01

問：

前幾天，長沙發(fā)布《關于支持公寓等類住宅商品房調(diào)整為住宅有關事項的通知》。

第一，在長沙市轄區(qū)范圍內(nèi)，將暫停對新的公寓等類住宅項目的規(guī)劃審批。第二，對于已經(jīng)完成項目總平面圖審批，但在開發(fā)和銷售上存在困難的公寓等類住宅商品房，在確保公共服務設施和基礎設施能夠承載的前提下，經(jīng)過論證并證明可行后，可以按照規(guī)定和程序調(diào)整為普通住宅。

這一政策對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場有何影響？其他城市會出臺這一政策嗎？

馮侖：

最近有幾個城市針對50年產(chǎn)權的公寓類產(chǎn)品出臺了新政策：對于那些尚未報建但已經(jīng)在售的項目，審批后可能會通過補繳地價等方式，將其納入70年產(chǎn)權的住宅范圍來銷售。這項政策有利于增加這些項目的吸引力、加快去化速度，同時滿足一部分人對公寓類產(chǎn)品的需求。

這是一個積極的政策。

中國的土地制度中的40年、50年、70年產(chǎn)權，并沒有經(jīng)過嚴格、科學的論證和計算。過去政府將土地產(chǎn)權年限強行分開，有其特殊的歷史原因。我也知道這個歷史原因。最初霍英東曾向中央領導建議，按照香港慣例，土地使用權99年。領導沒有采納，后來決定商品住宅土地使用權為70年，其他為50年或40年。所以，這些政策實際上是彈性的。

在過去的住宅開發(fā)中，70年產(chǎn)權變成我們最高的追求，客戶也更為信任，而50年產(chǎn)權則被歸類為商辦用途。辦理產(chǎn)權證時，有的是寫字樓產(chǎn)權證，有的是酒店產(chǎn)權證，還有的是公寓產(chǎn)權證。公寓由于使用商用水電，持有成本較高，這類產(chǎn)品在銷售上存在障礙，客戶選擇時會猶豫不決。所以，一些城市積壓了部分此類產(chǎn)品。

最近政府提出的這些政策，通過取消產(chǎn)權年限的嚴格界限，實際上增加了居住類產(chǎn)品的選擇空間。這些政策根據(jù)實際情況靈活調(diào)整，為市場提供了更多選擇的可能性。

未來其他城市是否會跟進呢？從全國的角度來看，我認為未來在規(guī)劃和報批方面不必強制將產(chǎn)權年限劃分得過于清晰。過于清晰的劃分可能導致市場問題繼續(xù)存在，對客戶選擇造成障礙。如果其他城市跟進這些政策，我覺得對樓市是一個利好，也有利于客戶選擇更多樣化的產(chǎn)品。

02

問：

根據(jù)58同城和安居客發(fā)布的《2024女性置業(yè)調(diào)查報告》顯示，越來越多的單身女性選擇獨立購房，其中未婚女性自己攢錢支付首付的比例最高，達到45.5%。在房地產(chǎn)市場下行的背景下，單身女性獨立購房的現(xiàn)象日益增多，特別是未婚女性的比例顯著上升。您怎么看這一社會現(xiàn)象？

馮侖：

在購房群體中，一個有趣的現(xiàn)象是，許多女性認為房子比老公更重要，比老公更靠譜。現(xiàn)在，許多女性對婚姻有些恐懼，不太愿意結婚。在這種情況下，一些女性選擇購買一套自己獨立居住的房子。考慮到當前首付較低、貸款利息也較低的情況，會有一部分女性會選擇入市買房。我覺得，這是一個挺好的生活選擇。

根據(jù)過去的市場經(jīng)驗來看，有兩類產(chǎn)品特別受到這些女性的歡迎。

一類是小區(qū)里的小戶型樓盤，盡管面積較小，但配套設施很好。比如說，一些優(yōu)質(zhì)小區(qū)內(nèi)的小戶型房子賣得比較好，非常適合單身女性。

另一類是公寓房，這些公寓通常內(nèi)部設施齊全。比如有健身房、餐廳、免費早餐服務，以及定期房間清潔服務等等。此外，這些公寓可以自住也可以出租，提供了較大的靈活性和便利性。

我覺得這類產(chǎn)品非常適合有獨立工作和收入、單身又喜歡自由生活的女性，既能滿足居住需求，又符合她們對生活方式的期待和需求。