小外丨Lifestyle story

地產(chǎn)漫話 | 建發(fā)到底行不行

買房千萬不要追風(fēng)，三觀一定要正。

交錢的時候不妨多問一句——

建發(fā)到底行不行。

作者 | 小外

一

樓市風(fēng)云起，一批來自南方的房企開始來北京施展拳腳，想爭個一席之地......

路上見識自己，途中認(rèn)清自己。

這是一個拼認(rèn)知的時代——

樓市尤其。隨著地產(chǎn)調(diào)整這幾年，北京樓市的買房邏輯已大不同——

以前閉著眼睛買，都是一個字漲漲漲。現(xiàn)在呢，十有八九踩坑。但房子還是要買，生活還是要繼續(xù)，所以要擦亮眼——

北京樓市從環(huán)線邏輯——到板塊邏輯的轉(zhuǎn)變，意味著整座城市獲得了很高的發(fā)展。優(yōu)質(zhì)板塊的背后也意味著產(chǎn)業(yè)、學(xué)校、商業(yè)以及軌道交通的聚集效應(yīng)。

比如——昌平南、亦莊以及規(guī)劃中的東壩，雖然都地處五環(huán)外，但10w+的項目也越來越多，市場對于價格正在重新定位。

我們注意到——一批來自南方的國央企也開始進(jìn)京施展拳腳，帶來驚喜的同時——

也伴隨著不少問題。

以建發(fā)為例——

建發(fā)在北京的新房項目有個通性——賣得不錯，問題不少。例如珺合府、文源府，二者都是昌平南的熱銷項目，占據(jù)著板塊的優(yōu)勢，熱度很高——

但也有著各自的問題。

文源府甚至一度面臨購房者要求退房的困境。在北京的新房市場，幾乎很少有業(yè)主會主動要求退房，畢竟新房市場三個月就有新變化，價格向上是大趨勢，很多次新項目的價格已經(jīng)超過了2017年的高點——

退房的同時也承擔(dān)了資金的沉默成本。

購房者提出退房是因為文源府的西側(cè)鐵路線問題，在規(guī)劃中，能夠看到鐵路復(fù)線在二撥子段距離文源府西側(cè)90米左右，噪音與振動對于項目的影響讓購房者產(chǎn)生了擔(dān)憂。

事實上，建發(fā)觀堂府、建發(fā)文源府、建發(fā)璟院、建發(fā)望京養(yǎng)云都給購房者提出了新疑惑——

建發(fā)到底行不行？

二

山有頂峰，海有彼岸。泰禾院子無聲的隕落，也是因為黃其森虛頭巴腦東西整太多了。

我家大門常打開——

因為“大門”刷屏的后沙峪板塊項目建發(fā)觀云，更是引發(fā)了對于板塊和項目的討論。

建發(fā)觀云的“大門”新中式氣質(zhì)拉滿，不少購房者會喜歡這類氣勢恢宏的大門。不過，小外要提醒一下，上一次看到如此氣勢的大門還是在泰禾的院子系。

“豪”的不是一點半點。

山有頂峰，海有彼岸。泰禾院子無聲的隕落，也是因為黃其森虛頭巴腦東西整太多了，不僅大豪門，還左一個范冰冰右一個范冰冰的——

話說，誰愿意把這種房子娶回家。

再說觀云吧，畢竟呢，項目在順義后沙峪，指導(dǎo)價也僅有5.8w，這個價格基本處于剛需或剛改的定位，“豪”門則會讓新手失去部分判斷力，購房者的身價也不會因為大門的“豪”而向上拉。

氣派十足的大門給購房者一個先入為主的概念——改善，但最終交付能否經(jīng)得住考驗，也需要時間來驗證。

那么回到最初，我們買房子，究竟買的是什么？

答案并不唯一，但板塊、地段、價格、產(chǎn)品、生活方式等等，都是最為關(guān)鍵的部分。

后沙峪是個非常有特點的板塊，城市界面很新，板塊內(nèi)生活配套齊全，高端別墅與國際學(xué)校都在其中。但是老順義人就是不認(rèn)可，他們買房只認(rèn)順義的老城區(qū)；朝陽外溢客群雖說扎堆后沙峪，但都是多級過濾后的外溢客群——

購買力有限。

如果只將后沙峪認(rèn)定為順義的職住平衡板塊，它的價值就是有頂?shù)模驗閰^(qū)域內(nèi)部分航空產(chǎn)業(yè)正在逐漸被分流，除了一部分稀缺別墅，多數(shù)項目并沒有很大的投資意義——

自住是沒問題的——

主打一個有錢任性就好。

目前來看，后沙峪的區(qū)域經(jīng)濟(jì)很難有大的起色，不像昌平南有大量互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)支撐，也不像亦莊開發(fā)區(qū)有大量高端制造業(yè)布局，所以房價一直上不去——

原因很簡單，沒有購買力支撐。

望京對于后沙峪的購買力支撐也很有限，即便能夠外溢一部分客群，但也是經(jīng)過東壩、奶西、崔各莊等板塊篩過一輪的次級購買力——

本身預(yù)算就非常有限。

回到價格邏輯，如果建發(fā)觀云定到7w，要拿什么跟東壩的改善產(chǎn)品競爭客群，畢竟朝陽是朝陽，順義是順義。

即便是面對5.8w的建發(fā)觀云，不少購房者心里也是打問號的——后沙峪到底值不值？板塊決定了項目的價值頂部，地段支撐了項目的價格底部。

建發(fā)觀云周邊社區(qū)構(gòu)成比較復(fù)雜，隔壁的公元十七區(qū)屬于限競房，后沙峪新村屬于回遷房。同一地段內(nèi)不同性質(zhì)的社區(qū)也同樣決定了地段內(nèi)的商業(yè)、學(xué)校等配套。

從價格端細(xì)說，公元十七區(qū)均價5.5w。兩年前的限競房賣到5.5w，兩年后的建發(fā)觀云也才5.8w，并不是不想漲，而是購房者對于這個板塊的價值認(rèn)定就是這個價格段——

3000的價格漲幅被不少人認(rèn)定為“價格洼地”。

三

樓市維艱，北京行情再全國來講算好的。大家買房的時候不妨多問一句，建房到底行不行。

北京的區(qū)域板塊沒有洼地的概念——

只有強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱。

我們再以奶西板塊為例，望京國譽(yù)府、中建宸園、望京樾、望京云尚，四個項目南北相靠，形成了一個比較純粹的改善小板塊，購房者對于這類小版塊還是非常認(rèn)可的，即便之后進(jìn)入二手房市場——

也可以互相抬轎子，價格不會低。

反觀建發(fā)觀云，是沒法跟周邊限競房和回遷房互抬轎子，即便是周邊的商品房，產(chǎn)品力和定位也不同，沒有定價的錨點，新項目就沒有上漲的對比參照——

這是毋庸置疑的。

建發(fā)觀云的主力戶型有四個面積段，分別是135、158、189、208，總價區(qū)間在780-1200萬之間。

即便是最小面積段的135戶型，指導(dǎo)價也在780萬，跟建發(fā)觀云同一天拿地的新房項目，璟上蘭園有100平的三居，價格持平但購買門檻顯然更低，對于客戶的預(yù)算覆蓋度更高。將近800w的總預(yù)算，完全可以去朝陽的新北苑、望京去看二手次新了——

在順義嘛，就會有資金錯配的風(fēng)險。

建發(fā)觀云的軌道交通也是硬傷。最近的地鐵是15號線后沙峪站，距離項目駕車3.5公里，步行導(dǎo)航預(yù)計33分鐘，所以很難稱得上是臨鐵項目，如果不開車——

出行的問題很大——想想就頭大。

有人會硬杠“改善項目地鐵無用論”。這個觀點屬于邏輯自洽但與市場相悖的觀點。我們以東壩為例，同樣是承接望京外溢客群——

為什么東壩的新房價格能到8w+？

這是一個問題。

不僅是因為同屬朝陽的關(guān)系，東壩不容忽視的優(yōu)勢在于地鐵3號線和12號線的一段在今年即將投入運(yùn)營，通達(dá)性決定了項目未來的市場熱度。如果你認(rèn)為5.8w的單價能一步達(dá)到終極改善，我們就不在地鐵上糾結(jié)，因為不存在以后要換房的計劃——

也自然不存在需要保值增值的要求。

5w多的單價在北京新房市場，屬于剛需客群的價格段，通州、大興、順義的剛需產(chǎn)品價格就在5-6w——

房山稍微低一些，也有3-4w多。

建發(fā)觀云5.8w的指導(dǎo)價沒問題，舍得花錢也是有目共睹，就是產(chǎn)品力、氣質(zhì)、審美、品牌調(diào)性和對賣生活這些事上，完全不敢恭維——

直接導(dǎo)致后期流動性堪憂——買房人聽小外一句，買房千萬不能追風(fēng)，三觀要正。還是那句話，別到時候交完錢，崩潰的發(fā)現(xiàn)——

你的房子因為太豪氣而過氣了。

樓市維艱，又在當(dāng)下時節(jié)，買房人交錢的時候，不妨多問一句——

建發(fā)到底行不行。

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出品 ｜ 2024.04.14