現(xiàn)在是房地產(chǎn)行業(yè)巨變的前夜。

2024年4月30日，北京召開了一個(gè)高規(guī)格的經(jīng)濟(jì)會議，提出要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

這一個(gè)定調(diào)，讓無數(shù)人好奇，房地產(chǎn)行業(yè)的新模式是什么樣子？

我認(rèn)為，舊的不去，新的不來。先要搞清楚舊模式是什么，才能判斷與它不一樣的新模式，可能會是什么樣子？

中國房地產(chǎn)行業(yè)的舊模式是，房地產(chǎn)開發(fā)是以民企為主，房地產(chǎn)交易是以新房為主，房地產(chǎn)銷售是以期房為主。

這意味著，在新的模式下，房地產(chǎn)開發(fā)可能變成以國企為主，房地產(chǎn)交易可能變成以二手房為主，房地產(chǎn)銷售可能變成以現(xiàn)房為主。

以上是宏觀層面的變化。

微觀層面，最近一年以來，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)涌現(xiàn)出一些創(chuàng)新。從這些創(chuàng)新上面，能夠看到未來房產(chǎn)行業(yè)的影子。

第一個(gè)創(chuàng)新，以舊換新。

二手房市場的成交量很低迷，許多人舊房賣不掉，籌不到錢，也就買不起改善型的新房，這直接讓新房的成交量也拉胯了。

為此，國內(nèi)的蘇州、南京、青島等城市，陸續(xù)在試點(diǎn)“以舊換新”，想打通二手房和新房之間的堵塞。

舉個(gè)例子，以蘇州相城區(qū)為例，一個(gè)業(yè)主，他用100平方米的老房子，直接置換國企開發(fā)的200平方米的新房子，老房子的評估價(jià)是80萬，現(xiàn)在只需直付120萬的差價(jià)，他的老房子會被國企收過去弄成安置房和公租房，然后再對外出租。

第二個(gè)創(chuàng)新，自拆自建。

現(xiàn)在許多大城市，有許多樓房的房齡都三四十年了，快成危房了。

對于這些房子，拆遷成本高，開發(fā)商去做城市更新的動力不足，最好的方式是，業(yè)主出一點(diǎn)錢，原地推倒后重建。

廣州市花都區(qū)就出現(xiàn)了一個(gè)自拆自建的成功案例，集群街2號居民樓，樓齡有40多年，每戶每平方米補(bǔ)了4600元，舊樓直接變新樓。

成都市武侯區(qū)中央花園二期，卡在99.99%的同意率上，由于有0.01%的住戶不同意，自拆自建一直沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

第三個(gè)創(chuàng)新，個(gè)人拿地建房。

浙江麗水市就在搞試點(diǎn)了。

近期，麗水拿出六個(gè)低密度住宅地塊拍賣，以往都是房企去拿地，現(xiàn)在這六個(gè)地塊允許個(gè)人去拿地了，而且拿地后可以自己決定戶型，只要滿足容積率和限高，你想怎么修就怎么修，甚至可以建別墅。

在城市里面，由個(gè)人出面直接拿地建別墅，絕對有市場。

中國的房地產(chǎn)行業(yè)，在經(jīng)歷了黃金二十年后，現(xiàn)在逐漸在走下坡路。

走上坡和走下坡路，需要的能力完全是不一樣的。

中國在加速構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，這意味著未來的三至五年，中國的房地產(chǎn)市場一定會發(fā)生翻天覆地的變化。許多老牌房企，如果適應(yīng)不了新的環(huán)境，一定會玩完。