摩根大通在2024年10月3日發(fā)布了一份關(guān)于中國房地產(chǎn)市場的亞太股權(quán)研究報(bào)告。報(bào)告討論了中國房地產(chǎn)板塊在2024年10月2日的大幅上漲，并提出了投資者關(guān)心的十個(gè)關(guān)鍵問題。

以下是報(bào)告的核心內(nèi)容：

1.市場反彈原因：市場上漲主要由情緒驅(qū)動(dòng)，投資者對財(cái)政刺激政策和 “止跌回穩(wěn)” 的前景持樂觀態(tài)度。

2.購買者身份：除了空頭回補(bǔ)外，高風(fēng)險(xiǎn)房企主要由對沖基金和散戶推動(dòng)，而某些長期投資者則購買了國有企業(yè)的股票。

3.開發(fā)商當(dāng)前股價(jià)反映的內(nèi)容：國有企業(yè)的市盈率 (P/E) 和市凈率 (P/B) 已回到2018年前的中周期水平，但報(bào)告認(rèn)為這一估值并不合理。

4.市場反彈何時(shí)結(jié)束：預(yù)計(jì)當(dāng)財(cái)政刺激措施規(guī)模小于預(yù)期或房產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)開始走弱時(shí)，市場將出現(xiàn)獲利回吐。

5.哪些滯漲股值得關(guān)注：建議投資者關(guān)注物業(yè)管理板塊，該板塊基本面相對穩(wěn)固，但估值已從40倍市盈率降至15倍。

6.潛在上漲空間：當(dāng)前反彈已超過以往所有反彈，如果簡單地以2023年第一季度的峰值作為基準(zhǔn)，從當(dāng)前水平可能還有29% 的上升空間。

7.基本面是否轉(zhuǎn)向樂觀：雖然政府支持行業(yè)的意愿增強(qiáng)，但政策放松的幅度并沒有達(dá)到一些投資者的預(yù)期。

8.股市強(qiáng)勁是否能轉(zhuǎn)化為房價(jià)上漲：歷史上，股市與房價(jià)之間沒有強(qiáng)烈的相關(guān)性，庫存月數(shù)是影響房價(jià)的更重要因素。

9.當(dāng)前反彈與2015年的區(qū)別：與2015年相比，當(dāng)前的反彈更為激烈，因?yàn)槠瘘c(diǎn)更低，但政府的支持動(dòng)機(jī)不同。

10.接下來需要關(guān)注什么：高頻銷售數(shù)據(jù)是關(guān)鍵指標(biāo)，政府可能會(huì)放慢推出新的寬松措施，以評估最近寬松措施的有效性。

報(bào)告還提供了一些開發(fā)商和物業(yè)管理公司的估值數(shù)據(jù)，并列出了一些被覆蓋公司的評級(jí)、目標(biāo)價(jià)和市場表現(xiàn)。

最后，報(bào)告包含了分析師的認(rèn)證聲明、重要的披露信息、法律實(shí)體披露和特定國家/地區(qū)的披露信息。

以下為全文：

《中國房地產(chǎn)反彈的十個(gè)關(guān)鍵問題》

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場的背景

中國房地產(chǎn)板塊在10月初迎來了大幅度上漲，恒生指數(shù)（HSI）上升了6%，而受困企業(yè)的漲幅更是高達(dá)50%-400%。從低谷開始，房地產(chǎn)板塊已經(jīng)反彈了94%（恒生指數(shù)上漲34%）。雖然這輪反彈與市場情緒密切相關(guān)，但我們認(rèn)為投資者應(yīng)該謹(jǐn)慎對待，在風(fēng)險(xiǎn)尚未完全釋放之前，不宜盲目追漲。

從2018年以來，中國房地產(chǎn)市場面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，包括“三道紅線”政策的出臺(tái)、行業(yè)去杠桿以及一系列嚴(yán)厲的調(diào)控措施，導(dǎo)致許多企業(yè)財(cái)務(wù)狀況惡化，部分房企甚至面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。然而，隨著中國政府逐步調(diào)整政策立場，并釋放出一定的支持信號(hào)，市場情緒在近期有所回暖。

政策的松綁，包括降低首付比例、減少按揭貸款利率等措施，為房地產(chǎn)市場帶來了短期內(nèi)的反彈。然而，投資者需要注意，這一輪上漲更多是由市場情緒和短期投機(jī)推動(dòng)，基本面尚未完全好轉(zhuǎn)。

二、是什么推動(dòng)了這輪市場反彈？

首先，市場對政府出臺(tái)更大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激政策的預(yù)期推動(dòng)了這輪房地產(chǎn)行業(yè)的情緒反彈。在宏觀經(jīng)濟(jì)面臨較大壓力的背景下，房地產(chǎn)市場再次成為了政策調(diào)控的重點(diǎn)。政策調(diào)整，尤其是對于購房限制和按揭利率的放松，為市場帶來了流動(dòng)性，這對陷入困境的房企產(chǎn)生了立竿見影的效果。

此外，市場的“風(fēng)險(xiǎn)偏好”逐漸上升，促使投資者涌入房地產(chǎn)市場。過去一年，MSCI中國房地產(chǎn)指數(shù)表現(xiàn)不佳，成為了市場上表現(xiàn)最差的板塊之一，累計(jì)下跌78%。而在近期，隨著政策預(yù)期的增強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)偏好回升，使得那些估值被極度壓低的企業(yè)成為了投機(jī)資本追逐的目標(biāo)。

值得一提的是，投資者對于房地產(chǎn)行業(yè)的未來表現(xiàn)充滿了想象，尤其是在“止跌企穩(wěn)”的預(yù)期下，市場普遍認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒃谖磥硪欢螘r(shí)間內(nèi)回到增長軌道。然而，需要注意的是，政府在政策寬松上的力度和持續(xù)性將決定市場反彈的幅度。

三、誰在推動(dòng)這輪上漲？

根據(jù)市場數(shù)據(jù)，除了短期回補(bǔ)空頭倉位的交易外，市場上大多數(shù)買盤來自于對沖基金（HF）和散戶投資者。部分長線機(jī)構(gòu)（LO）也在這一輪反彈中買入了一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)，但與此同時(shí)也有一些機(jī)構(gòu)選擇趁機(jī)減倉，以降低風(fēng)險(xiǎn)敞口。

具體來說，國有企業(yè)（SOE）和優(yōu)質(zhì)私營企業(yè)（POE）成為了這一輪投資者關(guān)注的重點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，SOE的市盈率目前為7.9倍，而POE的市盈率則回升至0.56倍，這表明市場對這些企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境已有部分預(yù)期定價(jià)。然而，部分開發(fā)商如長實(shí)集團(tuán)（CR Land）目前的市盈率為7.9倍，仍被認(rèn)為具有一定的投資吸引力。

長線機(jī)構(gòu)的投資行為表明，市場并沒有出現(xiàn)恐慌情緒，雖然目前是買盤主導(dǎo)，但投資者仍然保持了相對理性的態(tài)度。這表明，市場對房地產(chǎn)行業(yè)的看法雖然有所好轉(zhuǎn)，但仍未完全放松警惕。

四、當(dāng)前房企股價(jià)已經(jīng)反映了哪些預(yù)期？

在這輪反彈中，市場已經(jīng)部分反映了對未來政策放松的預(yù)期。根據(jù)分析，SOE目前的市盈率為7.9倍，這接近于2018年之前的中周期水平，而POE的市盈率則為0.56倍，回到了2021年恒大危機(jī)爆發(fā)時(shí)的水平。

這些估值水平意味著市場已經(jīng)在一定程度上預(yù)期了房企的經(jīng)營環(huán)境將逐步改善。然而，分析認(rèn)為，開發(fā)商的股價(jià)已經(jīng)反映了一個(gè)與恒大危機(jī)之前相似的經(jīng)營環(huán)境，但這并不合理。換句話說，當(dāng)前的市場環(huán)境仍然充滿挑戰(zhàn)，部分開發(fā)商的股價(jià)反彈可能并不具備持續(xù)性。

以萬科為例，該公司的市盈率已經(jīng)達(dá)到了12倍的水平，超出了其歷史中位數(shù)。而其他開發(fā)商如陽光城（Sunac）的市盈率也達(dá)到了6倍，表明市場對這些企業(yè)未來盈利能力的預(yù)期已經(jīng)相當(dāng)高。如果未來幾個(gè)月內(nèi)市場表現(xiàn)不及預(yù)期，這些企業(yè)的股價(jià)可能面臨回調(diào)壓力。

五、投資者應(yīng)關(guān)注哪些落后股？

盡管目前市場情緒高漲，但我們建議投資者關(guān)注房地產(chǎn)管理板塊的企業(yè)。與開發(fā)商不同，這些企業(yè)的基本面相對穩(wěn)固，且估值水平仍處于合理區(qū)間。例如，華潤置地（CR Mixc）的市盈率為21倍，低于其三年平均值；保利物業(yè)的市盈率為13倍，也低于其三年平均水平。

自市場低點(diǎn)以來，房地產(chǎn)管理類企業(yè)的漲幅僅為56%，相比開發(fā)商股價(jià)翻倍的漲幅而言，仍有一定的上升空間。在過去的市場周期中，房地產(chǎn)管理類企業(yè)的最大漲幅可以達(dá)到110%。因此，投資者可以在目前估值仍然較低的情況下，優(yōu)先考慮這些企業(yè)。

六、未來的市場潛力有多大？

在以市場情緒為主導(dǎo)的反彈中，預(yù)判未來上漲空間具有一定挑戰(zhàn)性。盡管市場已經(jīng)出現(xiàn)了94%的反彈，但距離前期高點(diǎn)仍有一定差距。如果未來幾個(gè)月內(nèi)中國政府進(jìn)一步放松政策，比如降低首付比例至10%、取消購房限制等，房地產(chǎn)行業(yè)或許還有進(jìn)一步的上漲空間。

然而，當(dāng)前市場的估值已經(jīng)相對較高。如果單純依靠市場情緒推動(dòng)，未來的上升空間可能有限。相較于開發(fā)商，房地產(chǎn)管理類企業(yè)和部分國有企業(yè)仍具備一定的估值修復(fù)潛力，建議投資者在追漲之前謹(jǐn)慎考慮風(fēng)險(xiǎn)收益比。

七、政策松綁能否帶來更積極的基本面？

政府的政策支持無疑是近期房地產(chǎn)市場反彈的主要推動(dòng)力。然而，從具體的政策力度來看，政府的措施還未達(dá)到市場最初的預(yù)期。盡管一些投資者希望政策放松能帶來更大的利好，尤其是一線城市的完全放開購房限制，但目前政府仍在謹(jǐn)慎評估各項(xiàng)措施的效果，尚未采取全面放松的行動(dòng)。

未來，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)將是衡量市場是否真正復(fù)蘇的關(guān)鍵指標(biāo)。如果10月的銷售表現(xiàn)持續(xù)強(qiáng)勁，市場可能會(huì)進(jìn)一步走強(qiáng)；但如果反彈僅是短期的情緒波動(dòng)，投資者應(yīng)警惕可能出現(xiàn)的回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。

八、近期股市上漲是否會(huì)傳導(dǎo)至房價(jià)？

一些投資者預(yù)期股市的強(qiáng)勁表現(xiàn)可能會(huì)通過財(cái)富效應(yīng)傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場，從而推動(dòng)房價(jià)上漲。然而，歷史數(shù)據(jù)表明，股票市場與房價(jià)之間并沒有顯著的正相關(guān)性，尤其是在香港市場上。此外，庫存月數(shù)的減少才是推動(dòng)房價(jià)上漲的更重要因素。

因此，我們預(yù)計(jì)，未來一段時(shí)間內(nèi)，房價(jià)的上漲并不會(huì)立刻發(fā)生，政府在“去庫存”方面的努力將是推動(dòng)房價(jià)穩(wěn)定的關(guān)鍵。預(yù)計(jì)房價(jià)將在2025年第二季度初步實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定。

九、當(dāng)前的市場反彈與2015年的情況有何不同？

2015年的市場低迷是由宏觀經(jīng)濟(jì)放緩和行業(yè)調(diào)整共同引發(fā)的，但當(dāng)時(shí)并沒有出現(xiàn)大量房企的財(cái)務(wù)危機(jī)。而此次市場反彈發(fā)生在行業(yè)經(jīng)歷了三年的大幅調(diào)整后，私營開發(fā)商普遍面臨著財(cái)務(wù)壓力，政府的政策目標(biāo)更多是為了防止行業(yè)繼續(xù)惡化，而不是像2015年那樣支持全面復(fù)蘇。

此外，目前的市場環(huán)境與2015年也有顯著不同。正常化的利潤率已經(jīng)從當(dāng)時(shí)的40%降至現(xiàn)在的20%左右，同時(shí)中國的結(jié)構(gòu)性增長放緩，去杠桿政策和住房需求的變化對房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展構(gòu)成了更大的壓力。

十、未來政策走向及市場風(fēng)險(xiǎn)

未來幾個(gè)月，政府的政策走向?qū)⑹怯绊懛康禺a(chǎn)市場的關(guān)鍵因素。雖然政府已經(jīng)出臺(tái)了一系列放松措施，但是否會(huì)推出更大力度的政策，取決于未來的市場表現(xiàn)和宏觀經(jīng)濟(jì)狀況。投資者需要密切關(guān)注以下幾個(gè)方面：

1. 高頻銷售數(shù)據(jù)

高頻銷售數(shù)據(jù)將是判斷市場是否真正復(fù)蘇的核心指標(biāo)。尤其是在一線城市，銷售的短期激增大多是政策放松后的膝跳反應(yīng)，尚無法判斷其持續(xù)性。我們預(yù)計(jì)10月份的銷售數(shù)據(jù)將顯著改善，但投資者需要關(guān)注兩個(gè)月后的銷售表現(xiàn)，是否能夠維持增長勢頭。

如果市場在政策放松后的熱情消退，且銷售增速放緩，這將表明市場并未真正觸底。對于投資者來說，這意味著短期內(nèi)的上漲空間將受到限制，尤其是那些估值已經(jīng)較高的開發(fā)商股票可能面臨更大的回調(diào)壓力。

2. 政府的政策進(jìn)一步放松

在政策放松的節(jié)奏上，政府有可能放慢推出新政策的步伐，以評估現(xiàn)有政策的效果。然而，如果未來的銷售情況未達(dá)到預(yù)期，政府可能會(huì)采取更大力度的支持措施，比如：

進(jìn)一步降低首付比例：在一些城市，首付比例有可能降至10%，這將大幅度降低購房門檻，刺激需求。

降低按揭利率：進(jìn)一步降低按揭貸款利率，有助于緩解購房者的還款壓力，從而激發(fā)更多購房需求。

放松一線城市的購房限制：尤其是在非核心區(qū)，取消購房限制將釋放被壓抑的需求，有望帶動(dòng)銷量上升。

降低交易稅費(fèi)：通過降低稅費(fèi)，政府可以刺激房地產(chǎn)市場的交易活躍度，推動(dòng)整體市場的流動(dòng)性。

調(diào)整首套房和二套房的待遇：目前，首套房和二套房在政策上的差異仍然較大，政府可能會(huì)進(jìn)一步縮小兩者之間的差距，從而刺激改善型需求。

如果這些措施全部實(shí)施，但市場反應(yīng)仍不理想，那么政府可能不得不采取更為激進(jìn)的措施，例如中央政府建立平臺(tái)購買未售出的房屋。然而，這一極端措施尚不是我們的基本預(yù)期，只有在市場情況極度惡化的情況下，政府才可能選擇這種方式干預(yù)市場。

3. 重點(diǎn)關(guān)注沒有政策放松的城市

在當(dāng)前的政策框架下，一線城市和二線核心城市享受了較多的政策支持，而其他較小的城市并沒有得到同等程度的政策放松。投資者應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注這些城市的市場情緒變化，如果這些城市的銷售數(shù)據(jù)也能有所改善，意味著市場的復(fù)蘇可能具有更廣泛的基礎(chǔ)。

相比一線城市和核心城市，三四線城市的庫存壓力更大，這些城市的樓市表現(xiàn)將成為評估政策效果的重要參考。如果三四線城市在沒有額外政策支持的情況下仍然能夠保持穩(wěn)定，意味著整體市場有望實(shí)現(xiàn)更為持續(xù)的復(fù)蘇。