有沒有感覺，這兩年濟南豪宅維權(quán)越來越多了？當下樓市維權(quán)主要分兩種現(xiàn)象：

第一種是開發(fā)商虛假宣傳導致的維權(quán)。交付降配減配的，出現(xiàn)質(zhì)量問題的，大門嚴重縮水的……面對貨不對板，業(yè)主怒而維權(quán)，這種是捍衛(wèi)自身權(quán)益，不能有半分讓步。

第二種是業(yè)主為提升自身房產(chǎn)價值，以維權(quán)的方式倒逼開發(fā)商增配。第二種維權(quán)情況，最近開始變多了。

拋開對錯不談，從這兩年豪宅維權(quán)的愈演愈烈來看，濟南樓市維權(quán)的真相，更像是產(chǎn)品力內(nèi)卷之下，業(yè)主對品質(zhì)的恐慌徹底藏不住了。

最典型的例子是近期保利瓏譽的維權(quán)，網(wǎng)傳的保利瓏譽業(yè)主要求“保利瓏譽升級明細”共28條，透露出太多信息。這里挑3條看一下：

1 ，外立面。保利瓏譽項目在合同約定的全鋁外墻基礎(chǔ)上進行了品質(zhì)升級。

業(yè)主維權(quán)訴求是要求全干掛鋁板。

2 ，系統(tǒng)窗。保利瓏譽合同寫明是斷橋鋁合金中空玻璃窗，宣傳同樣。

業(yè)主維權(quán)訴求全部升級為系統(tǒng)門窗，要求德國旭格品牌。

3 ，室內(nèi)裝修包。裝修配置基本在樣板間門口，也在合同上注明了，業(yè)主是買房前知情的。

業(yè)主維權(quán)訴求是材料、品牌、點位等全面的升級。

其他的要求還有很多，比如升級公區(qū)車庫，住宅改為同層排水，會所服務(wù)全部免費等。與其說這28條是業(yè)主在維權(quán)，不如說是業(yè)主給予保利瓏譽的一條龍豪宅品質(zhì)三連跳方案：

既然是3萬/平（左右）買的豪宅，就得拿出全濟南“一覽眾山小”的氣勢！

既然2024年豪宅市場卷到了新的高度，就算你保利瓏譽是2023年的規(guī)劃，也得改！

與其說是業(yè)主在維權(quán)，不如說濟南產(chǎn)品力內(nèi)卷的緊張感，已經(jīng)從開發(fā)商席卷到業(yè)主了。

當初優(yōu)中選優(yōu)挑出來的“白月光”，怎么還沒交付就變成了衣服上的“一粒飯粘子”？

豪宅業(yè)主們頻繁維權(quán)背后，到底在恐慌什么？在我看來，一共有兩點：

第一重恐慌：豪宅市場內(nèi)卷之慘烈，超乎你的想象。

現(xiàn)在的豪宅，鋁板外立面、石材外立面、公建化外立面等等選擇太多了。以前三玻兩腔就是好東西，現(xiàn)在得中空充氮氣，得四五米整幅玻璃面，甚至得系統(tǒng)窗……

說白了，兩三年的交付周期里迭代升級的細節(jié)太多了。

第二重恐慌：3w+豪宅承擔的保值壓力，以及濟南二手市場的品質(zhì)傾軋。

單價都到3萬左右了，每個人都希望自己買到的房子就是市場上最好的房子，這本身無可厚非。

不只如此，在這個動輒豪宅單價3萬左右的時代，保利瓏譽這樣的豪宅是被給予了沉甸甸的保值希望的。

而在產(chǎn)品力快速迭代的時代，新的樓盤不斷帶來新的升級，業(yè)主的品質(zhì)恐慌在于，未來的二手房市場，自己的小區(qū)是否會喪失溢價權(quán)？

綜合來看，過度維權(quán)背后，既是豪宅業(yè)主們對品質(zhì)的恐慌，也是對自身資產(chǎn)保值增值壓力的恐慌。就像當年買了配置最好的mate40，結(jié)果mate50、mate60年年更新，現(xiàn)在mate70都要上市了。幾千塊的手機都有些后悔買早了，到了幾百萬的房產(chǎn)，業(yè)主們很難不焦慮，不恐慌。

豪宅業(yè)主們的品質(zhì)恐慌，從根本上來說，是還沒有正確認識濟南樓市的產(chǎn)品力內(nèi)卷現(xiàn)象。當下的濟南豪宅市場，正處在一個產(chǎn)品力快速迭代更新的時代。僅核心區(qū)就有十幾個樓盤同臺競技，只有不斷的提升產(chǎn)品力才能刺激購買欲。

就像2020年以前，樓盤基本都是真石漆+鋁板線條，隔熱斷橋鋁合金窗戶。2020年后陸續(xù)出現(xiàn)了鋁板一體板，窗戶出現(xiàn)了系統(tǒng)門窗，幾乎已經(jīng)形成了“無鋁板，不豪宅”的認知。

前幾年，之前大家覺得豪華會所就很好，現(xiàn)在都在問有沒有泳池，泳池帶自循環(huán)系統(tǒng)嗎，甚至，免費嗎？

而現(xiàn)在豪宅業(yè)主們過度維權(quán)正在做的，是要求樓盤不斷升級，按照市場最新標準來，按照這個邏輯，2025年更新的產(chǎn)品力，是否還要再加載到自己樓盤身上？豪宅產(chǎn)品力的升級就像手機的迭代一樣，mate50有十檔可變光圈，mate60處理器更好；mate70據(jù)說是“史上最強大的mate”。

即便如此，我們來看保利瓏譽，這是濟南前三季度核心區(qū)銷售金額第一的樓盤，省內(nèi)外不知道多少開發(fā)商來參觀學習過。之所以能在市場上遙遙領(lǐng)先，還是因為其強大的產(chǎn)品力。對于保利瓏譽的業(yè)主來說，現(xiàn)在的恐慌大可不必。

從產(chǎn)品力來看，約1670多平的會所、園林實景、戶型、社區(qū)配套等都是行業(yè)內(nèi)高配，代表著濟南豪宅市場的巔峰狀態(tài)，是能夠穿越周期的核心區(qū)鼎豪產(chǎn)品。

從獨特競爭力來看，這是核心區(qū)少有的綠建三星級建筑。因為土拍市場改為價高者得，核心區(qū)日后估計很難見到綠建三星的豪宅。在這個基礎(chǔ)下，保利瓏譽的鋁木科技窗代表的依然是市場高端水準。核心區(qū)獨此一份的綠建三星建筑，才是樓盤穿越周期保持溢價能力的強勢法寶。

冷靜下來考慮，一個銷售金額一路飆紅的樓盤，一個擁有不可超越競爭力樓盤，一個代表行業(yè)頂尖水準的樓盤，購房者需要恐慌嗎？

而在產(chǎn)品力不斷迭代的市場，購房者們要做的是什么：

優(yōu)中選優(yōu)，擁抱確定性。

最好的產(chǎn)品力永遠在下一年，只要是買方市場，永遠有無數(shù)個產(chǎn)品力升級飛奔而來，但那并不一定是對你最好的選擇。

新的地塊很多，但誰敢保證是哪個開發(fā)商，又會是什么樣的產(chǎn)品力？未來的市場又是什么樣的市場？當初的價格已經(jīng)心動，誰敢冒險未來會不會房價上漲，同樣的價格已經(jīng)難買到心動的地段和產(chǎn)品。

對于保利瓏譽的業(yè)主來說同樣如此，綠建三星的建筑是確定的，當下的外立面、園林、戶型等等產(chǎn)品細節(jié)是實景可見的，樓盤的兌現(xiàn)程度越來越高。這份確定性，才是購房者真正拿到手的東西。

時代的潮流永遠是滾滾向前的，濟南的豪宅產(chǎn)品力也是如此。產(chǎn)品力的更新是永無止境的，正確認識濟南樓市的迭代現(xiàn)象，是我們這一代購房者必須做的功課。

或許很少有人意識到，像這種過度維權(quán)，正在傷害濟南的房地產(chǎn)市場。從購房者角度，模仿者只會越來越多，本質(zhì)上來說，這近乎無本的生意。贏了，單車變摩托。輸了，房子照樣交付，還給開發(fā)商留下不好惹的印象。

從開發(fā)商角度，過度維權(quán)風氣形成以后，可能會導致開發(fā)商在迭代新品時更加慎重，開發(fā)商或許會考慮新盤迭代對其他在售樓盤的影響。

如果產(chǎn)品力內(nèi)卷不再加速度，對購房者到底是喜是憂？

從土拍市場角度，濟南樓市的過度維權(quán)風氣，或許會影響大牌開發(fā)商在濟南拿地的傾向。

當下土地市場的行情是平臺拿地更多，或者地方小開發(fā)商的省城初體驗，以往遍地開花的TOP10、TOP20等大牌房企，愿意在濟南拿地的已經(jīng)鳳毛麟角。

其實這兩年，大牌開發(fā)商已經(jīng)在收縮二線城市的拿地配額，對在濟南這樣的二線城市拿地越來越謹慎。

現(xiàn)在濟南這種一而再再而三的過度維權(quán)的名聲打出去，只會嚇退更多大牌開發(fā)商。

就拿保利來說，如果保利因為新樓盤產(chǎn)品力升級導致在售樓盤過度維權(quán)，因此愈發(fā)謹小慎微不敢拿地。一個連不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)，長期深耕地方市場多年的央企都不敢拿地，無論對市場來說還是對濟南這座城來說，將是巨大的傷害。沒有大牌開發(fā)商，沒有豪宅開發(fā)經(jīng)驗，對濟南豪宅市場意味著什么？懂得都懂。

11月，濟南剛發(fā)布了《進一步優(yōu)化土地市場的若干措施》，15條土地新政，條條都在鼓勵開發(fā)商多拿地，敢拿地。

再看看豪宅市場過度維權(quán)對土拍市場的影響，數(shù)學課堂的記憶瞬間復活，我們舉個例子：

一個水池只有10立方水，進水管一小時進1立方水，放水管一小時放2立方水，問10小時后，水池還有多少水？

大家有沒有想過，未來如果愿意進駐濟南的開發(fā)商越來越少，拿地越來越少，濟南市場會是什么樣的境況：供不應(yīng)求？無房可買？這到最后傷害的還是這座城市和這座城市的人民。