注：此文僅代表我團隊對市場的分析，并不代表最終購房決議，僅供參考。文內(nèi)關(guān)于商業(yè)落地消息等，具體以官方發(fā)布為準。

大悅城是一個大IP，雖然對區(qū)域板塊的價值不是決定性因素，但是相比對產(chǎn)業(yè)、配套、板塊等的解讀都來得更直接。

作為一個具有高辨識度的商業(yè)地產(chǎn)，大悅城擁有較高的社會口碑，大量的消費人群、種類繁多的業(yè)態(tài)和琳瑯滿目的商品、不斷更新的品牌，以及各種有品質(zhì)的消費場景，可以極快的提高區(qū)域人氣和知名度。

可以說，大悅城落地在哪里，就給哪個區(qū)域提供長停留時間、客群量多且穩(wěn)定、購買力強等流量優(yōu)勢，從而進一步擴大了區(qū)域的地理輻射范圍，給區(qū)域影響力加成，同時為區(qū)域發(fā)展進階提供助力。

因此，這一波大悅城的落地“傳聞”，到底如何？

Chapter. 01

之前，我們就推送過大悅城控股REITS 的相關(guān)新聞：

圖源網(wǎng)絡

大悅城控股于5月24日發(fā)布《關(guān)于開展基礎設施公募REITs申報發(fā)行工作的公告》。項目如獲批發(fā)行，將為消費基礎設施公募REITs板塊增加一位重磅成員。6月5日，四川發(fā)展改革官微發(fā)布消息，大悅城消費基礎設施不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目正式獲國家發(fā)展改革委推薦，進入注冊發(fā)行程序。

該項目是西部地區(qū)首單消費基礎設施REITs項目，底層資產(chǎn)為成都市武侯區(qū)大悅城購物中心，上市后可募集資金超30億元，將用于投資新建成都市主城區(qū)范圍內(nèi)另一大型綜合購物中心，成都即將迎來新一座大悅城。

我們之前的文章就寫過這件事，大家都非常關(guān)注：

Chapter. 02

回顧成都部分區(qū)域發(fā)展史，不難發(fā)現(xiàn)，一座萬象城帶起了一個萬年場甚至大城東的部分區(qū)域，一座武侯大悅城也帶起了區(qū)域周邊發(fā)展以及城市面貌更新。

因此，房產(chǎn)價值在逐步提高，房價也一直在變。

成都萬象城夜景

圖源網(wǎng)絡

萬象城作為成都首個“一站式”購物中心，也是成都傳統(tǒng)主城區(qū)內(nèi)最大的商業(yè)綜合體，它并不是IFS，太古里那樣的網(wǎng)紅集中打卡地，而是周邊幾十個小區(qū)的生活地標，是東二環(huán)萬年場還有攀成鋼煙火氣的來源。擁有多家首店、大牌旗艦店和Ole'高端精品進口超市的萬象城，在銷售額和知名度上，都牢牢占據(jù)著“城東商業(yè)一哥”的寶座。

注：現(xiàn)在你去槐樹店、2/8板塊的部分樓盤，銷售介紹項目時都會拿該樓盤離萬象城的距離多少，來凸顯項目的價值。

武侯區(qū)大悅城夜景

圖源網(wǎng)絡

武侯大悅城主打人文牌，將著名風景區(qū)九寨、黃龍等融入設計中，近看遠看都是極美的。還有Joy Street主題潮爆街區(qū)，是成都首個名符其實的Mall中Mall商業(yè)體，還以“酷、炫、潮”為主線，承包了成都的顏值擔當，在2018年下半年成都“最美街道”評選中獲得了“最美街道”之一 ，豐富的布置和精美的室外廣場，真正實現(xiàn)了大眾對于購物公園的預期。

當然，武侯大悅城的業(yè)績也表現(xiàn)不俗，2023年，成都大悅城取得了全年銷售額37億元，客流2300萬人次，全年成都排名前三品牌達到120家，99家品牌煥新讓消費者常逛常新，其中最值得一提的是，成都大悅城23年的新增會員中，18-35歲的會員占比高達驚人的58%。2024年春節(jié)檔期間，成都大悅城的客流量達58萬人次、銷售額達8000萬元。（數(shù)據(jù)來源于微信公眾號：中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)智庫平臺，5.24文《商業(yè)觀察 |一年吸金37億，這座城市“公園”如何做好成都年輕人生意？》）

大悅城，已然成為輻射西南的代表商業(yè)，有帶領區(qū)域板塊更上一層樓的實力。

Chapter. 03

城西青羊區(qū)蔡橋板塊航空新城？

2023年12月，成都市青羊區(qū)召開了一場以「匯聚高端商務 激發(fā)消費活力」為主題的推進商務商貿(mào)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展大會。其中各項投資計劃均有計劃羅列，從下圖中可以看到，大悅城商業(yè)綜合體項目也在計劃中。

圖源機遇青羊

都知道青羊是成都主城發(fā)展較早較好的區(qū)，“西貴”說的就是青羊，但青羊三環(huán)內(nèi)開發(fā)土地早已飽和，只有蔡橋板塊土地存量尚為豐富，而且區(qū)位也不差，教育、地鐵、商業(yè)、醫(yī)療各種利好都在不斷加碼。

其次，重中之重“‘青羊航空新城’建設重要承載區(qū)”這張“王牌”，也給蔡橋產(chǎn)業(yè)爆發(fā)奠定了強有力基礎。圍繞做強“千億航空產(chǎn)業(yè)生態(tài)”，蔡橋已經(jīng)形成“青羊總部產(chǎn)功能區(qū)”、“國際智慧產(chǎn)業(yè)功能區(qū)”、“西部國際商旅功能區(qū)”三大千億產(chǎn)業(yè)集群。

聊叔評

1、 根據(jù)官方數(shù)據(jù)，僅蔡橋轄區(qū)現(xiàn)有入駐企業(yè)近3300家，世界500強分支機構(gòu)、國家高新技術(shù)企業(yè)及專精特新企業(yè)60余家，高端產(chǎn)業(yè)集中帶來的大量高凈值人群，他們擁有極強的消費實力；除此以外，青羊新城轄區(qū)內(nèi)還有約36.7萬常住及暫住人口（數(shù)據(jù)來源：青羊官方2020年數(shù)據(jù)），區(qū)域內(nèi)還擁有龐大的消費群體。面對這些數(shù)據(jù)，大悅城如何不眼紅？

2、 從封面新聞里2023年成都各大商業(yè)項目業(yè)績可以看出：

1）武侯大悅城2023年全年銷售額37億，排名成都第五。可見其綜合實力毋庸置疑，品牌度、消費面都有實力。

2）排名前25名的商業(yè)里，青羊區(qū)一家上榜的都沒有。青羊區(qū)在消費領域不僅僅是掉隊的，其擁有的商業(yè)品牌和商業(yè)數(shù)量也是遠遠落后的。

3）數(shù)據(jù)可見，成都的城東和城南，在消費領域的數(shù)據(jù)，遙遙領先！

3、經(jīng)濟三架馬車：投資、消費、出口。 而從最新的規(guī)劃落地來看，青羊航空新城已經(jīng)有了重大的產(chǎn)業(yè)投資，國創(chuàng)中心、其定位是世界級（產(chǎn)業(yè)高精尖、就業(yè)人群也是“三高人群”）；出口咱先不說（我們認為，未來形勢也是一片大好）；消費領域成了該區(qū)域目前唯一的短板。

其中，國創(chuàng)中心等總部基地，產(chǎn)業(yè)高精尖，人才也是“高精尖”，產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定持久，收入自然不會低。區(qū)域內(nèi)需要有更優(yōu)質(zhì)、更好、更高檔的消費場景。

以現(xiàn)階段的“經(jīng)濟周期”來看，不管從城市層面來看或者區(qū)域?qū)用妫欢ㄒ行碌漠a(chǎn)業(yè)、板塊的強勢崛起，來拉動經(jīng)濟，而不是南門一家獨大。

圖源航空國創(chuàng)中心產(chǎn)業(yè)園

4、 除此之外，青羊航空新城可能還會有更多“驚喜”。網(wǎng)傳的培風TOD在華潤青羊潤府旁邊，可能還會有商業(yè)落地，比如華潤萬象匯？（此為網(wǎng)傳版本，僅作猜測，具體以官方發(fā)布為準，不作為購房依據(jù)和判斷最終導向?。?/p>

1） 我們可以看到，培風地鐵站的規(guī)劃是9號線（已建成）和13號線（在建）的交匯處。

圖源航空國創(chuàng)中心產(chǎn)業(yè)園

2） 依據(jù)，2021年12月10日，成都市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)公告了兩則控制性詳細規(guī)劃，即《青羊區(qū)光華新區(qū)蔡橋片區(qū)控制性詳細規(guī)劃（第3.1版）局部用地控規(guī)修改方案》和《武侯區(qū)、青羊區(qū)花龍門片區(qū)控制性詳細規(guī)劃（第2.5版）局部用地控規(guī)修改方案》。公告涉及青羊新城兩個片區(qū)，光華8線南北兩側(cè)約1160畝土地。

這次調(diào)規(guī)有可能是在為蔡橋TOD做準備。另一處則位于地鐵9號線培風路站的西側(cè)，綠城鳳起蘭庭的南側(cè)，即萬家灣村。調(diào)整內(nèi)容包括：1、優(yōu)化道路網(wǎng)，落實小街區(qū)規(guī)制，增加1條南北向支路，在5#地塊內(nèi)增加1條東西向12米內(nèi)部通道，跨光華8線新增1條7米南北向地下公共通道。2、將片區(qū)內(nèi)村鎮(zhèn)居住用地相應調(diào)整為二類住宅用地、商業(yè)服務業(yè)設施用地兼容二類住宅用地、中小學用地、服務設施用地和小區(qū)綠地。3、臨近培風站地鐵站點，結(jié)合培風站出入口、風亭等附屬設施布局要求，加寬路側(cè)1#地塊公園綠地。4、優(yōu)化公服設施布局，調(diào)整規(guī)劃養(yǎng)老院位置，在2#地塊服務設施用地內(nèi)增加1處社區(qū)衛(wèi)生服務中心、1處居民健身設施、1處再生資源回收網(wǎng)點，在8#地塊小區(qū)綠地內(nèi)增加1處小型多功能運動場地。5、落實青羊環(huán)城生態(tài)區(qū)整體調(diào)整方案進行容積率平衡，調(diào)整后地塊3#容積率為1.8、地塊4#容積率為2. 2、地塊5#容積率為2. 4、地塊6#容積率為2.4、地塊7#容積率為1. 8。

3）具體如何？我們靜待官方消息公布。

5、整體來看，不管是否是大悅城商業(yè)綜合體落地，青羊區(qū)全面提升消費市場已經(jīng)到了刻不容緩。伴隨世界航空名城的落成，青羊航空新城有望成為大城西，乃至四川、國內(nèi)進入大城西的停留、旅游、商務、消費等集散地，經(jīng)濟也需要這樣去發(fā)展。

高新區(qū)新川板塊？

網(wǎng)傳的成都高新區(qū)2024年度供地計劃中，曾標注一宗商業(yè)地塊為中糧大悅城，該地塊位于新程大道南側(cè)、錦翰路東側(cè)，占地約60畝。緊鄰蒲草塘地鐵站，東側(cè)緊鄰四川省中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院高新院區(qū)。

網(wǎng)傳高新區(qū)2024年度供地計劃

圖源網(wǎng)絡

網(wǎng)傳新川大悅城計劃出讓地塊

圖源新川進行時

作為高新幾近絕版的可成片開發(fā)的區(qū)域，新川的發(fā)展成都人也是有目共睹，網(wǎng)傳成都傳媒集團將于明年10月整體搬遷到新川“成都智媒體城”。根據(jù)此前報道，成都智媒體城已吸引鳳凰衛(wèi)視、中國數(shù)字圖書館、華為、人民電競、喜馬拉雅、容藝教育、合縱文化等80多家頭部機構(gòu)達成戰(zhàn)略合作。僅這一個產(chǎn)業(yè)項目，將為新川帶來數(shù)量相當可觀的高端產(chǎn)業(yè)人群?！靶麓▌?chuàng)新科技園”更是聚集了前沿醫(yī)學中心、AI創(chuàng)新中心、網(wǎng)易成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)基地、百度產(chǎn)業(yè)云數(shù)字經(jīng)濟中心等重點項目。

聊叔評

目前新川板塊幾乎沒有什么拿得出手的成型商業(yè)配套，或許大悅城正是以破局眼光盯緊了新城這一個空白。新川也需要一座大型商業(yè)來撐得起“高新區(qū)消費新中心”的定位。

落地其他區(qū)域或者不落地？

落地其他區(qū)域？綜合來看，能被大悅城瞄準的板塊，無一不是極具爆發(fā)力的潛力股，要有承載力和強大的成長力。大悅城的落地消息，或許也可以作為區(qū)域價值的風向標和購房的方向參考。

當然，在當前經(jīng)濟環(huán)境下，作為重資產(chǎn)的商業(yè)綜合體開發(fā)，因其開發(fā)成本和運營的前期大量投入，不一定適合當下的落地。況且每家公司都有自己的財務核算標準，所以大悅城也一直沒有官宣，我們覺得也能理解。最終也有可能不落地，具體一切以官方消息發(fā)布為準！

< 寫在最后 >

像大悅城這樣的大IP選址落地，有時就是一場馬拉松長跑，不到最后一刻，誰也不知道結(jié)果如何。

大型商業(yè)體就像一座城市的全息投影，體現(xiàn)的不只是城市的外在吸引力，更是內(nèi)在的生命力。

每一次大型商業(yè)體的入駐，都可以提升板塊的整體價值。

1、結(jié)合各項經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)，從我們的角度來看：如果只有一座大悅城指標，或也更適合落在青羊航空新城。但也有可能最后是其他品牌的商業(yè)落地?？梢钥纯聪旅嫫渌谌缴虡I(yè)數(shù)據(jù)圖：

數(shù)據(jù)來源：贏商網(wǎng)。僅供參考！

2、新川板塊確實需要更好的商業(yè)，但南門的商業(yè)體在數(shù)量和質(zhì)量方面也確實非常強大了。但，也說不定呢？

3、再次聲明：以上信息均為市場分析和猜測，具體信息請以官方發(fā)布為準！同時關(guān)注我們，實時播報成都樓市最新相關(guān)消息。

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