面朝大海，看春暖花開。

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出品/獨(dú)角獸觀察

國(guó)有大行大額存單利率跌破2%，進(jìn)入‘1’字頭時(shí)代”這是最近一條上熱榜的新聞。

網(wǎng)上有人感慨，遙記余額寶剛出來時(shí)7%的利息，掐指一算，那已經(jīng)是10多年前了。

恍如隔世不只是人生，經(jīng)濟(jì)周期也是。

人民幣進(jìn)入這輪降息周期后，作為“攬儲(chǔ)利器”的銀行大額存單一降再降，市場(chǎng)上收益穩(wěn)定、利率可觀的投資標(biāo)的越來越稀缺。對(duì)持幣的老百姓來說，要想讓財(cái)富保值，多元化資產(chǎn)配置就成了必然選擇。

這些年，肉眼可見海外置業(yè)開始火起來了。尤其是全面開放后，距離近、價(jià)格低的東南亞更是成為熱門投資地，因?yàn)榫謩?shì)穩(wěn)定且對(duì)中國(guó)友好，泰國(guó)一舉成為國(guó)內(nèi)中產(chǎn)們海外投資的“心頭肉”。

有數(shù)據(jù)為證，2023年泰國(guó)對(duì)外國(guó)人公寓所有權(quán)轉(zhuǎn)讓中，中國(guó)人公寓所有權(quán)轉(zhuǎn)讓數(shù)，以6614套居首位，遙遙領(lǐng)先第二位俄羅斯的1260套。

為什么泰國(guó)這么受歡迎？如何抉擇才能達(dá)到收益最大化？海外置業(yè)又有哪些隱藏的風(fēng)險(xiǎn)值得注意？

01

面朝大海的房子

下午4點(diǎn)多，一架從北京出發(fā)的航班降落在泰國(guó)普吉島國(guó)際機(jī)場(chǎng)，一個(gè)10多人的旅行團(tuán)很快來到出口，與等待他們的當(dāng)?shù)貙?dǎo)游會(huì)合。

跟國(guó)內(nèi)機(jī)場(chǎng)相比，除了出海關(guān)時(shí)多蓋了一個(gè)戳，其他沒有任何區(qū)別，非常方便。

今年3月起，中泰兩國(guó)永久互免對(duì)方公民簽證政策正式落地，這讓普吉島即使在不算旅游旺季的10月也迎來了很多中國(guó)旅客。

與其他老年團(tuán)或親子團(tuán)不同，這批游客年齡大多在40歲到50歲之間。他們此行除了旅游，還有看房的重要任務(wù)。

在北京從事金融工作的林東是團(tuán)員之一，他特地在10月底請(qǐng)了年假錯(cuò)峰出行。飛機(jī)落地后他的第一感覺就很好，一股溫暖濕潤(rùn)的空氣撲面而來，而此時(shí)進(jìn)入深秋的北京已是寒風(fēng)料峭。

當(dāng)然，讓林東“心動(dòng)”的不只是陽(yáng)光海灘，還有當(dāng)?shù)鼗鸨瑹豳u的公寓。

林東算了一筆賬，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)投資理財(cái)比較穩(wěn)健可靠的如大額存單、定期存款以及各種“寶寶”類產(chǎn)品，已經(jīng)很難找到超過2%收益的標(biāo)的。

他這次準(zhǔn)備“出手”的普吉島公寓（海外管樓房都叫公寓），單套價(jià)格在人民幣80萬(wàn)到150萬(wàn)之間，購(gòu)房門檻遠(yuǎn)低于北京這樣的一線城市。后期委托開發(fā)商管理，租金回報(bào)率大概在6%～8%，遠(yuǎn)超各類理財(cái)產(chǎn)品。

而且，泰國(guó)的房子還是永久產(chǎn)權(quán)。作為業(yè)主每年有10多天的使用權(quán)，不僅擁有一座面朝大海的房子，還有高出國(guó)內(nèi)至少3倍的回報(bào)率。林東其實(shí)心里早就有了答案，這次過來主要是實(shí)地考察。

近年來，像林東這樣“精打細(xì)算”，來泰國(guó)旅游兼置業(yè)的中國(guó)旅客連年上升。2023年泰國(guó)對(duì)外國(guó)人公寓所有權(quán)轉(zhuǎn)讓中，中國(guó)人公寓所有權(quán)轉(zhuǎn)讓數(shù)遙遙領(lǐng)先，成為泰國(guó)海外購(gòu)房者的生力軍。

從宏觀層面看，泰國(guó)局勢(shì)穩(wěn)定且對(duì)外國(guó)人友好。泰國(guó)政府為鼓勵(lì)外國(guó)人投資，推出了一系列政策。例如，外國(guó)人可以合法擁有泰國(guó)公寓產(chǎn)權(quán)，這為中國(guó)投資者在泰國(guó)置業(yè)提供了極大便利。同時(shí)，泰國(guó)政府還推出了一些優(yōu)惠政策，吸引外國(guó)退休人員和長(zhǎng)期居住者，進(jìn)一步促進(jìn)了房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

另外，泰國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定適合長(zhǎng)期投資。2023年，泰國(guó)境外直接投資項(xiàng)目達(dá)到1394項(xiàng)，同比增加38%；累計(jì)投資金額達(dá)到6,632.39億泰銖，同比增長(zhǎng)72%。中國(guó)成為在泰投資最多的國(guó)家，新加坡、美國(guó)、日本位居二到四位。

天時(shí)（國(guó)內(nèi)降息周期）、地利（位置優(yōu)越）、人和（對(duì)國(guó)人友好），讓泰國(guó)成為國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階級(jí)們海外置業(yè)的大熱門。

▲中國(guó)人海外購(gòu)房前10地區(qū)。

根據(jù)恒和房地產(chǎn)公司數(shù)據(jù)顯示，在中國(guó)人最喜歡購(gòu)買房產(chǎn)的國(guó)家中，泰國(guó)已經(jīng)排到了第5位，前面的是澳大利亞、加拿大、英國(guó)和美國(guó)，均為發(fā)達(dá)國(guó)家。

02

為何普吉島“火”出了圈？

在中國(guó)人“出?！辟?gòu)房熱情推動(dòng)下，2023年下半年，普吉島公寓市場(chǎng)的銷售單位數(shù)量創(chuàng)下過去十年來新高。

為什么普吉島這么火？

昌聯(lián)國(guó)際海外業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人徐昊從2011年開始從事海外資產(chǎn)配置咨詢服務(wù)，有著10多年的海外置業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

在徐昊的從業(yè)記憶里，中國(guó)人最早海外置業(yè)主要是選擇北美、澳洲這些傳統(tǒng)的發(fā)達(dá)國(guó)家，那時(shí)大家投資主要是考慮孩子留學(xué)，拿到移民身份，以自住為主。

大概2017年，隨著國(guó)內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格見頂，越來越多人通過投資海外房產(chǎn)來“曲線救國(guó)”，讓資產(chǎn)增值。

昌聯(lián)國(guó)際的徐昊表示，當(dāng)時(shí)在泰國(guó)考察了曼谷、清邁、芭堤雅等熱門區(qū)域，最后鎖定服務(wù)普吉島的房產(chǎn)項(xiàng)目，主要是考慮到如下三點(diǎn)因素：

一是看租金收益。因?yàn)槎套夥康淖饨鹗找孢h(yuǎn)高于長(zhǎng)租房，長(zhǎng)租房的租金收益一般在3%～4%，而短租房要翻倍，基本可以在6%以上?；谶@點(diǎn)，他們就開始關(guān)注旅游地產(chǎn)，而旅游地產(chǎn)的核心支撐就是旅游人口。

普吉島作為泰國(guó)最受歡迎的旅游目的地之一，每年接待大約1200萬(wàn)游客，且游客來自世界各地，非常國(guó)際化，避免了過于依賴單一國(guó)家的風(fēng)險(xiǎn)。

另外一個(gè)重要的參考數(shù)據(jù)是過夜率，像曼谷的游客也很多，但很多都是不過夜。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，游客在普吉島的平均停留時(shí)長(zhǎng)為3.7天，居泰國(guó)各旅游城市之首。普吉島酒店旺季入住率可以達(dá)到90%，淡季的入住率也可達(dá)到40%以上，年平均入住率達(dá)70%左右。

大量過夜的游客，能夠保證穩(wěn)定的租金回報(bào)和升值潛力。

二是看土地供給。泰國(guó)北部的內(nèi)陸城市供給量非常大，像曼谷還在不斷建新樓，而且不限高，蓋得都是幾十層的高樓，這樣很容易出現(xiàn)供大于求，導(dǎo)致租賃空置率高。

普吉島總面積約540平方公里，全島70%的面積被山脈和森林覆蓋，只有30%的平原可用于開發(fā)，并且普吉島建房限高，最高不會(huì)超過7層，土地的稀缺性等于擰緊了供給的“水龍頭”。

▲普吉島可開發(fā)土地主要在東部和南部。

三是看變現(xiàn)流通情況。從投資的角度來說，房產(chǎn)最后能不能交易取決于房?jī)r(jià)走勢(shì)，只有看漲的房子才是有利于交易流通的。

數(shù)據(jù)顯示，2004年至2024年間，普吉島土地價(jià)格暴漲7.47倍，年均上漲10.7%。其中，漲幅最高的拉威海灘上漲幅度高達(dá)14倍。

“對(duì)比了其他城市后，我們發(fā)現(xiàn)普吉島的回報(bào)率是最高的，長(zhǎng)期來看漲幅也可能是最快的。”事實(shí)證明，昌聯(lián)國(guó)際當(dāng)初的選擇是完全正確的。5年前，他們選擇普吉島房產(chǎn)項(xiàng)目后，就趕上了國(guó)內(nèi)房產(chǎn)退潮，很多國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階級(jí)開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外房產(chǎn)，趕上了這一波紅利期。

如今，昌聯(lián)國(guó)際的服務(wù)范圍已經(jīng)不局限于海外房產(chǎn)投資，還延伸到配套海外子女教育、養(yǎng)老等服務(wù)領(lǐng)域。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)人在海外購(gòu)買房產(chǎn)的目的中，31.80%的人購(gòu)房是用于短期度假或居住，27.40%的人是用于投資，21.10%的人是為了教育。

普吉島宜人的氣候、優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療服務(wù)、良好的國(guó)際學(xué)校教育和高租金回報(bào)率，是為數(shù)不多的能夠滿足中國(guó)人海外購(gòu)房“三件套”的投資目的地。

03

如何避坑？

與林東這樣剛準(zhǔn)備出海購(gòu)房者不同，王樊屬于先知先覺的那一批。

2017年，北京頒布了號(hào)稱史上最嚴(yán)厲的“3.17”購(gòu)房新政。王樊就把目光瞄準(zhǔn)了海外，在普吉島購(gòu)買了一套人民幣60多萬(wàn)的酒店式公寓。

如今，隨著泰國(guó)旅游熱度持續(xù)回升，王樊購(gòu)買的公寓所屬酒店生意也日漸火熱。

今年10月，王樊收到了三季度的租金收益。他在家附近找了一個(gè)ATM機(jī)，插入在泰國(guó)辦的曼谷銀行銀聯(lián)卡，顯示為人民幣有1萬(wàn)余元，扣除物業(yè)和管理費(fèi)，租金收益率大概在6%。

這種跨國(guó)當(dāng)房東的感覺，王樊感覺很爽。不過，與他同批在海外買房的同事就沒這么好運(yùn)氣，由于交房與設(shè)計(jì)圖紙相差太大，一直在跟開發(fā)商扯皮，但遠(yuǎn)隔重洋，維權(quán)成本非常高。

由于信息不對(duì)稱、語(yǔ)言不通、對(duì)當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)不熟悉等原因，中國(guó)人出海購(gòu)房也是收益與風(fēng)險(xiǎn)并存。

“我們覺得最大的風(fēng)險(xiǎn)是能否順利交房？”昌聯(lián)國(guó)際的徐昊表示，泰國(guó)是可以賣樓花的，一些小開發(fā)商，可能就做過一個(gè)項(xiàng)目，拿到一塊地甚至連EIA（環(huán)境影響評(píng)估）還沒拿到，就開始賣房了?！斑@樣的項(xiàng)目很容易爛尾，如果房子賣得不好，回款出現(xiàn)問題，工程就可能爛在那里了?！?/p>

沒有大量項(xiàng)目支撐的開發(fā)商很難拿到銀行的授信，只能去抵押地塊獲得銀行貸款再去拿地。這種通過滾雪球的方式加大杠桿雖然有利于規(guī)模擴(kuò)張，但稍有不慎也會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

交房后，還要看“售后”。

昌聯(lián)國(guó)際徐昊指出，一些項(xiàng)目建完后，承建方跟業(yè)主交接后要么撒手不管，要么委托一個(gè)第三方來對(duì)接，這也會(huì)衍生很多問題。尤其是對(duì)于海外業(yè)主來說，無(wú)法親力親為，后期運(yùn)營(yíng)就會(huì)成為一個(gè)潛在風(fēng)險(xiǎn)問題。因?yàn)榫频赀\(yùn)營(yíng)管理是一個(gè)非常專業(yè)的領(lǐng)域，如果沒有成熟的酒店管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)作，后期收益很難保證持續(xù)性。

正因如此，昌聯(lián)國(guó)際選擇了普吉島知名的專注酒店式住宅開發(fā)商Utopia為合作方?？粗械木褪菍?duì)方不僅具有很強(qiáng)的房屋建設(shè)開發(fā)能力，同時(shí)還具備酒店管理運(yùn)營(yíng)能力，這相當(dāng)于后期利益跟業(yè)主進(jìn)行了強(qiáng)綁定。

▲昌聯(lián)國(guó)際與Utopia合作項(xiàng)目之一。

某種程度上，海外房產(chǎn)投資跟做投資理財(cái)是相通的，都需要專業(yè)的人做專業(yè)的事，作為投資人需要擦亮眼睛，不能偏聽偏信。

讓昌聯(lián)國(guó)際徐昊印象比較深刻的一位國(guó)內(nèi)的投資人是客戶趙先生。

趙先生從小就出生在海邊，因此特別喜歡有海的城市，最早在國(guó)內(nèi)就投資了青島、三亞等海濱城市的房產(chǎn)。那時(shí)候房?jī)r(jià)漲得很好，大家都不怎么關(guān)注租售比，后來房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道，發(fā)現(xiàn)出租也很難。

2023年，趙先生第一次來普吉島時(shí)，并沒有讓置業(yè)顧問帶他去考察，而是根據(jù)多年來積累的投資經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了一番細(xì)致調(diào)查。

▲普吉島海灘的國(guó)際游客。

他一大早起來先去普吉島南端的拉威海灘閑逛，去看國(guó)際游客是不是真的很多。中午，他又跑到游客愛去的酒吧街、餐廳和酒店轉(zhuǎn)了一圈，甚至還去租車行打聽常來租車的游客多不多？都來自哪些國(guó)家？

這一路連看帶打聽，發(fā)現(xiàn)來自包括歐美在內(nèi)的國(guó)際游客很多，讓他心里有了些底。

這還不夠，趙先生還去平臺(tái)上查了當(dāng)?shù)鼐频暌煌淼淖∷拶M(fèi)，再根據(jù)當(dāng)?shù)毓俜焦嫉木频耆胱÷剩y(cè)算出大概的一個(gè)回報(bào)率。

這么一段“實(shí)地調(diào)研”操作下來，趙先生很快果斷出手了，一口氣買了15套剛封頂?shù)钠诜俊?/p>

今年，趙先生過來收房時(shí)，發(fā)現(xiàn)普吉島旅游恢復(fù)得很好，游客比去年更多了，又去買了一棟樓（共8套）。

能讓趙先生放下心來“買買買”的主要原因是測(cè)算后，確定開發(fā)商承諾的6%～8%的收益率，通過酒店管理運(yùn)營(yíng)是完全能實(shí)現(xiàn)的，并且管理方自己還會(huì)獲得一定的利潤(rùn)空間?！叭绻麤]有游客，入住率很低，哪怕承諾10%收益，也不靠譜?！壁w先生認(rèn)為，雙贏才是長(zhǎng)久之計(jì)。

擁有一座面朝大海的房子盡管會(huì)讓人感到興奮不已，但任何投資都是風(fēng)險(xiǎn)與收益并存。只有依靠專業(yè)的人，并且提前做好功課，才能將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。（完）