No.1

華潤萬象3座上榜銷售額TOP10，展現(xiàn)強勁市場競爭力

萬象商業(yè)多年來一直穩(wěn)居商業(yè)管理行業(yè)綜合實力前列，截至2023年底，華潤萬象生活在全國運營101座購物中心，其中82個項目在當(dāng)?shù)厥袌龅牧闶垲~排名前三?？偭闶垲~達(dá)到了1812億元，商業(yè)會員人數(shù)超過了4500萬。

據(jù)統(tǒng)計，2023年運營項目數(shù)量超過100個的商業(yè)集團(tuán)共有六家，分別是萬達(dá)商業(yè)、萬科、新城控股、銀座集團(tuán)、華潤萬象生活以及天虹。其中，華潤萬象生活在這一排名中位列第五。

華潤萬象系商業(yè)在2023年的全國重點監(jiān)測購物中心銷售額TOP10中表現(xiàn)優(yōu)異，共有三個項目上榜，分別是深圳萬象城、杭州萬象城和深圳灣萬象城，其中深圳萬象城、杭州萬象城業(yè)績均超百億，三個項目的優(yōu)秀業(yè)績充分展示了華潤萬象系在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的強大競爭力。

2023年全國重點監(jiān)測購物中心銷售額TOP10(億元)

No.2

萬象系三大品牌在寧均有布局，萬象匯占比最高

萬象系列商業(yè)包括萬象城、萬象匯及萬象天地三大核心品牌，分別代表旗艦級高端、中高端以及“街區(qū)+MALL”城市商業(yè)綜合體。據(jù)統(tǒng)計，華潤已在南京市規(guī)劃了8座萬象系商業(yè)。

其中，已經(jīng)投入運營的項目包括位于三山街萬象天地、橋北萬象匯和城北萬象匯。待開業(yè)的有雨花萬象天地、大校場金陵萬象城、河西南親橙萬象匯、江核萬象商業(yè)、鼓樓十四所項目。

萬象匯：目前落地數(shù)最多，側(cè)重日常購物休閑需求的區(qū)域中心布局

從產(chǎn)品系落地情況來看，“萬象匯”目前落地布局最多，已開業(yè)的便有2座，包括橋北萬象匯和城北萬象匯，其定位一般側(cè)重于為周邊居民提供日常購物休閑需求，選址一般在區(qū)域中心。

萬象天地：文化融合與商業(yè)創(chuàng)新典范，雨核萬象系商業(yè)升級為萬象天地

從已經(jīng)開業(yè)的三山街萬象天地來看，其采用了“Mall+街區(qū)+古建筑”的復(fù)合空間模式，構(gòu)建了一個開放式的街區(qū)商業(yè)環(huán)境。通過深入挖掘當(dāng)?shù)匚幕厣?、引入差異化的品牌組合與營銷活動，以及實施精細(xì)化的營銷策略等手段，該項目成功地吸引了大量顧客，實現(xiàn)了商業(yè)與文化的雙重增值。

本次雨核萬象匯升級為萬象天地，這是繼三山街萬象天地之后，推出的第二座萬象天地系列作品。珠玉在前，如何深入挖掘當(dāng)?shù)氐奈幕滋N并加以巧妙融合，打造出獨具特色的商業(yè)地標(biāo)，也為人所期待。

萬象城：暫無正式運營項目，預(yù)計2026年南京首座萬象城開業(yè)

目前，萬象城系列尚未在南京有正式開業(yè)運營的項目。近期，金陵萬象城（最終名稱以官方發(fā)布為準(zhǔn)）已完成封頂，預(yù)計將于2026年開業(yè)，這也將是南京第一座萬象城。

該項目坐落于大校場板塊，鑒于該區(qū)域的規(guī)劃等級及萬象城品牌的影響力，預(yù)計其開業(yè)后將會對該區(qū)域的商業(yè)格局產(chǎn)生積極影響，推動該區(qū)域商業(yè)進(jìn)入一個新的發(fā)展階段。

圖：金陵萬象城概念圖（以官方發(fā)布最終為準(zhǔn)）

No.3

選址多集中于核心熱門板塊，運營模式鮮明獨特

從華潤萬象商業(yè)的布局策略來看，其選址體現(xiàn)了明顯的梯度化特征，同時側(cè)重于城市的核心及高熱度區(qū)域。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，在2024年1月至7月期間，南京市主城區(qū)內(nèi)表現(xiàn)最為活躍的小板塊中，華潤萬象商業(yè)已經(jīng)成功在排名前20位的板塊中占據(jù)了六個席位。位列頭部的大校場、雨核、燕子磯板塊，萬象商業(yè)均有布局。

這一戰(zhàn)略布局反映了華潤萬象商業(yè)對市場趨勢的精準(zhǔn)把握，通過這種有針對性的布局，華潤萬象商業(yè)能夠更好地服務(wù)于目標(biāo)客戶群，同時也為投資者帶來了穩(wěn)定的回報預(yù)期。

數(shù)據(jù)來源：cric，不含高淳溧水

具體分析萬象系商業(yè)綜合體的選址特點，可以發(fā)現(xiàn)其共同優(yōu)勢在于便捷的交通連接——既靠近地鐵站，又位于城市主要交通干道附近，這為顧客提供了多種出行選擇。

從目前已有的規(guī)劃來看，除雨核萬象天地（臨近S3號線）外，其他在寧萬象商業(yè)均鄰近兩條地鐵線路，不少為地鐵上蓋項目，確保了綜合體擁有較高的可見度和大量的日常人流量。

如城北萬象匯位于7號線和6號線交匯的萬壽地鐵上蓋，且距離1號線曉莊站直線距離約1.3公里，交匯的地鐵線路能夠為萬象匯商業(yè)綜合體輸送大量的潛在顧客，輻射范圍覆蓋燕子磯、興智、邁皋橋、橋北、堯化門、城北西等多個周邊區(qū)域。

除了選址策略外，華潤萬象商業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的成功，很大程度上歸功于其獨特而鮮明的運營模式。

通過市場定位與文化融合創(chuàng)造獨特購物體驗：

如南京橋北萬象匯主打年輕潮流的市場定位，營造輕松有趣的購物環(huán)境，吸引年輕消費者。三山街萬象天地通過“Mall+街區(qū)+古建”的復(fù)合空間形態(tài)，深度融合城市文化元素，內(nèi)院保留了云章公所等歷史文化資源點，并通過原址原貌修繕，使歷史與現(xiàn)代完美融合。結(jié)合室內(nèi)購物中心與室外步行街區(qū)，提供多元豐富的城市人文體驗。

通過引入“首進(jìn)”品牌和“定制概念店”，增強獨特性和吸引力：

引入了大量的城市“首進(jìn)”品牌和“定制概念店”增強了項目的獨特性和吸引力，提供豐富消費體驗，遠(yuǎn)超一般購物中心的標(biāo)準(zhǔn)，從而增強了品牌運營能力和顧客粘性。

如南京萬象天地在招商方面，城市“首進(jìn)”品牌和“定制概念店”的比例超過了60%，其中有159家品牌是首次進(jìn)入該區(qū)域或開設(shè)全新的概念店鋪。

強大的品牌整合能力，差異化營銷：

華潤萬象商業(yè)擅長引入國際高端潮流品牌，引發(fā)城市消費變革，成為所在城市的商業(yè)地標(biāo)。并通過深度挖掘城市文化、打造差異化品牌與營銷活動、深化營銷策略等方式，成功吸引了大量顧客。

例如，三山街萬象天地不僅與南京知名的紅山動物園進(jìn)行了多次聯(lián)名合作，還在備受矚目的奧運期間特別企劃了一系列主題活動。從塞納河畔的法式浪漫氛圍，到秦淮河畔的東方古韻，三山街萬象天地巧妙地運用了與巴黎奧運會相同的紫色主題色彩，推出了具有創(chuàng)意的主題活動。

評價一個企業(yè)在城市的共建深耕程度，不應(yīng)僅僅局限于其住宅開發(fā)的數(shù)量，更重要的是其如何深刻影響著城市的發(fā)展脈絡(luò)與居民的生活方式。

華潤在南京通過多點布局商業(yè)，不僅為各個板塊注入活力，更在悄然間推動著整個城市的發(fā)展脈絡(luò)?！盀楦玫哪暇保瑥膩聿皇且痪淇谔?，而是華潤以實際行動踐行的城市運營理念，共情城市可持續(xù)發(fā)展。

文/克而瑞南京分析師 陸佳慧

本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點