2024年，是蘇州樓市的一道分水嶺。

伴隨供需兩端的結構性變化，蘇州置業(yè)需求逐漸向改善轉變。

今年來，300-500萬元改善總價段始終為蘇州新房市場中堅力量，成交占比達31%。

但與此同時，隨著雙限放開、主城新房價格上漲，“主城改善”不僅需要付出更高的成本，還面臨著更窄的選擇面。

于是我們發(fā)現(xiàn)，改善客群的置業(yè)邏輯，也開始轉變。

▌從“置換思維”到“一步到位”

有一組數(shù)據(jù)很惹眼，2019年以來，蘇州四房的市場占有率是唯一一個穩(wěn)步增長的。

原因不難理解，當前許多改善客群都亟待置換一套“好房子”。相比將就上車，苦等置換，他們選擇“一步到位”的四房。

▌從“勉強適用”到“追求舒適”

選擇了“一步到位”，就要考慮長期居住價值。

據(jù)克而瑞蘇州統(tǒng)計，去年來140㎡以下四房成交逐漸縮水，而140-180㎡四房成交則呈增長趨勢。

“只買對的，不買貴的”。相同總價范圍內，比起小面積堪堪適用的緊湊感，空間感、宜居感更強的大戶型，顯然更有吸引力。

▌從“預期價值”到“享受當下”

面積改善是基礎。對于改善人群，如今房子能帶來哪些“當下”、“具體”、“即時”的享受，則更加重要。

在蘇州，能夠提供兼具居住品質和周邊全維生活方式的板塊其實并不多見：交通便利的配套不足，環(huán)境舒適的通勤不便，配套完整的往往價格高企……

不過凡事皆有例外，相城主城核心板塊便是這樣的全能板塊，備受改善客群青睞。

自去年來，在競爭白熱化的（總價300-500萬元）改善市場，相城主城板塊始終保持領先位置，甚至遠超蘇州一眾新城板塊。

就在近期，相城核心板塊又迎來了一位“地段、價格、品質”三者兼顧的全能選手——熙和風雅閣。

項目于7月首開，在樓市傳統(tǒng)淡季逆勢熱銷，10天勁銷3.46億！到了8月，項目持續(xù)保持著高漲的人氣，不少客戶頂著高溫前來看房。

據(jù)悉熙和風雅閣當前客戶60%以上都來自園區(qū)，網(wǎng)簽成績也為這一火熱印證。

據(jù)克而瑞蘇州統(tǒng)計，在新盤激戰(zhàn)的相城區(qū)，熙和風雅閣也位居今年7-8月建面140㎡洋房產(chǎn)品項目銷售榜首！這也從側面說明熙和風雅閣的每一個要素，幾乎精準踩在當代改善買家的購房邏輯上。

一個共識是，改善人群追求的品質生活是扎根于具有確定性的高品質地段上的。

在分析師看來，相城主城核心無疑是相城區(qū)的“超級底盤”，也是園區(qū)發(fā)展飽和后至關重要的增量區(qū)域。

第一個關鍵詞，城市中軸。

每一個城市，每一個區(qū)域都有一條中軸，匯聚著經(jīng)濟、財政、商業(yè)、交通等繁華資源，一如姑蘇區(qū)人民路、高新區(qū)獅山路、園區(qū)現(xiàn)代大道......而相城區(qū)的中軸毋庸置疑，就是相城大道。

熙和風雅閣就坐落于相城大道之上，相城CLD之核。其毗鄰行政、商業(yè)、經(jīng)濟、文體等多個地標級配套，在高能級的黃金交通下，更能同享相城+園區(qū)雙端配套的「雙核心」城市生活體驗。

公共出行方面，地鐵2、7、8線三軌環(huán)繞，向南五站直達蘇州站，向東五站直達金雞湖，向北四站直達蘇州北站。

自駕方面，相城大道、東環(huán)快速路、春申湖快速、星湖街/中環(huán)北線，一腳油門就能順暢通達園區(qū)CBD，相城主城核心自然成為了園區(qū)外溢改善置業(yè)首站。

其次，超配的商業(yè)。

眾所周知，一個板塊的配套能級越高，本板塊的資源聚集能力越強，地段價值也就越高。

而熙和風雅閣所在的相城CLD生活區(qū)，是相城顯而易見的商業(yè)新引擎，一切“所見即所得”。

步行約900m即可直達超50萬方的超級商圈，王府井、天虹、環(huán)球港均已開業(yè)，相城天街9月即將帶來300+豐富完善的業(yè)態(tài)品牌，還有文體配套O’PARK歡樂時光（待開業(yè)）......自蘇州西向（獅山商圈）與東向（金雞湖商圈）后，北蘇州終于迎來商業(yè)繁華時代。

再加上直徑約百米的相城新地標——“未來環(huán)”，直接打通各大綜合體。未來相城citywalk，這里一定是必選路徑。

并且高端商業(yè)+高端住區(qū)組合，除了能給業(yè)主帶來便捷消費之外，對不動產(chǎn)價格更有著強力支撐。

我們常說“租金是影響房價的重要變量”，而板塊次新房月租金甚至不輸園區(qū)部分核心房源，這也能側面反映板塊配套與能級帶來的優(yōu)勢。（部分房源存在裝修等客觀因素）

此外，項目周邊教育資源也很豐富，包括蘇州大學附屬第二實驗學校、蘇州外國語學校相城校區(qū)以及蘇州國際外語學校（私立）等優(yōu)質學府，形成完整教育鏈。（新房不承諾學區(qū)，具體以教育局劃分為準）

中軸之上最后的稀缺洋房

商業(yè)高地已經(jīng)成型，加上教育、交通、文體、地標等各類區(qū)域頭部資源匯聚而成的龐大矩陣，能級自然遠遠超過傳統(tǒng)樓市范疇中的板塊論。

因此分析師稱其為相城未來的“超級底盤”，并且長遠來看，未來會有更多購房者聚集于此。

但另一方面需要認知的是，這是一個全新的、新房聚集的新板塊，熙和風雅閣已經(jīng)是目前整個相城大道中軸核心最后一塊低密宅地了。

相較主城其他一些板塊“退二進三”的出地模式，作為新興板塊，未來幾年內相城大道中軸上都很少會再有低密宅地出讓。

從板塊落位，以及項目自身的低密稀缺價值上，我們明顯看到了熙和風雅閣穿越周期的主動權。

不過，對改善置業(yè)者來說，選對地段是第一步，挑對產(chǎn)品則是第二步。

房地產(chǎn)野蠻擴張的時代帷幕已經(jīng)落下。新時代房產(chǎn)開發(fā)應該是一種帶有善意和溫度的商業(yè)模式，善意和溫度體現(xiàn)在哪些方面？

熙和風雅閣做了很好的示范。

敏銳感知到近年改善客戶全城選房的趨勢，熙和風雅閣首先在面積段上奠定基礎。打造建面約113-183㎡戶型，其中約113㎡戶型僅一棟，社區(qū)整體規(guī)劃約80%的大面積占比，錨定圈層純粹性。

更關鍵，熙和風雅閣還是板塊稀缺的小體量洋房社區(qū)。

從土地來看，這是相城主城核心少有的小體量地塊。

俗話說“小盤大做”。不同于動輒上千、幾千住戶的社區(qū)，小體量社區(qū)往往更愿意在“品質”上花功夫，這也導致了成熟區(qū)域的小型社區(qū)，業(yè)主往往比較惜售。

何況，熙和風雅閣還是主城稀缺的洋房社區(qū)。

要知道，即使蘇州已經(jīng)進入了低密供應時代，市區(qū)核心洋房仍然是不折不扣的稀缺產(chǎn)品。據(jù)克而瑞蘇州統(tǒng)計，近一年來蘇州主城核心板塊洋房供應僅占總供應的9.5%，真正的供不應求。

而供需失衡的必然結果就是價格不斷走高，如今的核心區(qū)洋房，沒有800萬元左右的預算根本沒法考慮。

這樣對比下來，兼具地段和低總價的洋房社區(qū)，熙和風雅閣的稀缺性與性價比是不是顯而易見了？

另一方面，戶型打磨上，熙和風雅閣也重新審視了改善客群的個性化需求。

據(jù)克而瑞調研，有改善型需求的群體中，年齡在30歲以上的人群占比高達86%，其中半數(shù)為30-39歲人群，大部分以城市白領、專業(yè)人士和職業(yè)經(jīng)理人為主。

針對這群改善群體，熙和風雅閣打造了更加復合的居住生態(tài)。而具體到戶型設計中，就必須有足夠富足的戶內面積來支撐，我們以項目約183㎡洋房戶型為例。

南向面寬約16.6m的超強尺度，直接做出了市面上200㎡+的舒適度。

基于寬裕的空間資源，在保證四房三衛(wèi)格局的同時，像獨立玄關、獨立景觀陽臺、家政間等等關系居住品質的儀式、功能、后勤等空間得以滿配。

約6.1m面寬的超大橫廳氣場全開。廚房聯(lián)通了獨立家政間，后勤動線分離，使得南向約9.3m寬景陽臺與公區(qū)深度融合，這樣LDKB一體設計衍生出的多情境組合得以提供更多社交與情緒價值。

不僅公區(qū)奢侈，臥室空間同樣充滿亮點。東西向雙套房設計，讓三代同堂各有主位。

儀式感滿滿的主臥套房，開闊的觀景飄窗、步入式衣帽間、雙臺盆帶浴缸主衛(wèi)，依次獨立區(qū)隔；“主臥小家化”的設計理念，給予改善客群更多的隱私來“塑造個人IP的空間”。

除此之外，熙和風雅閣還有建面約113/143/160㎡的多元戶型，全部精裝交付，中央空調、新房、地暖三大件齊備，完全匹配不同的家庭需求。

不僅在定位和面積段上深入研究，熙和風雅閣在社區(qū)的設計與精神文化內涵上，也牢牢抓住了改善客群的新需求。

顏值即正義的當下，熙和風雅閣把“風雅”的細節(jié)融入當代審美中。

簡即是雅。

外立面不使用夸張的形態(tài)，更注重窗墻比與設計語言的一致，橫平豎直下勾勒出簡潔干凈的現(xiàn)代化立面。

洋房的低密業(yè)態(tài)優(yōu)勢，最大約40m的樓間距，景觀營造有了更充足的空間。

項目重點規(guī)劃了門庭禮迎-低密園境-漫步庭光-光影空間的四進歸家動線，為從繁華中歸來的業(yè)主構筑出靜謐而尊崇的歸家儀式感。

優(yōu)質地段的好產(chǎn)品，熱銷自然水到渠成。

但回過頭來說，預售制占據(jù)樓市主流的當下，對于改善置業(yè)者，安全性始終是擺在首位的，有實力的央國企自然也成為了“白月光”。

而熙和風雅閣背后的開發(fā)商——蘇州城投地產(chǎn)，作為市屬國企已深耕蘇州26年，不僅為項目帶來了優(yōu)質產(chǎn)品力，更有“穩(wěn)健性”與“確定性”的保障。

熙和風雅閣自洋房封頂之后才正式開售，工程進度一目了然，也正是這樣的責任擔當，這樣看得到的價值兌現(xiàn)，給予了市場信心所在。

歸根結底，熙和風雅閣最大的價值，即在于能夠滿足務實的改善客群，更全面的改善居住及其他必需的強相關需求。

核心地段、超級商圈、稀缺業(yè)態(tài)、產(chǎn)品設計、國企背書......可以說確定的產(chǎn)品，誕生在了確定的地段，這些確定性形成一股合力，成就了項目逆勢熱銷。

目前熙和風雅閣建面約183㎡洋房即將加推，蘇州難能可貴的現(xiàn)象級高性價比品質洋房社區(qū)，疊加如今蘇州史前寬松樓市購房環(huán)境，有改善置換意愿的朋友不妨前往一探。

引用數(shù)據(jù)及觀點請注明來源：克而瑞蘇州房產(chǎn)測評（cricfjsz）

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