面朝大海，看春暖花開。

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出品/獨角獸觀察

國有大行大額存單利率跌破2%，進入‘1’字頭時代”這是最近一條上熱榜的新聞。

網(wǎng)上有人感慨，遙記余額寶剛出來時7%的利息，掐指一算，那已經(jīng)是10多年前了。

恍如隔世不只是人生，經(jīng)濟周期也是。

人民幣進入這輪降息周期后，作為“攬儲利器”的銀行大額存單一降再降，市場上收益穩(wěn)定、利率可觀的投資標的越來越稀缺。對持幣的老百姓來說，要想讓財富保值，多元化資產(chǎn)配置就成了必然選擇。

這些年，肉眼可見海外置業(yè)開始火起來了。尤其是全面開放后，距離近、價格低的東南亞更是成為熱門投資地，因為局勢穩(wěn)定且對中國友好，泰國一舉成為國內(nèi)中產(chǎn)們海外投資的“心頭肉”。

有數(shù)據(jù)為證，2023年泰國對外國人公寓所有權轉讓中，中國人公寓所有權轉讓數(shù)，以6614套居首位，遙遙領先第二位俄羅斯的1260套。

為什么泰國這么受歡迎？如何抉擇才能達到收益最大化？海外置業(yè)又有哪些隱藏的風險值得注意？

01

面朝大海的房子

下午4點多，一架從北京出發(fā)的航班降落在泰國普吉島國際機場，一個10多人的旅行團很快來到出口，與等待他們的當?shù)貙в螘稀?/p>

跟國內(nèi)機場相比，除了出海關時多蓋了一個戳，其他沒有任何區(qū)別，非常方便。

今年3月起，中泰兩國永久互免對方公民簽證政策正式落地，這讓普吉島即使在不算旅游旺季的10月也迎來了很多中國旅客。

與其他老年團或親子團不同，這批游客年齡大多在40歲到50歲之間。他們此行除了旅游，還有看房的重要任務。

在北京從事金融工作的林東是團員之一，他特地在10月底請了年假錯峰出行。飛機落地后他的第一感覺就很好，一股溫暖濕潤的空氣撲面而來，而此時進入深秋的北京已是寒風料峭。

當然，讓林東“心動”的不只是陽光海灘，還有當?shù)鼗鸨瑹豳u的公寓。

林東算了一筆賬，現(xiàn)在國內(nèi)投資理財比較穩(wěn)健可靠的如大額存單、定期存款以及各種“寶寶”類產(chǎn)品，已經(jīng)很難找到超過2%收益的標的。

他這次準備“出手”的普吉島公寓（海外管樓房都叫公寓），單套價格在人民幣80萬到150萬之間，購房門檻遠低于北京這樣的一線城市。后期委托開發(fā)商管理，租金回報率大概在6%～8%，遠超各類理財產(chǎn)品。

而且，泰國的房子還是永久產(chǎn)權。作為業(yè)主每年有10多天的使用權，不僅擁有一座面朝大海的房子，還有高出國內(nèi)至少3倍的回報率。林東其實心里早就有了答案，這次過來主要是實地考察。

近年來，像林東這樣“精打細算”，來泰國旅游兼置業(yè)的中國旅客連年上升。2023年泰國對外國人公寓所有權轉讓中，中國人公寓所有權轉讓數(shù)遙遙領先，成為泰國海外購房者的生力軍。

從宏觀層面看，泰國局勢穩(wěn)定且對外國人友好。泰國政府為鼓勵外國人投資，推出了一系列政策。例如，外國人可以合法擁有泰國公寓產(chǎn)權，這為中國投資者在泰國置業(yè)提供了極大便利。同時，泰國政府還推出了一些優(yōu)惠政策，吸引外國退休人員和長期居住者，進一步促進了房產(chǎn)市場的發(fā)展。

另外，泰國經(jīng)濟穩(wěn)定適合長期投資。2023年，泰國境外直接投資項目達到1394項，同比增加38%；累計投資金額達到6,632.39億泰銖，同比增長72%。中國成為在泰投資最多的國家，新加坡、美國、日本位居二到四位。

天時（國內(nèi)降息周期）、地利（位置優(yōu)越）、人和（對國人友好），讓泰國成為國內(nèi)中產(chǎn)階級們海外置業(yè)的大熱門。

▲中國人海外購房前10地區(qū)。

根據(jù)恒和房地產(chǎn)公司數(shù)據(jù)顯示，在中國人最喜歡購買房產(chǎn)的國家中，泰國已經(jīng)排到了第5位，前面的是澳大利亞、加拿大、英國和美國，均為發(fā)達國家。

02

為何普吉島“火”出了圈？

在中國人“出?！辟彿繜崆橥苿酉?，2023年下半年，普吉島公寓市場的銷售單位數(shù)量創(chuàng)下過去十年來新高。

為什么普吉島這么火？

昌聯(lián)國際海外業(yè)務負責人徐昊從2011年開始從事海外資產(chǎn)配置咨詢服務，有著10多年的海外置業(yè)經(jīng)驗。

在徐昊的從業(yè)記憶里，中國人最早海外置業(yè)主要是選擇北美、澳洲這些傳統(tǒng)的發(fā)達國家，那時大家投資主要是考慮孩子留學，拿到移民身份，以自住為主。

大概2017年，隨著國內(nèi)房產(chǎn)價格見頂，越來越多人通過投資海外房產(chǎn)來“曲線救國”，讓資產(chǎn)增值。

昌聯(lián)國際的徐昊表示，當時在泰國考察了曼谷、清邁、芭堤雅等熱門區(qū)域，最后鎖定服務普吉島的房產(chǎn)項目，主要是考慮到如下三點因素：

一是看租金收益。因為短租房的租金收益遠高于長租房，長租房的租金收益一般在3%～4%，而短租房要翻倍，基本可以在6%以上?；谶@點，他們就開始關注旅游地產(chǎn)，而旅游地產(chǎn)的核心支撐就是旅游人口。

普吉島作為泰國最受歡迎的旅游目的地之一，每年接待大約1200萬游客，且游客來自世界各地，非常國際化，避免了過于依賴單一國家的風險。

另外一個重要的參考數(shù)據(jù)是過夜率，像曼谷的游客也很多，但很多都是不過夜。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計，游客在普吉島的平均停留時長為3.7天，居泰國各旅游城市之首。普吉島酒店旺季入住率可以達到90%，淡季的入住率也可達到40%以上，年平均入住率達70%左右。

大量過夜的游客，能夠保證穩(wěn)定的租金回報和升值潛力。

二是看土地供給。泰國北部的內(nèi)陸城市供給量非常大，像曼谷還在不斷建新樓，而且不限高，蓋得都是幾十層的高樓，這樣很容易出現(xiàn)供大于求，導致租賃空置率高。

普吉島總面積約540平方公里，全島70%的面積被山脈和森林覆蓋，只有30%的平原可用于開發(fā)，并且普吉島建房限高，最高不會超過7層，土地的稀缺性等于擰緊了供給的“水龍頭”。

▲普吉島可開發(fā)土地主要在東部和南部。

三是看變現(xiàn)流通情況。從投資的角度來說，房產(chǎn)最后能不能交易取決于房價走勢，只有看漲的房子才是有利于交易流通的。

數(shù)據(jù)顯示，2004年至2024年間，普吉島土地價格暴漲7.47倍，年均上漲10.7%。其中，漲幅最高的拉威海灘上漲幅度高達14倍。

“對比了其他城市后，我們發(fā)現(xiàn)普吉島的回報率是最高的，長期來看漲幅也可能是最快的?！?/strong>事實證明，昌聯(lián)國際當初的選擇是完全正確的。5年前，他們選擇普吉島房產(chǎn)項目后，就趕上了國內(nèi)房產(chǎn)退潮，很多國內(nèi)中產(chǎn)階級開始轉戰(zhàn)海外房產(chǎn)，趕上了這一波紅利期。

如今，昌聯(lián)國際的服務范圍已經(jīng)不局限于海外房產(chǎn)投資，還延伸到配套海外子女教育、養(yǎng)老等服務領域。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，中國人在海外購買房產(chǎn)的目的中，31.80%的人購房是用于短期度假或居住，27.40%的人是用于投資，21.10%的人是為了教育。

普吉島宜人的氣候、優(yōu)質的醫(yī)療服務、良好的國際學校教育和高租金回報率，是為數(shù)不多的能夠滿足中國人海外購房“三件套”的投資目的地。

03

如何避坑？

與林東這樣剛準備出海購房者不同，王樊屬于先知先覺的那一批。

2017年，北京頒布了號稱史上最嚴厲的“3.17”購房新政。王樊就把目光瞄準了海外，在普吉島購買了一套人民幣60多萬的酒店式公寓。

如今，隨著泰國旅游熱度持續(xù)回升，王樊購買的公寓所屬酒店生意也日漸火熱。

今年10月，王樊收到了三季度的租金收益。他在家附近找了一個ATM機，插入在泰國辦的曼谷銀行銀聯(lián)卡，顯示為人民幣有1萬余元，扣除物業(yè)和管理費，租金收益率大概在6%。

這種跨國當房東的感覺，王樊感覺很爽。不過，與他同批在海外買房的同事就沒這么好運氣，由于交房與設計圖紙相差太大，一直在跟開發(fā)商扯皮，但遠隔重洋，維權成本非常高。

由于信息不對稱、語言不通、對當?shù)胤ㄒ?guī)不熟悉等原因，中國人出海購房也是收益與風險并存。

“我們覺得最大的風險是能否順利交房？”昌聯(lián)國際的徐昊表示，泰國是可以賣樓花的，一些小開發(fā)商，可能就做過一個項目，拿到一塊地甚至連EIA（環(huán)境影響評估）還沒拿到，就開始賣房了。“這樣的項目很容易爛尾，如果房子賣得不好，回款出現(xiàn)問題，工程就可能爛在那里了?！?/p>

沒有大量項目支撐的開發(fā)商很難拿到銀行的授信，只能去抵押地塊獲得銀行貸款再去拿地。這種通過滾雪球的方式加大杠桿雖然有利于規(guī)模擴張，但稍有不慎也會出現(xiàn)資金鏈斷裂的風險。

交房后，還要看“售后”。

昌聯(lián)國際徐昊指出，一些項目建完后，承建方跟業(yè)主交接后要么撒手不管，要么委托一個第三方來對接，這也會衍生很多問題。尤其是對于海外業(yè)主來說，無法親力親為，后期運營就會成為一個潛在風險問題。因為酒店運營管理是一個非常專業(yè)的領域，如果沒有成熟的酒店管理團隊運作，后期收益很難保證持續(xù)性。

正因如此，昌聯(lián)國際選擇了普吉島知名的專注酒店式住宅開發(fā)商Utopia為合作方?？粗械木褪菍Ψ讲粌H具有很強的房屋建設開發(fā)能力，同時還具備酒店管理運營能力，這相當于后期利益跟業(yè)主進行了強綁定。

▲昌聯(lián)國際與Utopia合作項目之一。

某種程度上，海外房產(chǎn)投資跟做投資理財是相通的，都需要專業(yè)的人做專業(yè)的事，作為投資人需要擦亮眼睛，不能偏聽偏信。

讓昌聯(lián)國際徐昊印象比較深刻的一位國內(nèi)的投資人是客戶趙先生。

趙先生從小就出生在海邊，因此特別喜歡有海的城市，最早在國內(nèi)就投資了青島、三亞等海濱城市的房產(chǎn)。那時候房價漲得很好，大家都不怎么關注租售比，后來房價進入下降通道，發(fā)現(xiàn)出租也很難。

2023年，趙先生第一次來普吉島時，并沒有讓置業(yè)顧問帶他去考察，而是根據(jù)多年來積累的投資經(jīng)驗進行了一番細致調查。

▲普吉島海灘的國際游客。

他一大早起來先去普吉島南端的拉威海灘閑逛，去看國際游客是不是真的很多。中午，他又跑到游客愛去的酒吧街、餐廳和酒店轉了一圈，甚至還去租車行打聽常來租車的游客多不多？都來自哪些國家？

這一路連看帶打聽，發(fā)現(xiàn)來自包括歐美在內(nèi)的國際游客很多，讓他心里有了些底。

這還不夠，趙先生還去平臺上查了當?shù)鼐频暌煌淼淖∷拶M，再根據(jù)當?shù)毓俜焦嫉木频耆胱÷?，去測算出大概的一個回報率。

這么一段“實地調研”操作下來，趙先生很快果斷出手了，一口氣買了15套剛封頂?shù)钠诜俊?/p>

今年，趙先生過來收房時，發(fā)現(xiàn)普吉島旅游恢復得很好，游客比去年更多了，又去買了一棟樓（共8套）。

能讓趙先生放下心來“買買買”的主要原因是測算后，確定開發(fā)商承諾的6%～8%的收益率，通過酒店管理運營是完全能實現(xiàn)的，并且管理方自己還會獲得一定的利潤空間?！叭绻麤]有游客，入住率很低，哪怕承諾10%收益，也不靠譜。”趙先生認為，雙贏才是長久之計。

擁有一座面朝大海的房子盡管會讓人感到興奮不已，但任何投資都是風險與收益并存。只有依靠專業(yè)的人，并且提前做好功課，才能將風險降到最低。（完）