛剛看到兩則消息，感覺回到了2022年底的狀況，一邊是商品房市場在調(diào)整，一邊是公共住房在熱銷。

一是，鴻榮源珈譽府最新的申購消息。據(jù)我了解，從11.30上午9點到今日下午6點，珈譽府申購客戶量已經(jīng)超過2500批，大概是以每日1000批的客戶量在增加。按這個速度，到12.15截止日，超過1萬批是比較確定的，甚至很可能會達到15000批客戶量，大概9戶搶一套，逼近去年的以深業(yè)云海灣為代表的人才房搶購熱潮。

二是，住建局趁熱打鐵，距離珈譽府一個地鐵口距離的深圳第二個共有產(chǎn)權房項目——中糧悅章鳳凰里也開啟了申購。這個項目共有產(chǎn)權住房房源共668套，本批次配售房源共664套，其中：建筑面積約69平方米的兩房戶型房源475套，約89平方米的三房戶型房源189套。項目配售均價為20690元/平方米，住房按建筑面積計算總價。套數(shù)比珈譽府少1065套（按實際可售套數(shù)），均價比珈譽府低13%。而且，中糧還打出廣告，單價最低令人吃驚的達到了1.87萬/平米！

我先說珈譽府的熱搶，再比較這倆項目（其實，和2022年底人才房剛出來時一樣，比較的意義不大，因為問題首先是搶不搶得到）。

從各項反饋看，珈譽府共有產(chǎn)權房的市場反響，超乎預期。我雖然在前面的文中判斷了：“一定會遭搶，市場上先前所有關于共有產(chǎn)權房賣不掉的猜想都將會全錯，排在后面隊列的應該都沒機會”。但是坦白說，這樣的客戶增加速度也超出了我的預期。因為先前說過，共有產(chǎn)權房在北京、廣州的推行，大體說來都不成功。加上深圳后面的人才房、安居房，疊加市場調(diào)整，有一些賣的也吃力。所以，據(jù)我了解，深圳在事前推出時，對共有產(chǎn)權房的市場評估也是相對保守。

我判斷會遭搶，總結下來，大概有這么幾個原因。

1）樓盤。這個先前說過了，主要是地段和配套，珈譽府的“剛需三寶”組合相對非常的硬。

2）定價機制。珈譽府也好，中糧也好，他們的定價機制跟之前的人才房、安居房不一樣。這是蠻重要的一個原因。我們都知道，安居房是按市場價格的5折定價、人才房是6折，但這個市場價格是賣地時就確定的銷售均價（限價政策）。所以，像深業(yè)云海灣定價5.5萬/平米、深鐵熙府定價5.9萬/平米，都是同小區(qū)商品房價格的6折。但是像珈譽府去年6月備案均價約5.5萬/平米，如果按照5折價那么應該是在約2.75萬/平米。但是珈譽府的價格是2.37萬/平米，倒推是按照同區(qū)域商品房價格4.75萬/平米定的價。這可以理解為政府隨行就市及時調(diào)整的一個務實舉措，事實上它帶來了意外低價的驚喜，不是5折，二是4折多。比如深鐵熙府，買的時候的確也是6折，但是赤灣突然出現(xiàn)了兩個價格最低打到6萬多/平米的商品房，就一下子很難接受了。

3）安居房輪候庫。這可以理解為一個新原因，和人才房對比，人才房的競爭主要是在“人才”內(nèi)部，很多安居房輪候庫的申請人是不滿足人才條件的。但是我們對比共有產(chǎn)權房的申請條件就可知：安居房比共有產(chǎn)權房申請條件更嚴格，意思是能滿足安居房的要求必能滿足共有產(chǎn)權房要求，而且安居房輪候庫的在庫申請人申請共有產(chǎn)權房的話，可以優(yōu)先排在共有產(chǎn)權房申請者之前不用參與搖號。雖然現(xiàn)在還不掌握有多少安居房輪候庫的申請者參與了珈譽府申請，但是我估計這個規(guī)模不小。截至目前，已經(jīng)封庫的深圳安居房輪候庫輪候人數(shù)在下降，但還是有超過18.7萬人。那么，對他們而言，很簡單，就是比較：有更好的樓盤，又有更好的價格。如果其它的安居房是5折，但是珈譽府這個共有產(chǎn)權房是實際4折多呢？我估測他們會有出庫的沖動。

4）市場認識深化。這個因素先前無人提，共有產(chǎn)權房別說是普通老百姓不懂，就是行業(yè)真懂的也很少，大家對它的認識存在一個過程（有些人看到這五個字第一反應就是：共有產(chǎn)權房是什么東西？）。我自己花了不少功課，認識都在變化。最早的時候我寫過，共有產(chǎn)權房是很好的一個東西，符合“科斯定理”。中期看到北京的實踐，可謂“慘不忍睹”，我自己也懷疑過在深圳是否能夠奏效，所以我當時覺得它不如安居。但等到深圳去年7月發(fā)布《共有產(chǎn)權房管理辦法》，我深入對比研究它的所謂“封閉流轉”的描述后又重新改觀。這個說到底，共有產(chǎn)權房和安居房一樣，都是保障性質。我們的判斷不能飄在空中，只是就政策類型去分析，而必須落到樓盤和價格上去、落到質價相符上去，地段太差，沒人去的地方，保障房沒有意義。一句話，人們對它的認識在不斷改變、深化的過程中，了解的越多，信息差越少，對它的信心會越多。

這樣幾個因素，造成了珈譽府會被搶。還有12天的時間，可以看看最終熱度會否追平去年的深業(yè)云海灣。但總歸來說，我認為排在后面的大概率是搶不到了。

下面來看下中糧悅章和珈譽府的對比。

上圖是深圳未來所有的共有產(chǎn)權房，嚴格來說就兩個，珈譽府和中糧悅章，一共總量是4700多套，珈譽府一個占了86%。

簡單比較起來，中糧悅章和珈譽府其實不是一個量級的對比。

中糧悅章的優(yōu)點：便宜。珈譽府均價是23740元/平米，起價是2.1萬/平米，中糧悅章均價是20690元/平米，起價是1.87萬/平米，兩者戶型一樣，所以，買中糧花的錢更少。但是如果要說折扣幅度，兩者都一樣，因為中糧悅章本身的備案價就比珈譽府低。再一個優(yōu)點，套數(shù)少，更容易賣光，壓力小。中糧悅章的戶型我沒看，不評價，去過的童鞋歡迎留言點評。

珈譽府的優(yōu)勢之前說了，主要是大盤硬配套：地鐵+商場+學校，這些都是硬菜。距離地鐵口的距離更近，穿過商場可以到，中糧則要約970米到橋頭站D2口（中糧售樓說明）。兩者不一個學區(qū)，珈譽府的顯然更好。

小區(qū)本身，中糧悅章是一個小區(qū)，商品房和共有產(chǎn)權房混合，其中3棟樓是共有產(chǎn)權房。珈譽府因為是大盤，共有產(chǎn)權本身就自成一區(qū)。參考過往的歷史經(jīng)驗，混合小區(qū)管理有挑戰(zhàn)，一個小區(qū)里有可售保障房、商品房、租賃住房，那一定是矛盾最多最難管理的。

具體選擇，看個人喜好和承受力，豐儉由人。我個人主張是非常清晰的，要選就選好的，反正總價都不高，多花的不多。不過，上面說了，現(xiàn)在共有產(chǎn)權房的問題不是選哪個，首要的問題是僧多粥少，價格都太低了，搶的人太多，給個人的選擇空間，恐怕不大。最好是兩個都申購，到時候搶到哪個是哪個，搶不到就等下面的。

考慮到共有產(chǎn)權房在深圳是一個新事物，許多有興趣的買家內(nèi)心有很多問號，我新建了一個“《朱羅紀》共有產(chǎn)權房交流群”，減少信息差，有需要的童鞋下方掃碼進入，請備注清楚：共有產(chǎn)權房入群。

樓市交流，加微信號：budao2000。