2024年，是蘇州樓市的一道分水嶺。

伴隨供需兩端的結(jié)構(gòu)性變化，蘇州置業(yè)需求逐漸向改善轉(zhuǎn)變。

今年來，300-500萬元改善總價(jià)段始終為蘇州新房市場(chǎng)中堅(jiān)力量，成交占比達(dá)31%。

但與此同時(shí)，隨著雙限放開、主城新房?jī)r(jià)格上漲，“主城改善”不僅需要付出更高的成本，還面臨著更窄的選擇面。

于是我們發(fā)現(xiàn)，改善客群的置業(yè)邏輯，也開始轉(zhuǎn)變。

▌從“置換思維”到“一步到位”

有一組數(shù)據(jù)很惹眼，2019年以來，蘇州四房的市場(chǎng)占有率是唯一一個(gè)穩(wěn)步增長(zhǎng)的。

原因不難理解，當(dāng)前許多改善客群都亟待置換一套“好房子”。相比將就上車，苦等置換，他們選擇“一步到位”的四房。

▌從“勉強(qiáng)適用”到“追求舒適”

選擇了“一步到位”，就要考慮長(zhǎng)期居住價(jià)值。

據(jù)克而瑞蘇州統(tǒng)計(jì)，去年來140㎡以下四房成交逐漸縮水，而140-180㎡四房成交則呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。

“只買對(duì)的，不買貴的”。相同總價(jià)范圍內(nèi)，比起小面積堪堪適用的緊湊感，空間感、宜居感更強(qiáng)的大戶型，顯然更有吸引力。

▌從“預(yù)期價(jià)值”到“享受當(dāng)下”

面積改善是基礎(chǔ)。對(duì)于改善人群，如今房子能帶來哪些“當(dāng)下”、“具體”、“即時(shí)”的享受，則更加重要。

在蘇州，能夠提供兼具居住品質(zhì)和周邊全維生活方式的板塊其實(shí)并不多見：交通便利的配套不足，環(huán)境舒適的通勤不便，配套完整的往往價(jià)格高企……

不過凡事皆有例外，相城主城核心板塊便是這樣的全能板塊，備受改善客群青睞。

自去年來，在競(jìng)爭(zhēng)白熱化的（總價(jià)300-500萬元）改善市場(chǎng)，相城主城板塊始終保持領(lǐng)先位置，甚至遠(yuǎn)超蘇州一眾新城板塊。

就在近期，相城核心板塊又迎來了一位“地段、價(jià)格、品質(zhì)”三者兼顧的全能選手——熙和風(fēng)雅閣。

項(xiàng)目于7月首開，在樓市傳統(tǒng)淡季逆勢(shì)熱銷，10天勁銷3.46億！到了8月，項(xiàng)目持續(xù)保持著高漲的人氣，不少客戶頂著高溫前來看房。

據(jù)悉熙和風(fēng)雅閣當(dāng)前客戶60%以上都來自園區(qū)，網(wǎng)簽成績(jī)也為這一火熱印證。

據(jù)克而瑞蘇州統(tǒng)計(jì)，在新盤激戰(zhàn)的相城區(qū)，熙和風(fēng)雅閣也位居今年7-8月建面140㎡洋房產(chǎn)品項(xiàng)目銷售榜首！這也從側(cè)面說明熙和風(fēng)雅閣的每一個(gè)要素，幾乎精準(zhǔn)踩在當(dāng)代改善買家的購(gòu)房邏輯上。

一個(gè)共識(shí)是，改善人群追求的品質(zhì)生活是扎根于具有確定性的高品質(zhì)地段上的。

在分析師看來，相城主城核心無疑是相城區(qū)的“超級(jí)底盤”，也是園區(qū)發(fā)展飽和后至關(guān)重要的增量區(qū)域。

第一個(gè)關(guān)鍵詞，城市中軸。

每一個(gè)城市，每一個(gè)區(qū)域都有一條中軸，匯聚著經(jīng)濟(jì)、財(cái)政、商業(yè)、交通等繁華資源，一如姑蘇區(qū)人民路、高新區(qū)獅山路、園區(qū)現(xiàn)代大道......而相城區(qū)的中軸毋庸置疑，就是相城大道。

熙和風(fēng)雅閣就坐落于相城大道之上，相城CLD之核。其毗鄰行政、商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、文體等多個(gè)地標(biāo)級(jí)配套，在高能級(jí)的黃金交通下，更能同享相城+園區(qū)雙端配套的「雙核心」城市生活體驗(yàn)。

公共出行方面，地鐵2、7、8線三軌環(huán)繞，向南五站直達(dá)蘇州站，向東五站直達(dá)金雞湖，向北四站直達(dá)蘇州北站。

自駕方面，相城大道、東環(huán)快速路、春申湖快速、星湖街/中環(huán)北線，一腳油門就能順暢通達(dá)園區(qū)CBD，相城主城核心自然成為了園區(qū)外溢改善置業(yè)首站。

其次，超配的商業(yè)。

眾所周知，一個(gè)板塊的配套能級(jí)越高，本板塊的資源聚集能力越強(qiáng)，地段價(jià)值也就越高。

而熙和風(fēng)雅閣所在的相城CLD生活區(qū)，是相城顯而易見的商業(yè)新引擎，一切“所見即所得”。

步行約900m即可直達(dá)超50萬方的超級(jí)商圈，王府井、天虹、環(huán)球港均已開業(yè)，相城天街9月即將帶來300+豐富完善的業(yè)態(tài)品牌，還有文體配套O’PARK歡樂時(shí)光（待開業(yè)）......自蘇州西向（獅山商圈）與東向（金雞湖商圈）后，北蘇州終于迎來商業(yè)繁華時(shí)代。

再加上直徑約百米的相城新地標(biāo)——“未來環(huán)”，直接打通各大綜合體。未來相城citywalk，這里一定是必選路徑。

并且高端商業(yè)+高端住區(qū)組合，除了能給業(yè)主帶來便捷消費(fèi)之外，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格更有著強(qiáng)力支撐。

我們常說“租金是影響房?jī)r(jià)的重要變量”，而板塊次新房月租金甚至不輸園區(qū)部分核心房源，這也能側(cè)面反映板塊配套與能級(jí)帶來的優(yōu)勢(shì)。（部分房源存在裝修等客觀因素）

此外，項(xiàng)目周邊教育資源也很豐富，包括蘇州大學(xué)附屬第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校、蘇州外國(guó)語學(xué)校相城校區(qū)以及蘇州國(guó)際外語學(xué)校（私立）等優(yōu)質(zhì)學(xué)府，形成完整教育鏈。（新房不承諾學(xué)區(qū)，具體以教育局劃分為準(zhǔn)）

中軸之上最后的稀缺洋房

商業(yè)高地已經(jīng)成型，加上教育、交通、文體、地標(biāo)等各類區(qū)域頭部資源匯聚而成的龐大矩陣，能級(jí)自然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過傳統(tǒng)樓市范疇中的板塊論。

因此分析師稱其為相城未來的“超級(jí)底盤”，并且長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，未來會(huì)有更多購(gòu)房者聚集于此。

但另一方面需要認(rèn)知的是，這是一個(gè)全新的、新房聚集的新板塊，熙和風(fēng)雅閣已經(jīng)是目前整個(gè)相城大道中軸核心最后一塊低密宅地了。

相較主城其他一些板塊“退二進(jìn)三”的出地模式，作為新興板塊，未來幾年內(nèi)相城大道中軸上都很少會(huì)再有低密宅地出讓。

從板塊落位，以及項(xiàng)目自身的低密稀缺價(jià)值上，我們明顯看到了熙和風(fēng)雅閣穿越周期的主動(dòng)權(quán)。

不過，對(duì)改善置業(yè)者來說，選對(duì)地段是第一步，挑對(duì)產(chǎn)品則是第二步。

房地產(chǎn)野蠻擴(kuò)張的時(shí)代帷幕已經(jīng)落下。新時(shí)代房產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該是一種帶有善意和溫度的商業(yè)模式，善意和溫度體現(xiàn)在哪些方面？

熙和風(fēng)雅閣做了很好的示范。

敏銳感知到近年改善客戶全城選房的趨勢(shì)，熙和風(fēng)雅閣首先在面積段上奠定基礎(chǔ)。打造建面約113-183㎡戶型，其中約113㎡戶型僅一棟，社區(qū)整體規(guī)劃約80%的大面積占比，錨定圈層純粹性。

更關(guān)鍵，熙和風(fēng)雅閣還是板塊稀缺的小體量洋房社區(qū)。

從土地來看，這是相城主城核心少有的小體量地塊。

俗話說“小盤大做”。不同于動(dòng)輒上千、幾千住戶的社區(qū)，小體量社區(qū)往往更愿意在“品質(zhì)”上花功夫，這也導(dǎo)致了成熟區(qū)域的小型社區(qū)，業(yè)主往往比較惜售。

何況，熙和風(fēng)雅閣還是主城稀缺的洋房社區(qū)。

要知道，即使蘇州已經(jīng)進(jìn)入了低密供應(yīng)時(shí)代，市區(qū)核心洋房仍然是不折不扣的稀缺產(chǎn)品。據(jù)克而瑞蘇州統(tǒng)計(jì)，近一年來蘇州主城核心板塊洋房供應(yīng)僅占總供應(yīng)的9.5%，真正的供不應(yīng)求。

而供需失衡的必然結(jié)果就是價(jià)格不斷走高，如今的核心區(qū)洋房，沒有800萬元左右的預(yù)算根本沒法考慮。

這樣對(duì)比下來，兼具地段和低總價(jià)的洋房社區(qū)，熙和風(fēng)雅閣的稀缺性與性價(jià)比是不是顯而易見了？

另一方面，戶型打磨上，熙和風(fēng)雅閣也重新審視了改善客群的個(gè)性化需求。

據(jù)克而瑞調(diào)研，有改善型需求的群體中，年齡在30歲以上的人群占比高達(dá)86%，其中半數(shù)為30-39歲人群，大部分以城市白領(lǐng)、專業(yè)人士和職業(yè)經(jīng)理人為主。

針對(duì)這群改善群體，熙和風(fēng)雅閣打造了更加復(fù)合的居住生態(tài)。而具體到戶型設(shè)計(jì)中，就必須有足夠富足的戶內(nèi)面積來支撐，我們以項(xiàng)目約183㎡洋房戶型為例。

南向面寬約16.6m的超強(qiáng)尺度，直接做出了市面上200㎡+的舒適度。

基于寬裕的空間資源，在保證四房三衛(wèi)格局的同時(shí)，像獨(dú)立玄關(guān)、獨(dú)立景觀陽臺(tái)、家政間等等關(guān)系居住品質(zhì)的儀式、功能、后勤等空間得以滿配。

約6.1m面寬的超大橫廳氣場(chǎng)全開。廚房聯(lián)通了獨(dú)立家政間，后勤動(dòng)線分離，使得南向約9.3m寬景陽臺(tái)與公區(qū)深度融合，這樣LDKB一體設(shè)計(jì)衍生出的多情境組合得以提供更多社交與情緒價(jià)值。

不僅公區(qū)奢侈，臥室空間同樣充滿亮點(diǎn)。東西向雙套房設(shè)計(jì)，讓三代同堂各有主位。

儀式感滿滿的主臥套房，開闊的觀景飄窗、步入式衣帽間、雙臺(tái)盆帶浴缸主衛(wèi)，依次獨(dú)立區(qū)隔；“主臥小家化”的設(shè)計(jì)理念，給予改善客群更多的隱私來“塑造個(gè)人IP的空間”。

除此之外，熙和風(fēng)雅閣還有建面約113/143/160㎡的多元戶型，全部精裝交付，中央空調(diào)、新房、地暖三大件齊備，完全匹配不同的家庭需求。

不僅在定位和面積段上深入研究，熙和風(fēng)雅閣在社區(qū)的設(shè)計(jì)與精神文化內(nèi)涵上，也牢牢抓住了改善客群的新需求。

顏值即正義的當(dāng)下，熙和風(fēng)雅閣把“風(fēng)雅”的細(xì)節(jié)融入當(dāng)代審美中。

簡(jiǎn)即是雅。

外立面不使用夸張的形態(tài)，更注重窗墻比與設(shè)計(jì)語言的一致，橫平豎直下勾勒出簡(jiǎn)潔干凈的現(xiàn)代化立面。

洋房的低密業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)，最大約40m的樓間距，景觀營(yíng)造有了更充足的空間。

項(xiàng)目重點(diǎn)規(guī)劃了門庭禮迎-低密園境-漫步庭光-光影空間的四進(jìn)歸家動(dòng)線，為從繁華中歸來的業(yè)主構(gòu)筑出靜謐而尊崇的歸家儀式感。

優(yōu)質(zhì)地段的好產(chǎn)品，熱銷自然水到渠成。

但回過頭來說，預(yù)售制占據(jù)樓市主流的當(dāng)下，對(duì)于改善置業(yè)者，安全性始終是擺在首位的，有實(shí)力的央國(guó)企自然也成為了“白月光”。

而熙和風(fēng)雅閣背后的開發(fā)商——蘇州城投地產(chǎn)，作為市屬國(guó)企已深耕蘇州26年，不僅為項(xiàng)目帶來了優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力，更有“穩(wěn)健性”與“確定性”的保障。

熙和風(fēng)雅閣自洋房封頂之后才正式開售，工程進(jìn)度一目了然，也正是這樣的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，這樣看得到的價(jià)值兌現(xiàn)，給予了市場(chǎng)信心所在。

歸根結(jié)底，熙和風(fēng)雅閣最大的價(jià)值，即在于能夠滿足務(wù)實(shí)的改善客群，更全面的改善居住及其他必需的強(qiáng)相關(guān)需求。

核心地段、超級(jí)商圈、稀缺業(yè)態(tài)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、國(guó)企背書......可以說確定的產(chǎn)品，誕生在了確定的地段，這些確定性形成一股合力，成就了項(xiàng)目逆勢(shì)熱銷。

目前熙和風(fēng)雅閣建面約183㎡洋房即將加推，蘇州難能可貴的現(xiàn)象級(jí)高性價(jià)比品質(zhì)洋房社區(qū)，疊加如今蘇州史前寬松樓市購(gòu)房環(huán)境，有改善置換意愿的朋友不妨前往一探。

引用數(shù)據(jù)及觀點(diǎn)請(qǐng)注明來源：克而瑞蘇州房產(chǎn)測(cè)評(píng)（cricfjsz）

免責(zé)說明：文章中所有觀點(diǎn)和數(shù)據(jù)均為獨(dú)立見解，僅供參考，克而瑞不對(duì)引用文章內(nèi)容和數(shù)據(jù)及其所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任，且就文章相關(guān)內(nèi)容享有全部的解釋權(quán)。