昔日資本市場(chǎng)的寵兒

圖片來(lái)源：自如官網(wǎng)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變幻的當(dāng)下，一度備受矚目的長(zhǎng)租公寓品牌“自如”，近期卻陷入了前所未有的風(fēng)波之中。

近期社交平臺(tái)上頻繁曝光的自如批量單方解約房東事件，不僅引發(fā)了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注，也讓自如這位昔日資本市場(chǎng)的寵兒面臨了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

作為背靠鏈家、貝殼的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，自如擁有的平臺(tái)實(shí)力、資本實(shí)力屬于行業(yè)頭牌。只不過(guò)，在行業(yè)監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)格、發(fā)展越來(lái)越規(guī)范之時(shí)，自如發(fā)展的黃金期恐怕已經(jīng)過(guò)去，自如的資本故事也越來(lái)越難講了。

PART 01單方解約風(fēng)波

市值哥的一哥們最近也遇到了這檔煩心事，房客提前退租，整個(gè)小區(qū)出現(xiàn)了降租，空置期也進(jìn)一步延長(zhǎng)，想著找自如，省省心吧。

可原本是為了省心，不承想，最后鏈家門(mén)店告知市值哥，自如不收房了。和鏈家小哥交流下來(lái)，才發(fā)現(xiàn)，時(shí)代的齒輪，終于把善于“算計(jì)”的自如給碾壓了。

“很難上市，外加庫(kù)存積壓龐大，所以自如停止收房，只有去庫(kù)存，至于合同時(shí)間長(zhǎng)的，自如就會(huì)開(kāi)啟單方解約。自如實(shí)在太重了，前幾年租賃市場(chǎng)好，大刀闊斧的收，這兩年租金水平下滑，自如房源缺乏優(yōu)勢(shì)，即使沒(méi)有租客，也要向房東支付房租，所以沒(méi)法操作下去了”哥們交流時(shí)，那一臉的無(wú)奈都要溢出來(lái)了。

而在各種社交平臺(tái)上，遇到同類問(wèn)題的房東還數(shù)不勝數(shù)。從最開(kāi)始的協(xié)商降租，再到延長(zhǎng)空置期，一年延長(zhǎng)36天，當(dāng)房東不同意以上協(xié)商的時(shí)候，自如就啟動(dòng)單方解約的流程，在完成單方解約前，房東的房租就會(huì)暫停支付，等最后解約后才會(huì)統(tǒng)一支付。

雖然自如愿意付兩個(gè)月的房租作為違約金，但要扣除一個(gè)月的保證金，算下來(lái)只有一個(gè)月的房租。

與此同時(shí)，自如所謂的“省心”和“全線上簡(jiǎn)化流程”，對(duì)房東也展現(xiàn)得淋漓盡致：有房東在沒(méi)有同意解約的情況下，被APP自動(dòng)走完了解約流程。

圖片來(lái)源：自如官網(wǎng)

面對(duì)這樣的局面，房東們要么將自己的交涉過(guò)程進(jìn)行分享，要么就投訴給媒體，希望媒體能夠仗義執(zhí)言。其中北京新聞廣播新聞熱線就接到了眾多市民反映，自己作為房東，與租房平臺(tái)——“自如”簽訂了租賃合同，如今在租期未滿的情況下，自如單方面提出要么降房租、要么解除合同的“二選一”方案。而在經(jīng)過(guò)采訪之后，發(fā)出了“要么降租，要么解約”，退租潮下的自如能否“自如”……的疑問(wèn)。

對(duì)此行業(yè)人士直言，自如近期因市場(chǎng)環(huán)境變化，不得不采取批量單方解約房東的措施。這一決策背后，反映的是出租市場(chǎng)的下滑對(duì)自如租金收入造成的壓力。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月全國(guó)大中城市租金繼續(xù)回落，2024年4月全國(guó)大中城市租金掛牌均價(jià)為34.93元/平方米/月，環(huán)比下降0.59%，同比下跌1.37%。4月租金下滑的態(tài)勢(shì)仍未扭轉(zhuǎn)，今年以來(lái)，全國(guó)租金總體呈現(xiàn)下滑局面，截至4月，環(huán)比呈現(xiàn)三連降，同比六連降。北京、上海等一線城市下降得更為厲害，同比出現(xiàn)了“十連降”。

圖片來(lái)源：自如小程序

當(dāng)然，市值君認(rèn)為這種“租金”降溫從另一方面也是公租房、廉租房等供應(yīng)量不斷提升所產(chǎn)生的效果，也讓更多離開(kāi)家鄉(xiāng)發(fā)展的人才在租房成本上得到實(shí)惠，降低外來(lái)人才的生活成本。

反觀自如，其收房的高峰期2017-2018年，算是房租近年的高位，2019年，自如宣布管理房源數(shù)量突破100萬(wàn)間。二房東困在100萬(wàn)套房里也開(kāi)始埋下伏筆，還記得當(dāng)年我愛(ài)我家原副總裁胡景輝曾對(duì)外表示：“以自如、蛋殼公寓為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%爭(zhēng)搶房源，人為抬高收房?jī)r(jià)格?！?/p>

其實(shí)我們也發(fā)現(xiàn)，自如的商業(yè)模式從另一方面講也是為了擁有足夠房源基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)“定價(jià)權(quán)”，如果市場(chǎng)持續(xù)火熱，他的模式不僅可以盆滿缽滿，更是成為這個(gè)領(lǐng)域的核心角色。但是，如今自如卻遭到當(dāng)年“野心”的反噬，我們需要更客觀地看待和敬畏市場(chǎng)。

如今，這位手握大量出租房源的二房東，在市場(chǎng)環(huán)境變化下感受到了前所未有的壓力，面對(duì)此前的高租金，也只能不得不通過(guò)解約房東來(lái)應(yīng)對(duì)租金收入下降的風(fēng)險(xiǎn)。

圖片來(lái)源：自如官網(wǎng)

PART 02 4年未獲融資

回顧自如的發(fā)展歷程，不難發(fā)現(xiàn)其作為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的領(lǐng)軍品牌，曾經(jīng)受到資本市場(chǎng)的熱烈追捧。

華平投資、紅杉資本中國(guó)基金、騰訊等知名投資機(jī)構(gòu)紛紛為其注入資金，助力其快速擴(kuò)張。特別是在2020年3月，軟銀愿景基金更是向自如投資了高達(dá)10億美元，進(jìn)一步彰顯了資本市場(chǎng)對(duì)自如的認(rèn)可與期待。

圖片來(lái)源：自如官網(wǎng)

然而，自那次融資之后，自如并未再披露新的融資進(jìn)展。而此前時(shí)不時(shí)冒出來(lái)“在IPO路上的”市場(chǎng)傳聞，在進(jìn)入2023年底后，也開(kāi)始銷聲匿跡了，至今仍未傳出遞表的確切消息。

有業(yè)內(nèi)分析人士指出，在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)相繼出現(xiàn)暴雷事件的背景下，一級(jí)資本市場(chǎng)對(duì)自如等企業(yè)的態(tài)度變得異常謹(jǐn)慎。對(duì)于依賴高杠桿運(yùn)營(yíng)的自如來(lái)說(shuō)，缺乏資本的支持，無(wú)疑增加了其發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)，也讓其面臨了前所未有的困境。
資本市場(chǎng)需要有新的故事，自如也在重新撰寫(xiě)新的故事——

一方面，自如在大規(guī)模與原有業(yè)主解約，另一方面，自如正在加強(qiáng)與增益租業(yè)主的合作。

圖片來(lái)源：自如官網(wǎng)

從自如官網(wǎng)上可以查詢到，“增益租”業(yè)務(wù)模式包括裝修和出租兩個(gè)板塊。裝修業(yè)務(wù)由自如提供、業(yè)主付費(fèi)；出租由自如負(fù)責(zé)，承諾給業(yè)主保底收益，對(duì)年度租金總額超出保底租金的增益部分，由自如和業(yè)主按約定比例分成。

在自如的宣傳中，“增益租”模式具有租金無(wú)差價(jià)、無(wú)空置期、收益有保底、年度有分成等優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建了自如與業(yè)主的全新合作關(guān)系，更具抗風(fēng)險(xiǎn)能力和收益增值能力。

而這更像是自如想擺脫重資產(chǎn)形象、轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的表現(xiàn)。但這個(gè)新故也不好寫(xiě)，已有不少業(yè)主反映自如“增益租”存在裝修質(zhì)量差、增益分成沒(méi)保障等情況。海報(bào)新聞就報(bào)道深圳自如被指房屋裝修存在多重問(wèn)題，業(yè)主不滿后單方解約還要求業(yè)主支付裝修費(fèi)的情況。

出租市場(chǎng)的下滑對(duì)自如的影響是顯而易見(jiàn)的。隨著租金收入的減少，原來(lái)的商業(yè)模式和資本股市就顯得捉襟見(jiàn)肘了?，F(xiàn)在單方解約房東，力推新業(yè)務(wù)，可能是自如在市場(chǎng)壓力下的一種自救行為，但這也無(wú)疑給其品牌形象和市場(chǎng)地位帶來(lái)了不小的沖擊。

自如的單方解約事件可謂是市場(chǎng)和資本雙重壓力下的一次反噬。

LAST

所有行業(yè)都會(huì)有一個(gè)周期，只是周期長(zhǎng)短不一。鏈家可謂是幸運(yùn)的，不僅享受到了行業(yè)發(fā)展的紅利，貝殼也在美股市場(chǎng)一度超過(guò)900億美元市值，現(xiàn)在回落至200億美元左右的位置，也是資本的態(tài)度。

我們?cè)?jīng)認(rèn)為自如的模式很有機(jī)會(huì)，但怕的就是太重，可是不重他就沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，如果這個(gè)周期過(guò)去了，即使終究會(huì)反彈，他也可能停步在這個(gè)山坳里，因?yàn)樘亓恕?/p>

現(xiàn)在他開(kāi)始嘗試“減重”發(fā)展，市值君能感受到他沒(méi)有了當(dāng)年的豪氣，畢竟市場(chǎng)的教育代價(jià)太大了。

自如或許會(huì)成為這個(gè)時(shí)代的一個(gè)符號(hào)，一個(gè)極具爭(zhēng)議的符號(hào)。

這個(gè)符號(hào)是否會(huì)反噬貝殼？讓我們持續(xù)關(guān)注。

圖片來(lái)源：自如小程序