01.

你從哪里來？要到哪里去？

中國房地產(chǎn)最新一輪時代大幕，是從2020年8月開始的，當時央行銀保監(jiān)等要求房地產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)負債不超70%，凈負債不超100%，現(xiàn)金短債比大于1。這個政策，史稱“三道紅線”。

兩年后，2022年7月，最上面又提出全新要求：保交樓，穩(wěn)民生。針對暴雷房企，希望他們單個項目能保質(zhì)保量完成交付，保障購房者基本利益。這個指令，史稱“保交樓”。

2024年初，作為保交樓延伸，針對在建項目開出融資政策清單，受惠對象不針對企業(yè)而是項目。這個辦法，史稱“地產(chǎn)白名單”。

如今，保交樓逐步走向尾聲，白名單方興未艾。這個當口，我們深入回顧重慶保交樓第一樓，保交樓過程臺前幕后，用那個誰的話說就是：在這里，讀懂中國房地產(chǎn)行業(yè)。

02.

稱她重慶保交樓第一樓，是我這樣定義的。為何？因為她是重慶第一個公司破產(chǎn)重整成功背景下的保交樓，身份獨特，難度更大，更具代表性。

這個項目在北碚靜觀，她今天名字：奧中.湖觀山色。

現(xiàn)在，我們先聊湖觀山色前世今生，再簡單交代她背后開發(fā)公司破產(chǎn)重整的來龍去脈。

湖觀山色開發(fā)商是重慶商社潤物現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司，早前項目名稱叫：幸福99國際健康頤養(yǎng)中心，實際控制人蔡朋征。

中國房地產(chǎn)最近頂峰，在2018年上半年，一房難求，買房甚至還要額外繳納茶水費。這樣背景下，刺激更多房企高舉高打高歌猛進，比如鼎鼎大名的雅居樂。2019年，雅居樂瞄上靜觀商社潤物旗下的這個項目，520畝地，剩下尚未開發(fā)的34萬方綜合用地，雙方很快約定交EPC交鑰匙工程，雅居樂融資代建。

2019年11月8日，合作合同生效。新項目定位湖山大盤，名叫：雅居樂·九里原香。

希望很美好，現(xiàn)實很曲折，接下來的故事版本很多項目都似曾相識：2020年5月開盤，當年8月起項目就因各種問題遭遇停工。加之口罩事件越來越嚴重，各大房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)開始裁員、砍項目，雅居樂負責代建的雅居樂房管也不例外，房管西南公司被撤，九里原香項目也進入“死亡螺旋”。

牽一發(fā)動全身，再加上這個項目涉及雅居樂旗下幾個公司參與，交叉利益權責復雜，使得九里原香更難向前推動，至2021年6月，雅居樂建設陸續(xù)停工9月撤出項目，隨后廣州雅居樂對項目查封，徹底停擺。

事實上，2022年國內(nèi)正式開啟保交樓，而早在2021年底，北碚區(qū)就敏感發(fā)現(xiàn)項目問題，成立幸福99專班，及時推動項目問題結局，并嚴防拖欠春節(jié)農(nóng)民工款項。但大勢所趨，雅居樂和潤物公司雙方相繼進入訴訟無法調(diào)和。

03.

再三斟酌后，2022年3月29日，潤物公司股東與法人蔡朋征向重慶五中院申請項目破產(chǎn)重整。這期間，雅居樂一方面在廣州提起訴訟，同時又以投資人身份進入九里原香項目重振新的投資人招募程序，但是，債務委員會與管理人選擇了條件明顯更為優(yōu)厚的奧中康養(yǎng)。

簡單聊句，奧中康養(yǎng)背后是海南天堃資本，天堃資本是海南第一批具備雙通道的資金基金管理公司，天堃資本的母公司是澳大利亞的西拓資本。據(jù)了解，天堃資本成立海南奧中康養(yǎng)來介入該項目，是對中國康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)懷有長線布局規(guī)劃。最終目標針對中國獨身子女家庭老人的特別養(yǎng)老需求，打造一個集居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結合的綜合養(yǎng)老小鎮(zhèn)，為這部分老人提供一站式康養(yǎng)生活服務！

2023年6月3日，奧中康養(yǎng)正式成為項目投資人，返聘蔡朋征擔任項目總經(jīng)理，隨后，項目正式命名奧中.湖觀山色。

破產(chǎn)重整期間，法院指定了律師事務所和會計師事務所為管理人，法院裁定重整期為5年，重整期重大事項要向管理人、債委會匯報并批準。

隨后湖觀山色項目在法院、政府支持下，為實現(xiàn)對近500名購房者和眾多債權人的承諾，踏上了堅難的保民生、保交樓之路。2023年6月，合院交付完備，12月合院購房者拿到房產(chǎn)證。

而在2024年4月30日，湖觀山色小高層正式拿到竣備證。這意味著為小高層順利交付打下堅實基礎，保交樓即將成功。

這對奧中湖觀山色而言，意味良多。

04.

在蔡朋征心中，這竣備證意味著幾百戶小高層業(yè)主，辛苦付錢購買了房子，終于落到實處。實現(xiàn)自已對購房者和債權人的承諾。同時也是他在靜觀投資近26年人生最好的交待。更是沒有辜負頂著巨大壓力支持項目起死回生的政府、法院、管理人、債委會的信任。

回想起近兩年半保交樓歷程，蔡朋征感慨良多。

一邊是幾百購房者血漢錢和近千債權人的信任，同時還要面對與雅居樂全面訴訟和不停的阻擾，另一邊是資金短缺和工地現(xiàn)場各類質(zhì)量等疑難問題。

好在市區(qū)兩級政府都成立保交樓專班，區(qū)里鑒于該項目復雜性不但在市保交樓專班前提前成立項目專班，打破常規(guī)地解決工地現(xiàn)場各種疑難問題，還及時預見性通過府院協(xié)調(diào)，府銀協(xié)調(diào)，銀企協(xié)調(diào)，千方百計幫助企業(yè)籌集了上億元資金才確保保交樓順利完成。

多方攜手合力，有一方“閃色子”項目不可能這么快完成保交樓。蔡朋征感慨，湖觀山色項目是北碚唯一既能快速破產(chǎn)重整成功，同時又順利完成保交樓的項目。據(jù)說，相關方面還準備把湖觀山色作為落實保民樓、保交樓指示典型案例，進行全國總結推廣。

05.

重慶建委最新關于保交樓的數(shù)據(jù)，是2023年10月發(fā)布，重慶當時一共是14.4萬套。當下數(shù)據(jù)當然還在繼續(xù)攀升。同時，重慶樓盤白名單，成為更受各方關注的話題。重慶首批白名單樓盤共314個，這里也包括湖觀山色，建面共8052萬平，融資需求約830億，涉及22家金融機構，平均每個項目需求2.6億。

重慶白名單力度如何？我們以西安為例，西安首批才36個樓盤，僅僅重慶六分之一。

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祝賀湖觀山色小高層拿到竣備證，期待接下來順利交付。她們現(xiàn)在主要圍繞中國的孝親文化、鄰里文化、養(yǎng)生文化等傳統(tǒng)文化打造的一個中國式親情康養(yǎng)小鎮(zhèn)，倡導一種愛人在身邊，朋友在旁邊，孝順在咫尺的常住地康養(yǎng)新生活。

整個小鎮(zhèn)分為三大板塊，一是以國際CCRC養(yǎng)老模式為基礎，更適合中國居家養(yǎng)老的CCKC持續(xù)照料社區(qū)的奧樂居板塊，一是以長者全周期醫(yī)養(yǎng)結合為主的奧樂康板塊，另外就是全適老化設計的商業(yè)休閑街區(qū)奧樂薈板塊。三大板塊集居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結合為一體，是重慶主城60/70年代的新老人，面臨子女不在身邊，上又有老人要盡孝，正在考慮退休生活的常住地養(yǎng)老新選擇。

一個項目社區(qū)的保交樓，背后可見一個行業(yè)的截面。行業(yè)與時代都在變化，但生活還要勇敢繼續(xù)。