01

問(wèn)：

前幾天，長(zhǎng)沙發(fā)布《關(guān)于支持公寓等類住宅商品房調(diào)整為住宅有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

第一，在長(zhǎng)沙市轄區(qū)范圍內(nèi)，將暫停對(duì)新的公寓等類住宅項(xiàng)目的規(guī)劃審批。第二，對(duì)于已經(jīng)完成項(xiàng)目總平面圖審批，但在開(kāi)發(fā)和銷售上存在困難的公寓等類住宅商品房，在確保公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施能夠承載的前提下，經(jīng)過(guò)論證并證明可行后，可以按照規(guī)定和程序調(diào)整為普通住宅。

這一政策對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有何影響？其他城市會(huì)出臺(tái)這一政策嗎？

馮侖：

最近有幾個(gè)城市針對(duì)50年產(chǎn)權(quán)的公寓類產(chǎn)品出臺(tái)了新政策：對(duì)于那些尚未報(bào)建但已經(jīng)在售的項(xiàng)目，審批后可能會(huì)通過(guò)補(bǔ)繳地價(jià)等方式，將其納入70年產(chǎn)權(quán)的住宅范圍來(lái)銷售。這項(xiàng)政策有利于增加這些項(xiàng)目的吸引力、加快去化速度，同時(shí)滿足一部分人對(duì)公寓類產(chǎn)品的需求。

這是一個(gè)積極的政策。

中國(guó)的土地制度中的40年、50年、70年產(chǎn)權(quán)，并沒(méi)有經(jīng)過(guò)嚴(yán)格、科學(xué)的論證和計(jì)算。過(guò)去政府將土地產(chǎn)權(quán)年限強(qiáng)行分開(kāi)，有其特殊的歷史原因。我也知道這個(gè)歷史原因。最初霍英東曾向中央領(lǐng)導(dǎo)建議，按照香港慣例，土地使用權(quán)99年。領(lǐng)導(dǎo)沒(méi)有采納，后來(lái)決定商品住宅土地使用權(quán)為70年，其他為50年或40年。所以，這些政策實(shí)際上是彈性的。

在過(guò)去的住宅開(kāi)發(fā)中，70年產(chǎn)權(quán)變成我們最高的追求，客戶也更為信任，而50年產(chǎn)權(quán)則被歸類為商辦用途。辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，有的是寫字樓產(chǎn)權(quán)證，有的是酒店產(chǎn)權(quán)證，還有的是公寓產(chǎn)權(quán)證。公寓由于使用商用水電，持有成本較高，這類產(chǎn)品在銷售上存在障礙，客戶選擇時(shí)會(huì)猶豫不決。所以，一些城市積壓了部分此類產(chǎn)品。

最近政府提出的這些政策，通過(guò)取消產(chǎn)權(quán)年限的嚴(yán)格界限，實(shí)際上增加了居住類產(chǎn)品的選擇空間。這些政策根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)整，為市場(chǎng)提供了更多選擇的可能性。

未來(lái)其他城市是否會(huì)跟進(jìn)呢？從全國(guó)的角度來(lái)看，我認(rèn)為未來(lái)在規(guī)劃和報(bào)批方面不必強(qiáng)制將產(chǎn)權(quán)年限劃分得過(guò)于清晰。過(guò)于清晰的劃分可能導(dǎo)致市場(chǎng)問(wèn)題繼續(xù)存在，對(duì)客戶選擇造成障礙。如果其他城市跟進(jìn)這些政策，我覺(jué)得對(duì)樓市是一個(gè)利好，也有利于客戶選擇更多樣化的產(chǎn)品。

02

問(wèn)：

根據(jù)58同城和安居客發(fā)布的《2024女性置業(yè)調(diào)查報(bào)告》顯示，越來(lái)越多的單身女性選擇獨(dú)立購(gòu)房，其中未婚女性自己攢錢支付首付的比例最高，達(dá)到45.5%。在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的背景下，單身女性獨(dú)立購(gòu)房的現(xiàn)象日益增多，特別是未婚女性的比例顯著上升。您怎么看這一社會(huì)現(xiàn)象？

馮侖：

在購(gòu)房群體中，一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，許多女性認(rèn)為房子比老公更重要，比老公更靠譜。現(xiàn)在，許多女性對(duì)婚姻有些恐懼，不太愿意結(jié)婚。在這種情況下，一些女性選擇購(gòu)買一套自己獨(dú)立居住的房子。考慮到當(dāng)前首付較低、貸款利息也較低的情況，會(huì)有一部分女性會(huì)選擇入市買房。我覺(jué)得，這是一個(gè)挺好的生活選擇。

根據(jù)過(guò)去的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，有兩類產(chǎn)品特別受到這些女性的歡迎。

一類是小區(qū)里的小戶型樓盤，盡管面積較小，但配套設(shè)施很好。比如說(shuō)，一些優(yōu)質(zhì)小區(qū)內(nèi)的小戶型房子賣得比較好，非常適合單身女性。

另一類是公寓房，這些公寓通常內(nèi)部設(shè)施齊全。比如有健身房、餐廳、免費(fèi)早餐服務(wù)，以及定期房間清潔服務(wù)等等。此外，這些公寓可以自住也可以出租，提供了較大的靈活性和便利性。

我覺(jué)得這類產(chǎn)品非常適合有獨(dú)立工作和收入、單身又喜歡自由生活的女性，既能滿足居住需求，又符合她們對(duì)生活方式的期待和需求。