受高溫天氣、供給約束、利好政策提振效應(yīng)邊際遞減等綜合影響，7月整體成交延續(xù)低位波動(dòng)，未來(lái)不同城市將仍然呈現(xiàn)出顯著的分化行情。整體來(lái)看，政策持續(xù)優(yōu)化，多維刺激需求端；市場(chǎng)持續(xù)低迷，地市熱度略回升；供應(yīng)明顯下滑，成交量低位運(yùn)行。

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PART.1

全國(guó)動(dòng)態(tài)

三中全會(huì)定調(diào)房地產(chǎn)，專(zhuān)項(xiàng)基金盤(pán)活存量土地

中央層面，二十屆三中全會(huì)定調(diào)房地產(chǎn)，LPR 再下調(diào) 10BP，央行披露保障性住房再貸款發(fā)放進(jìn)度，300億專(zhuān)項(xiàng)基金設(shè)立助力國(guó)有企業(yè)盤(pán)活存量土地。

PART.2

政策變動(dòng)

“限高令”出臺(tái)，未來(lái)低密住區(qū)將成改善主流

7月江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官方網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)高層建筑規(guī)劃建設(shè)管控的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》。這一新政的出臺(tái)，無(wú)疑將對(duì)江蘇省內(nèi)各城市的高層住宅和超高層建筑的規(guī)劃建設(shè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。特別是對(duì)于改善型住宅的限高規(guī)定，預(yù)示著未來(lái)低密度住宅將成為市場(chǎng)主流，高層建筑的規(guī)劃將更加嚴(yán)格和規(guī)范。

CRIC觀點(diǎn)：

新政對(duì)改善型住宅的高度限制，意味著未來(lái)改善型住宅將主要以低密度住宅為主。18層左右的住宅將成為改善型住宅的標(biāo)準(zhǔn)上限。這一變化將極大地促進(jìn)低密度、高品質(zhì)住宅的開(kāi)發(fā)，提高住宅的舒適度和居住品質(zhì)，這無(wú)疑是提升城市居住環(huán)境的一大步。隨著高層建筑的高度受限，市場(chǎng)上高層住宅的供應(yīng)將逐漸減少。這將導(dǎo)致高層建筑的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，開(kāi)發(fā)商需要在設(shè)計(jì)、品質(zhì)、服務(wù)等方面下更大的功夫，以吸引購(gòu)房者。

政策持續(xù)優(yōu)化，環(huán)境持續(xù)放松

7月除宿遷、泰州、揚(yáng)州、常州與蘇州外，其它8城均發(fā)布新政，且據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)布頻次為9次，內(nèi)容涉及以舊換新優(yōu)惠，人才購(gòu)房補(bǔ)貼等等，均旨在激發(fā)市場(chǎng)需求，去化存量房源。

• 公積金政策升級(jí)：
  

徐州：徐州提高公積金貸款額度。市區(qū)(含銅山區(qū))個(gè)人貸款最高額度由60萬(wàn)元調(diào)整為80萬(wàn)元，夫妻雙方貸款最高額度由100萬(wàn)元調(diào)整為120萬(wàn)元；各市、縣(含賈汪區(qū))個(gè)人貸款最高額度由50萬(wàn)元調(diào)整為70萬(wàn)元，夫妻雙方貸款最高額度由70萬(wàn)元調(diào)整為90萬(wàn)元。有效期延長(zhǎng)至2025年6月30日。

CRIC觀點(diǎn)：這將有助于降低居民住房消費(fèi)門(mén)檻、減輕購(gòu)房者還款負(fù)擔(dān)，提振市場(chǎng)信心。

• “以舊換新”持續(xù)落實(shí)：

鎮(zhèn)江：房屋“以舊換新”政策出臺(tái)，房屋“以舊換新”在契稅補(bǔ)貼方面，收購(gòu)舊房的企業(yè)可享受繳納房屋契稅份額80%的補(bǔ)貼，并不受購(gòu)買(mǎi)套數(shù)限制。對(duì)于通過(guò)產(chǎn)權(quán)收購(gòu)解危的，原危房產(chǎn)權(quán)人置換安置房或商品房，享受繳納契稅份額80%的補(bǔ)貼；

無(wú)錫：符合今年我市“錫十條”中“賣(mài)舊買(mǎi)新”條件且于2024年8月1日-12月31日在濱湖區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套新建商品住宅的購(gòu)房人，按照市級(jí)給予“賣(mài)舊買(mǎi)新”契稅補(bǔ)貼的比例，同比發(fā)放額外補(bǔ)貼。

CRIC觀點(diǎn)：“以舊換新”政策有利于促進(jìn)一二手房聯(lián)動(dòng)，有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用。

• 補(bǔ)貼支持力度加大：

無(wú)錫：加大人才購(gòu)房補(bǔ)貼力度。自2024年8月1日起，對(duì)在濱湖院所、新型研發(fā)機(jī)構(gòu)、企業(yè)工作并完成分類(lèi)認(rèn)定的濱C3、濱D1、濱D2、濱D3類(lèi)人才，本人在濱湖區(qū)購(gòu)買(mǎi)首套商品住宅并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，給予2-10萬(wàn)元不等的一次性購(gòu)房補(bǔ)貼。同時(shí)為鼓勵(lì)大學(xué)生留在濱湖區(qū)創(chuàng)業(yè)發(fā)展，凡有購(gòu)房意愿的在校就讀大學(xué)生，于活動(dòng)期間在濱湖區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套新建商品住宅，也可按照商品房網(wǎng)簽備案合同總價(jià)的1%享受購(gòu)房補(bǔ)貼，最高不超過(guò)5萬(wàn)元。

CRIC觀點(diǎn)：擴(kuò)大購(gòu)房補(bǔ)貼額度，充分發(fā)揮好市場(chǎng)配置資源的作用，刺激需求釋放。

PART.3

土地市場(chǎng)

企業(yè)拿地意愿仍低位，成交規(guī)模略回升

7月江蘇省涉宅類(lèi)土地成交69.42萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲64.70%，土地市場(chǎng)熱度雖有回升，但依舊低位運(yùn)行；成交樓面價(jià)10798元/㎡，環(huán)比下跌7.32%，7月僅連云港、蘇州與南京有地塊成交，其中連云港成交占比較大，因此拉低了江蘇省整體價(jià)格。

7月江蘇省僅3個(gè)城市有宅地成交，其中連云港成交建面31.39萬(wàn)方，南京23.53萬(wàn)方，蘇州14.50萬(wàn)方；價(jià)格方面，南京因部分地塊處非核心區(qū)，因此價(jià)格較近一年樓面價(jià)跌幅較大，蘇州、連云港價(jià)格保持穩(wěn)中有升。

PART.4

住宅市場(chǎng)

寧常通淮四城上漲，其余城市整體表現(xiàn)不及預(yù)期

24年7月江蘇省新房成交面積144.47萬(wàn)㎡，環(huán)比下滑9.34%。本月除淮安、常州、南通與南京回升外，其它8城成交量環(huán)比均下滑，其中鎮(zhèn)江、泰州跌幅最明顯。而7月因年中沖刺季已過(guò)，房企營(yíng)銷(xiāo)力度下降，推盤(pán)力度減弱+折扣力度回收，疊加高溫天氣和政策效應(yīng)衰減，成交明顯回落。

24年7月江蘇省住宅均價(jià)22675元/平，環(huán)比上漲7.47%。12個(gè)城市中，有7城均價(jià)環(huán)比上漲，其中南通因招商濱江國(guó)際街區(qū)與華潤(rùn)澐璟的集中備案，價(jià)格環(huán)比漲幅最大。

南京：南京24年7月新房市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊升，本月成交41.33萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲1.00%，成交均價(jià)31558元/㎡，環(huán)比上漲13.42%，7月樓市進(jìn)入傳統(tǒng)意義上的淡季階段，部分房企在南京的部分樓盤(pán)大幅降價(jià)，試圖以?xún)r(jià)換量，加快項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度，且出臺(tái)一系列樓市扶持政策，市場(chǎng)情況有所好轉(zhuǎn)。

蘇南：24年7月蘇南城市中除常州外，其余城市成交量環(huán)比均下跌，市場(chǎng)表現(xiàn)不佳。價(jià)格方面，除常州外蘇錫均價(jià)均保持穩(wěn)定；蘇錫常三城整體成交規(guī)模仍延續(xù)筑底行情。

蘇中：7月蘇中各城市市場(chǎng)表現(xiàn)漲跌不一，揚(yáng)鎮(zhèn)泰三城成交量環(huán)比呈現(xiàn)一定跌幅，整體市場(chǎng)韌性不足，市場(chǎng)需求量保持低位，南通環(huán)比小幅上漲，各城市均價(jià)均保持穩(wěn)中有升，其中南通因招商濱江國(guó)際街區(qū)與華潤(rùn)澐璟的集中備案，價(jià)格環(huán)比漲幅最大。

蘇北：7月蘇北市場(chǎng)中核心城市僅淮安成交表現(xiàn)呈現(xiàn)上漲，其余均為下降趨勢(shì)，樓市下行期間，市場(chǎng)客戶(hù)量不足。價(jià)格方面，各城市均因以?xún)r(jià)換量而被拉低。

PART.5

需求結(jié)構(gòu)

剛改及改善市場(chǎng)需求恒定，高改溢價(jià)能力更強(qiáng)

90-144㎡產(chǎn)品在各城市區(qū)域中占比最高且占比穩(wěn)定在6-7成，其中蘇中及蘇北90-144㎡產(chǎn)品占比達(dá)到70%及以上，剛改及改善類(lèi)產(chǎn)品為目前市場(chǎng)主力需求且需求相對(duì)穩(wěn)定。從各面積段的價(jià)格來(lái)看，南京及蘇南等高能級(jí)城市的溢價(jià)能力更高，尤以180㎡以上高端改善類(lèi)產(chǎn)品最突出。

PART.6

開(kāi)盤(pán)監(jiān)測(cè)

房企推盤(pán)積極性均不高，受市場(chǎng)影響去化率下跌

2024年7月江蘇省新房總推盤(pán)量2494套，環(huán)比增加49%。本月僅南京、蘇州、徐州、無(wú)錫、常州、揚(yáng)州、宿遷7個(gè)城市有推新，其余城市推盤(pán)量掛零，房企仍以去化原有庫(kù)存為主。去化率方面，本月江蘇省整體去化率17%，環(huán)比下滑11個(gè)百分點(diǎn)。

PART.7

房企動(dòng)態(tài)

標(biāo)桿房企占據(jù)TOP3，TOP10房企市占率達(dá)38%

保利發(fā)展、招商蛇口與萬(wàn)科地產(chǎn)穩(wěn)居前三位；從市占率來(lái)看，TOP10房企累計(jì)市占率達(dá)38%；從入榜門(mén)檻來(lái)看， TOP3房企入榜門(mén)檻近130億元，TOP10房企入榜門(mén)檻突破50億元。

注：本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)立場(chǎng)，供參考。

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