今年國慶假期前夕,“天花板”級利好扎堆：9月24日，央行發(fā)布政策組合拳，下調(diào)存量房貸款利率，提振市場信心，刺激內(nèi)需消費。

9月25日，MLF如期下降。9月26日，高層會議召開，強調(diào)要努力提振資本市場，房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”。

9月27日清晨，央行如期降準(zhǔn)50個基點，7天逆回購操作利率下調(diào)20個基點，市場信心極大提升。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，今年十一假期廣州一手住宅開盤或加推個盤13個，合計1493套單位。

推盤個數(shù)比去年十一減少12個，總推貨量較去年十一減少53%。

推貨減少與近2年涉宅用地供求體量大幅減少有關(guān)；

加上部分重點新盤如保利雅郡、科城新世代等搶在中秋前“搶跑”入市，十一黃金周大部分熱點項目以順銷為主；

關(guān)于更詳細(xì)的廣州十一推新情況，且看下文解讀：

2024年十一假期一手開盤/加推預(yù)測明細(xì)

注：以上開盤情況、推貨量根據(jù)項目對外宣傳、預(yù)售證估算，具體推貨情況以實際為準(zhǔn)

整體推貨特征分析：全新盤“搶跑”或“延后”，十一以促銷順推為主

2021-2024年五一/十一黃金周一手住宅開盤/加推情況

對比2021-2024年的十一節(jié)點，今年十一推貨呈現(xiàn)推送貨量總體減少的特征。

從2022年開始，官方改變此前“大水漫灌”的商住地供應(yīng)思路，2023-2024年商住地整體供應(yīng)面積不斷壓縮。

導(dǎo)致廣州新房供應(yīng)體量明顯出現(xiàn)下滑跡象，全新盤入市體量亦隨之減少。

另一方面，市場上備受關(guān)注的全新盤，大部分已于8-9月期間“搶跑”入市；

如保利珠江天悅、中建海絲城、保利雅郡、星河盛世禧悅等，為盡早吸納客戶逼定成交，普遍加快入市節(jié)奏；

傳統(tǒng)黃金周以順銷、引入渠道帶客等動作為主。因此今年十一假期期間，全新首開項目僅2個（去年十一6個）。

另一方面，部分待入市的全新盤，基于工期進(jìn)度、營銷考慮，選擇在國慶假期后入市，其中包括琶洲樾?華樾、中建天鈺等。

部分計劃2024年國慶假期后開盤項目名單

注：以上開盤情況、推貨量根據(jù)項目對外宣傳、預(yù)售證估算，具體推貨情況以實際為準(zhǔn)

此外，在“天花板”利好刺激下，開發(fā)商順勢而為包裝優(yōu)惠活動促銷；

根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計，包括保利、越秀、華潤在內(nèi)的頭部房企，超過60個項目十一期間推出優(yōu)惠、升傭、一口價等動作吸引客戶。

2024年十一黃金周超60個主流項目促銷吸客

區(qū)域特征：花都進(jìn)入全新盤密集入市階段，番禺剛需大盤加推

今年十一假期，花都、番禺兩區(qū)供應(yīng)占比較大，分別占22%、19%；

花都22-23年出讓的涉宅用地陸續(xù)進(jìn)入入市階段，包括9月中旬入市的廣州城投?禧悅時光，計劃十一期間首開的智都綠城.鳳凰于飛，此外中旅?璞樾天序、花都城投翰林世家亦計劃近期入市。

另一方面，十一期間番禺剛需大盤保利領(lǐng)秀海二期計劃入市，首開12棟63、78、82㎡三房，計劃推出近200套單位。

2024年十一假期各區(qū)推新結(jié)構(gòu)情況（單位：套）

2024年十一假期TOP10推貨板塊結(jié)構(gòu)一覽

十一預(yù)判：重磅利好釋放積極信號，黃金周樓市可期

今年十一前夕，高層會議定調(diào)，提振市場信心。

市場消息預(yù)料，十一假期后續(xù)，以“四大一線”為首的全國主要城市，將會啟動新一輪樓市刺激措施，政策工具箱“應(yīng)出盡出”；

目前已比較明朗的包括10月房貸利率大概率將進(jìn)一步下調(diào)，以減輕購房人資金成本。

此外，包括取消普宅/豪宅界定，加速市場流通交易，降低交易成本、政府、國資進(jìn)場“收房”，加速以舊換新、廣州全面取消限購各區(qū)買房入戶、買房入學(xué)政策將會進(jìn)一步放開等，亦存在一定潛在可能性。

銀行利率進(jìn)入新一輪下降通道，意味著存款利率亦將大幅下調(diào)，這意味著大量躺在銀行的大量資金將尋找更高的投資回報。

相比起股票、債券、基金市場的風(fēng)險，廣州優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資風(fēng)險相對可控，資本尋求高收益及穩(wěn)定性，因此如廣州優(yōu)質(zhì)稀缺板塊物業(yè)資源，以及 “強投資概念”板塊等或吸引投資性需求入市。