文/地金君

隨著寶龍地產(chǎn)一紙人事任命公告，陳德力離職傳聞終于塵埃落定。

11月1日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布聯(lián)席總裁陳德力先生（陳先生）將辭去其在寶龍地產(chǎn)及寶龍商業(yè)管理控股有限公司的相關(guān)職務(wù)，該變動(dòng)自2024年11月1日起生效。

寶龍地產(chǎn)表示，陳先生辭任的原因是為了投入更多時(shí)間于其他業(yè)務(wù)承擔(dān)。在其任期內(nèi)，陳先生對(duì)寶龍地產(chǎn)集團(tuán)作出了寶貴的貢獻(xiàn)，董事會(huì)對(duì)此表示感謝。

同時(shí)，寶龍商業(yè)也發(fā)布公告，表示陳德力因需投入更多時(shí)間于其他業(yè)務(wù)，辭去執(zhí)行董事兼行政總裁職務(wù)，該變動(dòng)自2024年11月1日起生效。

01曾任多家房企高管

陳德力的商業(yè)履歷極為豐富。

公開(kāi)資料顯示，陳德力生于1974年。1997年，陳德力任新加坡誼來(lái)集團(tuán)武漢公司總經(jīng)理；2001年9月，陳德力轉(zhuǎn)戰(zhàn)至四川華立集團(tuán)舜苑商業(yè)地產(chǎn)公司，擔(dān)任總經(jīng)理；2006年6月，陳德力成為新加坡嘉德置地凱德商用中國(guó)區(qū)域總經(jīng)理，積累了豐富的商業(yè)地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)。

2010年8月起，陳德力加入萬(wàn)達(dá)，歷任萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理營(yíng)運(yùn)中心常務(wù)副總經(jīng)理、萬(wàn)達(dá)副總裁兼招商中心總經(jīng)理、常務(wù)副總裁兼營(yíng)運(yùn)中心總經(jīng)理等職務(wù)。

陳德力首次進(jìn)入網(wǎng)友的視野是源于其2016年5月發(fā)布的一條微博，內(nèi)容為：“某些從事電商工作的人，上輩子有可能是做房地產(chǎn)營(yíng)銷的，海闊天空卻又閉門造車；也可能是做文學(xué)研究的，目空一切同時(shí)頑固不化?！?/p>

彼時(shí)，有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，陳德力的這條微博是萬(wàn)達(dá)內(nèi)部對(duì)電商業(yè)務(wù)的不滿。據(jù)悉，萬(wàn)達(dá)電商內(nèi)部當(dāng)時(shí)正處在調(diào)整階段，包括龔義濤、董策等CEO及團(tuán)隊(duì)均未取得預(yù)想的成績(jī)。

2016年7月初，有消息稱陳德力已向萬(wàn)達(dá)遞交了辭職報(bào)告，只待最后批準(zhǔn)。

彼時(shí)，陳德力同樣選擇了通過(guò)微博吐露心聲，其于同年7月13日發(fā)微博稱：“上帝賜予我們第一聲哭泣，后來(lái)，我們卻為了歡笑而苦苦尋覓……這旅程總是那么難舍難分、而又驚天動(dòng)地，即使達(dá)到人生的頂峰也想回到原點(diǎn)幸福的哭泣……”，而一名資料顯示為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)員工的網(wǎng)友評(píng)論稱“一切順利~期待再次相遇?！彼坪鯊膫?cè)面證實(shí)了陳德力離職傳言。

2016年8月，陳德力再次跳槽，入職新城控股，擔(dān)任聯(lián)席總裁，分管商業(yè)管理事業(yè)部、資產(chǎn)管理中心。

盡管新城控股涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的時(shí)間并不短，但在陳德力加入之前，公司商業(yè)板塊的發(fā)展策略尚不明朗，投資與運(yùn)營(yíng)架構(gòu)亦不夠完善。至2013年末，新城控股在建及已開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量?jī)H達(dá)8個(gè)。

2012年 ，隨著“吾悅”商業(yè)地產(chǎn)品牌誕生，新城控股開(kāi)啟了“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展模式。2014年，公司提速商業(yè)戰(zhàn)略，目標(biāo)“三年內(nèi)建40座購(gòu)物中心，2020年前超80個(gè)”。為此，新城控股積極招募商業(yè)地產(chǎn)人才，彼時(shí)，來(lái)自行業(yè)龍頭萬(wàn)達(dá)的陳德力就成為了最佳人選。

加入新城控股后，陳德力把之前在萬(wàn)達(dá)的發(fā)展策略也搬了過(guò)來(lái)，即主張規(guī)模先行，追求“快”和“多”，推動(dòng)了新城控股商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的快速發(fā)展。

2017年10月，陳德力升任新城控股聯(lián)席總裁，并提出了2020年開(kāi)業(yè)百家吾悅商場(chǎng)的新目標(biāo)。

值得一提的是，2020年，新城控股董事長(zhǎng)王振華被曝涉嫌猥褻女童案，王振華之子王曉松臨危受命接掌新城控股董事長(zhǎng)之位。

隨后，新城控股開(kāi)始“自救”，公司對(duì)外開(kāi)始淡化王振華的角色，并挖來(lái)時(shí)任萬(wàn)達(dá)寶貝王集團(tuán)董事長(zhǎng)曲德軍，同時(shí)，他也是陳德力在萬(wàn)達(dá)期間的領(lǐng)導(dǎo)。

2020年3月，陳德力離職，曲德君分管商業(yè)管理事業(yè)部。其后不久，曲德君就升任新城控股聯(lián)席總裁。

彼時(shí)，有多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，陳德力的離職，或許從王曉松當(dāng)政的那一刻起，便已經(jīng)注定。

2019年12月30日，寶龍商業(yè)在香港掛牌上市，僅半年后，從新城控股離職的陳德力加盟寶龍。

02連續(xù)三年蟬聯(lián)上市物企高管酬金榜榜首

2020年6月，陳德力正式受邀加入寶龍商業(yè)。

有知情人士向媒體透露，陳德力入職后，引薦了一批優(yōu)秀的商業(yè)管理人員加盟寶龍，并且對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，成立區(qū)域公司，讓企業(yè)的管理更精細(xì)化，同時(shí)，從寶龍商業(yè)管理層到各核心業(yè)務(wù)部門，均進(jìn)行了較大幅度的人員優(yōu)化及調(diào)整，尤其是部門負(fù)責(zé)人，調(diào)整比例近半。

另有消息稱，在陳德力之前，寶龍商業(yè)曾先后引入多位職業(yè)經(jīng)理人，但每個(gè)人都干不長(zhǎng)久，走馬觀花般上任，又先后離去。

為籠絡(luò)人才，寶龍也給了他足夠的禮遇：除擔(dān)任寶龍商業(yè)行政總裁外，陳德力還擔(dān)任了寶龍地產(chǎn)聯(lián)席總裁，負(fù)責(zé)集團(tuán)相關(guān)業(yè)務(wù)整合事宜及協(xié)助公司行政總裁處理集團(tuán)的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)管理。

在獎(jiǎng)勵(lì)方面，寶龍也開(kāi)出了較為優(yōu)厚的條件。2022年9月10日，寶龍商業(yè)發(fā)布公告，與公司執(zhí)行董事兼行政總裁陳德力簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，有條件的同意陳德力認(rèn)購(gòu)1125萬(wàn)股新股，雙方約定的認(rèn)購(gòu)價(jià)為24.30港元，認(rèn)購(gòu)金額約為2.73億港元。同時(shí)，公司計(jì)劃獎(jiǎng)勵(lì)陳德力與配售數(shù)量相同的1125萬(wàn)股公司股票。

配股加獎(jiǎng)勵(lì)股份，截至2024年6月30日，陳德力合計(jì)持有寶龍商業(yè) 3.53% 的股份，其中有 562.5 萬(wàn)股獎(jiǎng)勵(lì)股份尚未歸屬。

2025年6月1日原定為第二次股份兌現(xiàn)日，但由于陳德力的離職，他顯然已無(wú)法獲得這部分股份。

寶龍商業(yè)在2024年半年報(bào)中指出，獎(jiǎng)勵(lì)須待若干歸屬條件得到滿足，包括但不限于陳先生須滿足企業(yè)文化價(jià)值；于相關(guān)歸屬日期，陳先生并未從其于本集團(tuán)內(nèi)的現(xiàn)有職銜降級(jí)；以及達(dá)成本集團(tuán)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)目標(biāo)。

企查查顯示，目前，陳德力為寶龍商業(yè)第三大股東，陳德力通過(guò)本人以及受其控制的鷹翔企業(yè)有限公司，共持有寶龍商業(yè)股份占總股份比例為 2.65%。

2024年5月，樂(lè)居財(cái)經(jīng)發(fā)布2023年上市物企高管薪酬表，時(shí)任寶龍商業(yè)行政總裁陳德力以3672萬(wàn)元的年薪水平問(wèn)鼎，而這已經(jīng)是他連續(xù)三年蟬聯(lián)上市物企高管酬金榜榜首。

2021年至2023年，陳德力在寶龍商業(yè)的年薪總額分別為5690.2 萬(wàn)元、5712.3 萬(wàn)元、3762 萬(wàn)元。雖然在2023年，他的薪酬較前一年大幅減少了2040.3萬(wàn)元，卻依舊遙遙領(lǐng)先其他同行。

對(duì)于寶龍商業(yè)，陳德力有自己的規(guī)劃。早在寶龍商業(yè)的2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，陳德力就已經(jīng)為寶龍商業(yè)制定了未來(lái)三年的發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略。

在商業(yè)板塊，出租率超95%，開(kāi)業(yè)面積超1500萬(wàn)平方米，要做長(zhǎng)三角規(guī)模排名行業(yè)前三。

在住宅物業(yè)板塊，未來(lái)三年合約面積超5000萬(wàn)平方米，毛利率提升到25%以上。在收入構(gòu)成方面，增值服務(wù)的收入要占比要達(dá)到40%以上。

理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感。在陳德力的未來(lái)三年的發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略中，除了物業(yè)板塊毛利率達(dá)成目標(biāo)外，其余目標(biāo)均未實(shí)現(xiàn)。

商業(yè)板塊方面：2023年，寶龍商業(yè)在管商業(yè)項(xiàng)目的出租率已降至91.2%；開(kāi)業(yè)面積1077萬(wàn)平米，距離1500萬(wàn)平米的目標(biāo)，仍有很大差距。

住宅物業(yè)板塊方面：2023年，寶龍商業(yè)物業(yè)板塊合約面積3121萬(wàn)平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于5000萬(wàn)平米的目標(biāo)；物業(yè)板塊毛利率達(dá)到25.4%，目標(biāo)達(dá)成；物業(yè)板塊增值服務(wù)占比僅為22.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于40%的目標(biāo)。

03業(yè)績(jī)波動(dòng)或成陳德力離職推手

陳德力離職消息傳出后，有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為或與近期寶龍商業(yè)的業(yè)績(jī)不理想有關(guān)。

8月27日，寶龍商業(yè)發(fā)布了2024年上半年業(yè)績(jī)公告，實(shí)現(xiàn)收入約13.33億元，較去年同期的12.75億元增長(zhǎng)4.6%；股東應(yīng)占利潤(rùn)出現(xiàn)下滑，由上年同期的2.57億元減少至1.945億元，降幅為24.3%。

對(duì)于利潤(rùn)下降原因，寶龍商業(yè)在此前曾在的預(yù)警公告中作出解釋，房地產(chǎn)行業(yè)下行引發(fā)流動(dòng)性危機(jī)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的相關(guān)應(yīng)收賬款信用風(fēng)險(xiǎn)上升；基于審慎性原則，集團(tuán)對(duì)賬面的應(yīng)收賬款進(jìn)行了減值測(cè)試并計(jì)提了合理減值；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，集團(tuán)開(kāi)展較多的營(yíng)銷活動(dòng)增強(qiáng)消費(fèi)者購(gòu)買意愿，導(dǎo)致集團(tuán)承擔(dān)的相關(guān)成本增加。

匯生國(guó)際資本總裁黃立沖對(duì)地金君表示，2023年11月29日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告，表示無(wú)法支付2025年4月到期的1591.625萬(wàn)美元票據(jù)利息，已構(gòu)成實(shí)質(zhì)違約。將寶龍地產(chǎn)違約事件納入考量，陳德力的辭任就顯得更加復(fù)雜。寶龍商業(yè)在面臨自身業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳的同時(shí)，還要應(yīng)對(duì)母公司債務(wù)危機(jī)帶來(lái)的拖累。這種雙重壓力可能促使公司需要新的管理層來(lái)制定和執(zhí)行新的應(yīng)對(duì)策略。

黃立沖進(jìn)一步指出，寶龍地產(chǎn)近年來(lái)因債務(wù)違約問(wèn)題而廣受關(guān)注。這些財(cái)務(wù)問(wèn)題不僅加劇了集團(tuán)整體的財(cái)務(wù)壓力，還對(duì)寶龍商業(yè)的運(yùn)營(yíng)與投資環(huán)境產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。寶龍地產(chǎn)未能履行財(cái)務(wù)義務(wù)，導(dǎo)致投資者信心下降，資本市場(chǎng)對(duì)集團(tuán)其他業(yè)務(wù)板塊的預(yù)期變得更加悲觀。寶龍商業(yè)作為與寶能地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)板塊，不可避免地受到影響，面臨更大的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)壓力。

“現(xiàn)在市場(chǎng)差，高收入又達(dá)不到老板要求的職業(yè)經(jīng)理人，只能用來(lái)背鍋了，這幾年商業(yè)廣場(chǎng)和商鋪?zhàn)饨鹗蹆r(jià)跌非常嚴(yán)重，供應(yīng)量實(shí)在太大，遠(yuǎn)超消費(fèi)力?！眱?yōu)淘城總裁薛建雄分析稱。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認(rèn)為，在市場(chǎng)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)不好的情況下，如果公司不進(jìn)行調(diào)整，按部就班，可能會(huì)面臨更大的壓力，數(shù)據(jù)肯定還是不會(huì)好。所以，人員調(diào)動(dòng)可能是想讓公司經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)一定的好轉(zhuǎn)。

不過(guò)，也有專家認(rèn)為，陳德力離開(kāi)寶龍的原因不能斷定與業(yè)績(jī)直接相關(guān)。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜指出，陳德力離開(kāi)寶龍的原因，根據(jù)寶龍地產(chǎn)和寶龍商業(yè)的公告，主要是“為投入更多時(shí)間于其他業(yè)務(wù)”。這一官方說(shuō)法表明，陳德力的離職并非與公司業(yè)績(jī)直接相關(guān)，而是出于個(gè)人職業(yè)規(guī)劃的考慮，不過(guò)這也不排除是對(duì)于業(yè)績(jī)不理想的一種相對(duì)委婉的說(shuō)法。雖然業(yè)績(jī)下滑可能對(duì)陳德力的離職有一定影響，但根據(jù)目前的信息，我們不能確定這是他離職的唯一或主要原因。陳德力的離職可能涉及多方面因素，包括個(gè)人職業(yè)規(guī)劃、行業(yè)環(huán)境變化等。