每一家小區(qū)都有不同的物業(yè)問(wèn)題，這個(gè)話題也因此延綿不絕。

上周，大V君報(bào)道了青秀區(qū)一小區(qū)設(shè)立公共收益專管賬戶的消息，回顧詳細(xì)：《南寧物業(yè)有大事發(fā)生，關(guān)系近600萬(wàn)人“分紅”！》，不少業(yè)主看后不禁無(wú)限感慨。

這不，一位粉絲繼續(xù)爆料，自家小區(qū)的公共收益每年20萬(wàn)元左右，現(xiàn)已6年沒(méi)有結(jié)轉(zhuǎn)，業(yè)委會(huì)正在跟物業(yè)公司博弈，不知道能否追回來(lái)。

算下來(lái)，這可是一筆不小的賬目。

粉絲爆料的，就是位于青秀區(qū)長(zhǎng)湖路上的一個(gè)小區(qū)，中鼎溫馨家園。

圖 | 中鼎溫馨家園物業(yè)

粉絲稱，中鼎溫馨家園已經(jīng)多年不轉(zhuǎn)結(jié)物業(yè)公共收益，幾乎成一筆混賬。

據(jù)業(yè)主透露，按照當(dāng)初的合同，小區(qū)物業(yè)收取的小區(qū)公共收益及地面臨時(shí)停車費(fèi)的經(jīng)營(yíng)凈收益，與業(yè)委會(huì)按照5：5比例分成。2017年業(yè)委會(huì)質(zhì)疑物業(yè)提供的明細(xì)賬目不實(shí)，要求書(shū)面回復(fù)解疑，并提供與明細(xì)賬目相匹配的相應(yīng)臺(tái)賬記錄。但一直未得到回復(fù)。

從2018年至今，每年公共收益至少20萬(wàn)元左右，一直未轉(zhuǎn)結(jié)。

多次協(xié)商不成，業(yè)委會(huì)一紙給物管遞去律師函，將物業(yè)告上法庭。

從業(yè)主發(fā)來(lái)的律師函看，2018年至2022年，該小區(qū)公共收益約86.7萬(wàn)元，小區(qū)業(yè)主應(yīng)享受的公共收益分配41.31萬(wàn)元。

圖 | 近幾年小區(qū)公共收益情況

中鼎溫馨家園，地處南湖之畔，毗鄰公務(wù)員小區(qū)，背靠竹排溪生態(tài)公園，地段相當(dāng)不錯(cuò)。

小區(qū)共有400多戶。當(dāng)時(shí)簽訂合同雖然未明確約定雙方核算及結(jié)轉(zhuǎn)公共收益的時(shí)間，但那么多年不提供賬目明細(xì)也不轉(zhuǎn)結(jié)，也成為物業(yè)跟業(yè)主的矛盾之一。

圖 | 中鼎溫馨家園實(shí)景

但好地段的小區(qū)里面，內(nèi)部也有著業(yè)主跟物業(yè)的各種的矛盾。

近日，小區(qū)因?yàn)楦鼡Q物管公司被關(guān)注。

據(jù)悉早在2015年10月，小區(qū)物管服務(wù)合同期限屆滿后，一直沒(méi)有退出。小區(qū)業(yè)委會(huì)打算清退合同已到期的物業(yè)管理公司，于是引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展查驗(yàn)評(píng)估。

今年5月底，業(yè)委會(huì)在業(yè)主群、公告欄貼出限期要求物管退出、重新選聘新物管及開(kāi)展查驗(yàn)評(píng)估等通告。

6月15日，評(píng)估機(jī)構(gòu)到小區(qū)開(kāi)展查驗(yàn)評(píng)估，但物管拒不配合。

至今，仍在博弈當(dāng)中。

7月29日，大V君走進(jìn)中鼎溫馨家園小區(qū)。

小區(qū)不大，但是干凈整潔，管理較為規(guī)范。

圖 |中鼎溫馨家園

在小區(qū)內(nèi)，隨處可見(jiàn)的是業(yè)委會(huì)掛出的“終止公共場(chǎng)地委托經(jīng)營(yíng)”、“依法起訴追討歸屬全體業(yè)主的公共收益”、“開(kāi)展第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)”等相關(guān)信息的橫幅。

圖 |中鼎溫馨家園小區(qū)內(nèi)掛出的橫幅

小區(qū)道閘廣告、電梯廣告、停車場(chǎng)出入等，看起來(lái)都有序進(jìn)行。

圖 |中鼎溫馨家園道閘、電梯廣告

在小區(qū)樓棟門(mén)口信息公示欄，張貼著不少公示。

圖 |樓棟下張貼的公示

細(xì)看有今年上半年的公共收益公示表，還有不少是關(guān)于通過(guò)法律途徑向鵬基物業(yè)追討小區(qū)公共收益、業(yè)委會(huì)擬收回外圍公共停車場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決選聘物業(yè)、清退物業(yè)等告示。

圖 | 物管公司對(duì)上半年公共收益公示表

圖 |業(yè)委會(huì)張貼的告全體業(yè)主書(shū)

仔細(xì)看公共收益表，小區(qū)的各種廣告費(fèi)并未公示，而不少項(xiàng)目也頗有存疑之處。就拿小區(qū)停車收益來(lái)看，還是有很大差異的。

業(yè)主反映，小區(qū)商鋪前車位就有120個(gè)左右，無(wú)產(chǎn)權(quán)車位的業(yè)主還需要辦月卡，外來(lái)車輛臨停超時(shí)收費(fèi)，這些測(cè)算下來(lái)，小區(qū)的停車費(fèi)不該就這么點(diǎn)數(shù)目，明顯比實(shí)際的低太多。

圖 |小區(qū)外圍停車位

至于小區(qū)廣告收益，物業(yè)中心工作人員告知，這些都是業(yè)委會(huì)管理的，具體是否公示可以咨詢業(yè)委會(huì)。

我們也看到一份建政街道辦事處5月《關(guān)于督促中鼎溫馨家園第四屆業(yè)主委員會(huì)依法公示相關(guān)信息的函》。

圖 |物業(yè)門(mén)口張貼的相關(guān)函

其中提及，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)收益及其分配、使用詳細(xì)情況……應(yīng)當(dāng)每半年公布一次，公示日期不少于三十日。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)查詢、復(fù)制本條第一款規(guī)定的信息及相關(guān)原始資料并依法實(shí)施監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人等應(yīng)當(dāng)予以配合。

小區(qū)業(yè)委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，道閘是業(yè)委會(huì)與道閘公司簽約設(shè)立的，屬于資源換，因此道閘廣告是道閘公司。相關(guān)公共收益，也進(jìn)行了詳細(xì)公示。

近年來(lái)，小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，導(dǎo)致出現(xiàn)安全隱患、公共收益長(zhǎng)期不結(jié)轉(zhuǎn)等問(wèn)題，不少業(yè)主對(duì)現(xiàn)在的物管不滿意。

圖 |小區(qū)外圍停車場(chǎng)

今年，業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主訴求進(jìn)行調(diào)研，決議啟動(dòng)選聘新的物管公司，并引入了有資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開(kāi)展項(xiàng)目查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)評(píng)估及物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)等全流程服務(wù)，并配合訴訟追討公共收益，保全資產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡。

該負(fù)責(zé)人稱，目前已完成第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估，結(jié)果也將公示。以便對(duì)小區(qū)物管公司的服務(wù)及存在的問(wèn)題給予客觀評(píng)價(jià)，同時(shí)也能促進(jìn)物業(yè)公司改進(jìn)工作有好處。

近期，業(yè)委會(huì)將組織召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)對(duì)物管選聘進(jìn)行表決。

大V君以業(yè)主身份咨詢物業(yè)管理中心，工作人員表示前幾屆公共收益都是正常結(jié)轉(zhuǎn)的，后面不結(jié)轉(zhuǎn)的原因，主要是業(yè)委會(huì)管理的一些商鋪?zhàn)饨?、廣告收益等沒(méi)有賬目，金額沒(méi)辦法核對(duì)。

如今，中鼎溫馨家園的公共收益相關(guān)問(wèn)題已經(jīng)進(jìn)入訴訟階段，預(yù)計(jì)9月10日開(kāi)庭審理，屆時(shí)我們持續(xù)關(guān)注。

隨著生活品質(zhì)的不斷提升，大家更注重生活環(huán)境和質(zhì)量問(wèn)題。

這與物業(yè)息息相關(guān)。每個(gè)小區(qū)都有或大或小的物業(yè)問(wèn)題。

中鼎溫馨家園小區(qū)，只是南寧眾多小區(qū)中的一例。

圖 |物業(yè)管理中心

物業(yè)管理不止是對(duì)小區(qū)進(jìn)行樓房結(jié)構(gòu)維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、公共秩序管理等問(wèn)題。而目前存在的突出問(wèn)題，多數(shù)因?yàn)樾畔⒐_(kāi)不到位導(dǎo)致矛盾激化。

不少粉絲反應(yīng)，無(wú)法對(duì)物業(yè)企業(yè)開(kāi)展有效監(jiān)督，公用部位、公用設(shè)施設(shè)備收益公開(kāi)不規(guī)范、不透明，物業(yè)費(fèi)用支出用途不清楚，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間難以建立充分信任。

關(guān)于公共收益的分配，無(wú)非就是管錢(qián)和管人的問(wèn)題。

好在這些問(wèn)題，也有相關(guān)政策進(jìn)一步出臺(tái)。

7月底，青秀區(qū)的湖濱廣場(chǎng)率先設(shè)立公共收益專管賬戶，成為廣西首個(gè)以物業(yè)管理委員會(huì)名義開(kāi)設(shè)銀行賬戶的小區(qū)。

圖 | 湖濱廣場(chǎng)小區(qū)物管會(huì)組建公示

小區(qū)的業(yè)主們可以通過(guò)南寧市物業(yè)服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)，實(shí)時(shí)查詢公共收益的余額和收支情況。這樣一來(lái)，公共收益的使用更加透明，減少了業(yè)主與物業(yè)公司的沖突，讓業(yè)主們成為了真正的監(jiān)督主體，所有收益也都由大家共享。

圖 | 南寧市物業(yè)服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)相關(guān)信息

早在今年4月，廣西住建局廳也發(fā)布《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)組建運(yùn)行辦法》。

圖 |物業(yè)管理委員會(huì)組建運(yùn)行辦法相關(guān)內(nèi)容

8月1日起，《南寧市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法（試行）》施行，按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息得分，分為四個(gè)等級(jí)并提出獎(jiǎng)懲措施。

辦法中提及，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)依管理權(quán)限采集物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息，發(fā)布全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)。

圖 | 南寧市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法

信用評(píng)價(jià)周期原則上為12個(gè)月；信用等級(jí)分為AAA（優(yōu)秀）、AA（良好）、A（合格）、B（不合格）四個(gè)等級(jí)。信用等級(jí)評(píng)為AAA級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施激勵(lì)措施；對(duì)信用等級(jí)評(píng)為B級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施懲戒措施。

隨著對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管的不斷完善，容易引發(fā)矛盾的問(wèn)題也將得以化解。

你家小區(qū)有什么物業(yè)問(wèn)題？

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