購(gòu)買法拍房容易“踩坑”，有的買了才發(fā)現(xiàn)“貨不對(duì)板”，有的買后多年一直被占用無(wú)法交房。諸如此類，時(shí)有報(bào)道。

　　《最高人民法院關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（法〔2024〕238號(hào)）于近日印發(fā)，與此相關(guān)的，有兩點(diǎn)值得關(guān)注：

　　一、法院不得以“現(xiàn)狀拍賣”為由免除對(duì)拍賣財(cái)產(chǎn)狀況的調(diào)查，強(qiáng)調(diào)法院應(yīng)依法進(jìn)行調(diào)查并全面披露。

　　新規(guī)第一條“盡職調(diào)查財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀”，規(guī)定“執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)對(duì)財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，不得以‘現(xiàn)狀拍賣’為由免除調(diào)查職責(zé)”，其中第（1）項(xiàng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的調(diào)查，應(yīng)當(dāng)通過(guò)調(diào)取登記信息、實(shí)地勘察、入戶調(diào)查等方式，調(diào)查權(quán)屬關(guān)系、占有使用情況、戶型圖、交易稅目和稅率、已知瑕疵等信息”。該條規(guī)定的要求是“盡職”，即拍賣法院應(yīng)主動(dòng)履行調(diào)查職責(zé)，采取多種方式調(diào)查，不能簡(jiǎn)單查一下登記信息，讓被執(zhí)行人填寫一下表格了事。

　　這其中容易產(chǎn)生糾紛的是“已知瑕疵”，2016年《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》第12條就已經(jīng)規(guī)定了拍賣公告的信息，應(yīng)包括“拍賣財(cái)產(chǎn)已知瑕疵”。

　　但現(xiàn)實(shí)中，法院一般僅調(diào)查和公布拍賣房產(chǎn)的位置、面積、價(jià)格、權(quán)利負(fù)擔(dān)等可以通過(guò)登記和簡(jiǎn)單詢問(wèn)了解到的表面信息，除此之外幾乎沒(méi)有調(diào)查，而一旦事后發(fā)現(xiàn)“已知瑕疵”沒(méi)有公布，導(dǎo)致競(jìng)買人誤導(dǎo)的，一些法院就會(huì)以“現(xiàn)狀拍賣”為理由逃避責(zé)任。法院會(huì)認(rèn)為拍賣公告中已經(jīng)聲明相關(guān)信息，競(jìng)買人可以去了解，參與競(jìng)買就視為接受拍賣財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)狀，據(jù)此駁回誤買人的撤拍申請(qǐng)，也就是所謂的拍賣法院“瑕疵不擔(dān)?！?。典型的例子就是“兇宅”這一類非典型“已知瑕疵”。

　　對(duì)于競(jìng)買人來(lái)說(shuō)，如果被執(zhí)行人不主動(dòng)透露，法院的財(cái)產(chǎn)調(diào)查報(bào)告中也沒(méi)有問(wèn)到的話，則幾乎不可能知道此類非表面瑕疵信息，競(jìng)買人并非司法機(jī)關(guān)，也無(wú)權(quán)要求他人配合調(diào)查。所以，最有可能也最應(yīng)該調(diào)查的是法院，法院應(yīng)盡職對(duì)法拍房進(jìn)行多方面的調(diào)查，尤其是非表面瑕疵信息。該新規(guī)第六條也進(jìn)一步明確“執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)全面如實(shí)披露財(cái)產(chǎn)調(diào)查所掌握的拍賣財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀、占有使用情況、已知瑕疵和權(quán)利負(fù)擔(dān)等信息”

　　如果有已知瑕疵未披露，嚴(yán)重影響購(gòu)買人意愿和拍賣價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)允許競(jìng)買人撤銷拍賣。（對(duì)買“兇宅”問(wèn)題感興趣的可參考：法拍時(shí)，誤買到“兇宅”可以申請(qǐng)撤銷拍賣結(jié)果嗎？）

　　二、執(zhí)行法院應(yīng)負(fù)責(zé)騰房交付，嚴(yán)禁法院在拍賣公告中聲明“不負(fù)責(zé)騰退”。

　　受粵語(yǔ)地區(qū)文化的影響，有的法院在拍賣公告中會(huì)聲明“不負(fù)責(zé)交吉”，所謂“交吉”就是騰空房屋后交付的意思。法院只管賣不管交房，與購(gòu)買人看重司法拍賣的權(quán)威和保障格格不入，新規(guī)第八條對(duì)此予以明確禁止（早該如此）。

　　對(duì)于可以不用騰退的情形，該條僅規(guī)定了“除有法定事由外”，法定事由應(yīng)該是有明確的法律依據(jù)或有既定效力的法律文書的支持，例如房屋已經(jīng)設(shè)有被司法認(rèn)可的居住權(quán)。

　　在拍賣房屋時(shí)，執(zhí)行法院還應(yīng)根據(jù)該規(guī)定制定騰退方案，如果占用人拒不交房的，可以依法采取強(qiáng)制措施，直至追究刑事責(zé)任。具體如何操作沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定，不過(guò)，新規(guī)公布次日緊接著公布的《關(guān)于辦理拒不執(zhí)行判決、裁定刑事案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》有銜接的相關(guān)規(guī)定，其中第三條第（五）規(guī)定：

　　“經(jīng)采取罰款、拘留等強(qiáng)制措施后仍拒不交付法律文書指定交付的財(cái)物、票證或者拒不遷出房屋、退出土地，致使判決、裁定無(wú)法執(zhí)行的”，屬于刑法“拒執(zhí)罪”規(guī)定的“情節(jié)嚴(yán)重的情形”。可見(jiàn)，如果負(fù)有退房義務(wù)的占用人拒不遷出房屋的，可以由執(zhí)行法院采取罰款、拘留等強(qiáng)制措施，經(jīng)處罰后仍拒不遷出的，則可以按“拒執(zhí)罪”追究刑事責(zé)任。

　　應(yīng)注意的是構(gòu)成“拒執(zhí)罪”的人不限于被執(zhí)行人，房屋占用人或者一起協(xié)助抗拒執(zhí)行的案外人，也同樣可以構(gòu)成“拒執(zhí)罪”（詳見(jiàn)前述司法解釋第八條）。

　　本文僅供參考，希望對(duì)大家有所幫助！

　　附規(guī)定全文：

　　最高人民法院執(zhí)行局負(fù)責(zé)人就《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》答記者問(wèn)

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