1、存量房時(shí)代，貝殼一家獨(dú)大

房地產(chǎn)一直是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，鏈接上下游100多個(gè)行業(yè)，包括上游的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、設(shè)計(jì)，下游的租賃、裝修、家居、家電、住房數(shù)據(jù)、物業(yè)服務(wù)等等，毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)行業(yè)牽動(dòng)著多個(gè)行業(yè)的興衰。

自國(guó)家出臺(tái)“房住不炒”方針之后，房產(chǎn)行業(yè)告別了過(guò)去20年狂飆突進(jìn)的“大擴(kuò)張時(shí)代”，進(jìn)入細(xì)水長(zhǎng)流、穩(wěn)健發(fā)展的“存量房時(shí)代”。

如果說(shuō)，“大擴(kuò)張時(shí)代”是萬(wàn)科、恒大、碧桂園等多家房產(chǎn)商唱主角，“存量房時(shí)代”卻進(jìn)入了唯一霸主的格局，這個(gè)唯一霸主，就是貝殼。

按規(guī)?？矗悮ぴ谌珖?guó)擁有上百萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人，在許多城市中市場(chǎng)份額超過(guò)50%，處于絕對(duì)的市場(chǎng)主導(dǎo)者地位，不夸張地說(shuō)，“貝殼打個(gè)噴嚏，行業(yè)就會(huì)跟著感冒?！?/p>

按交易規(guī)?？矗?023年貝殼平臺(tái)總交易額高達(dá)3.14萬(wàn)億元，僅次于阿里巴巴和拼多多。

按市值看，貝殼的港股市值1300多億，比萬(wàn)科、碧桂園、融創(chuàng)等多家頭部知名房企的市值加起來(lái)還要多。

從涉足的產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)看，貝殼在新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)都擁有絕對(duì)的話(huà)語(yǔ)權(quán)；2023年貝殼家裝家居業(yè)務(wù)凈收入也達(dá)到了109億元；在租賃市場(chǎng)，貝殼省心租突破20萬(wàn)套，長(zhǎng)租公寓超1萬(wàn)套；同時(shí)，貝殼還在上游拿地，做房產(chǎn)開(kāi)發(fā)?？梢哉f(shuō)，整個(gè)房產(chǎn)相關(guān)的鏈條上，貝殼已經(jīng)無(wú)處不在了。

在房產(chǎn)行業(yè)，貝殼的主導(dǎo)地位和話(huà)語(yǔ)權(quán)，早已經(jīng)達(dá)到了滴滴在出行領(lǐng)域、淘寶在電商領(lǐng)域的市場(chǎng)地位，甚至比后者更為強(qiáng)大，但相比后者，貝殼受到輿論的監(jiān)督和政策的約束卻要少得多。

在很多用戶(hù)和同行的眼里，大家已經(jīng)“苦貝殼久矣”——讓用戶(hù)被迫買(mǎi)“好房好贊”，花費(fèi)更多的服務(wù)費(fèi)；房產(chǎn)商被迫為貝殼繳納不菲的傭金；攜資本的力量，掏空式di地挖中介同行墻角……

可以說(shuō)，如今財(cái)大氣粗的貝殼，所到之處已經(jīng)讓同行叫苦不迭，讓行業(yè)頭痛不已，時(shí)不時(shí)地掀起驚濤駭浪。

最新的這一次，是蘇州。

2、貝殼要砸了蘇州同行的飯碗？

網(wǎng)上流傳著一份蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)行業(yè)自律規(guī)范，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的倡議書(shū)》，不點(diǎn)名地批評(píng)了“有人散布不加入品牌就干掉某企業(yè)的言論”，“頻繁通過(guò)電話(huà)招聘，嚴(yán)重影響其他經(jīng)紀(jì)人員的正常工作，嚴(yán)重破壞了經(jīng)紀(jì)行業(yè)的營(yíng)商環(huán)境”，并提出要“反對(duì)搞行業(yè)壟斷”。

在倡議書(shū)的下面，附上了蘇州多家經(jīng)紀(jì)公司的蓋章聲明。

據(jù)了解，倡議書(shū)中沒(méi)有點(diǎn)出名字的某品牌，就是貝殼。

在網(wǎng)上，蘇州名古屋某管理者怒斥貝殼無(wú)底線(xiàn)挖人的內(nèi)部信廣為傳播，還有賬號(hào)直接發(fā)布了疑似蘇州貝殼人員站在名古屋地產(chǎn)店門(mén)口，列隊(duì)唱歌的視頻，標(biāo)題是《蘇州貝殼vs名古屋地產(chǎn)，直接上門(mén)挑釁》。對(duì)此消息，貝殼官方至今未給予回應(yīng)。

有業(yè)內(nèi)人士透露，一開(kāi)年，貝殼就開(kāi)始拿著非貝殼系的同行員工名單，挨個(gè)鋪天蓋地地打電話(huà)挖人，稱(chēng)“如果某品牌不加入貝殼系，就要在三個(gè)月內(nèi)干掉”。

使用的手段，包括業(yè)主放在貝殼的鑰匙，如果是某品牌的同行去借用，就百般刁難，不予配合，讓生意做不下去。

甚至有公開(kāi)信說(shuō)，蘇州貝殼給旗下門(mén)店布置任務(wù)工作量，必須要給名古屋的人打挖人的電話(huà)，必須要通話(huà)滿(mǎn)一分鐘以上，有門(mén)店為了執(zhí)行到位，還必須要拍視頻上傳，等等。對(duì)于這些同行指控，貝殼至今也保持沉默。

這一系列舉措，在蘇州房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)圈引起了軒然大波，非貝殼系的同行控訴貝殼不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、搞行業(yè)壟斷，并最終引發(fā)了蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布倡議書(shū)。

其實(shí)，了解行業(yè)的人，對(duì)這一幕應(yīng)該不會(huì)感到陌生，去網(wǎng)上隨手搜搜，從鹽城到重慶，從杭州到太原，類(lèi)似的事情已經(jīng)發(fā)生多起了。貝殼“野蠻挖人”、“攜資本的力量搞不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)”的指控，屢屢出現(xiàn)在網(wǎng)上。

只不過(guò)，這一次，貝殼在蘇州做得更絕，吃相確實(shí)有點(diǎn)過(guò)了，難怪激起了蘇州非貝系經(jīng)紀(jì)公司的強(qiáng)烈不滿(mǎn)。

有律師說(shuō)，如果站在同行的門(mén)店門(mén)前列隊(duì)唱歌叫板，嚴(yán)重干擾同行正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，已經(jīng)涉嫌尋釁滋事，輕則應(yīng)該治安處罰，重則入刑。

更令人擔(dān)心的一個(gè)細(xì)節(jié)是，有律師說(shuō)，如果打電話(huà)瘋狂挖人屬實(shí)，那份同行員工的名單是從何處得來(lái)的？如果是通過(guò)非正常手段，地下交易的信息黑產(chǎn)，那么還涉嫌侵害信息安全和公民隱私，也是一種嚴(yán)重的違法行為。

3、三步吞噬同行，壟斷行業(yè)上下游

從全國(guó)來(lái)看，貝殼高調(diào)、成建制挖人的手法，似有“順我者昌，逆我者亡”的味道。

可以總結(jié)出貝殼吞噬同行三步法：

第1步，談，先借助資本的力量開(kāi)出誘人的條件，讓同行主動(dòng)繳械，帶著門(mén)店和人員、資金加入貝殼系；

第2步，一旦談不妥，貝殼就開(kāi)始動(dòng)用資本的力量對(duì)付你，比如開(kāi)出高額的薪水先挖骨干，然后給中介員工狂轟濫炸地打電話(huà)挖人，或者在看房的過(guò)程中排擠你，最終逼著你就范；

第3步，一旦你加入了貝殼系，你就會(huì)牢牢的困在貝殼的算法和機(jī)制里，淪為螺絲釘，原有的品牌徹底邊緣化，喪失價(jià)值；原有的管理人員失去話(huà)語(yǔ)權(quán)，最終淪為貝殼體系內(nèi)無(wú)差別的一員，舊品牌舊團(tuán)隊(duì)徹底被肢解。

經(jīng)過(guò)這三步，貝殼逐漸攻城掠地，實(shí)現(xiàn)在市場(chǎng)中絕對(duì)的壟斷地位，消滅了競(jìng)爭(zhēng)，收割了同行。

有蘇州經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，“貝殼作為全行業(yè)一家獨(dú)大的上市公司，在許多城市已經(jīng)占據(jù)50%以上的份額，是絕對(duì)壟斷的地位了，借用自己的地位和資本的力量，用不正當(dāng)手段搞垮同行，就沒(méi)有人能管了嗎？”

其實(shí)，貝殼的行為已經(jīng)在許多城市引起了包括行業(yè)協(xié)會(huì)在內(nèi)的監(jiān)管層的關(guān)注，行業(yè)協(xié)會(huì)多次約談和發(fā)布倡議書(shū)。尤其是去年杭州亞運(yùn)會(huì)前夕的節(jié)骨眼上，貝殼被指成批挖角我愛(ài)我家，甚至用關(guān)門(mén)、收手機(jī)、簽入職協(xié)議的方式快速挖人，引起了經(jīng)紀(jì)圈極大的震動(dòng)，最終當(dāng)?shù)乇O(jiān)管層出手約束。

但現(xiàn)在看來(lái)，貝殼似乎并沒(méi)有停手，而是一個(gè)城市接著一個(gè)城市的踩踏、收編，如此下去，貝殼難免有淪為“行業(yè)公敵”的危險(xiǎn)，而最終損害的還是老百姓的利益。因?yàn)榘倩R放、百家爭(zhēng)鳴、自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，才會(huì)不斷提升效率和服務(wù)；壟斷的市場(chǎng)，必然帶來(lái)服務(wù)水準(zhǔn)的降低和收費(fèi)的高昂，老百姓失去議價(jià)權(quán)。

“希望監(jiān)管部門(mén)能出手管管，要不然行業(yè)就會(huì)被毀掉了”，有蘇州經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，不能任由某些企業(yè)為所欲為，這一次是蘇州，下一個(gè)又會(huì)是哪里呢？

4、擾亂市場(chǎng)，成為平臺(tái)的收割機(jī)，傷害經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇

貝殼剛剛發(fā)布了2023年財(cái)報(bào)，有關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)布后備受詬病。

一個(gè)是壟斷。在新房市場(chǎng)，貝殼憑借強(qiáng)勢(shì)地位，不斷提高傭金比例，縮短付傭時(shí)間，而且越來(lái)越強(qiáng)勢(shì)，此前貝殼曾下架央企開(kāi)發(fā)商北京中海的房源，有分析認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商對(duì)以貝殼渠道的依賴(lài)已越來(lái)越嚴(yán)重；有的直接捆綁開(kāi)發(fā)商，不讓同行賣(mài)；在二手房市場(chǎng)，貝殼讓賣(mài)方上“好贊好房”，交額外的服務(wù)費(fèi)，賣(mài)方苦于貝殼壟斷，不得不任由擺布。

二是大幅度裁員。貝殼旗下直營(yíng)品牌鏈家的經(jīng)紀(jì)人大量離職或者被迫轉(zhuǎn)入貝殼體系內(nèi)的加盟品牌，貝殼不再承擔(dān)人力和門(mén)店成本，由此大幅度縮減自己的成本，脈脈上貝殼離職員工哀嚎一片。而與此同時(shí)，以彭永東為首的貝殼高管薪酬暴漲，賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。CEO彭永東4.7億的年薪曾引發(fā)媒體廣泛關(guān)注。

而那些被貝殼收入麾下的品牌和店?yáng)|，真的能賺到錢(qián)嗎？網(wǎng)上也是怨聲一片。這些品牌和店?yáng)|成為貝殼龐然大物下的一個(gè)齒輪，收入微薄，許多品牌被收編后銷(xiāo)聲匿跡，也有很多品牌滿(mǎn)懷希望、敲敲打打加入貝殼體系，很快又與貝殼分道揚(yáng)鑣，甚至成為仇人。

客觀地說(shuō)，整個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)圈因?yàn)樨悮ざ兊酶昧藛?？答案恐怕并非如此，除了貝殼自身的營(yíng)收暴漲之外，體系內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人和非貝殼體系的同行怨聲載道。說(shuō)到底，壟斷不得人心，既傷害自己，也傷害開(kāi)發(fā)商和二手房的消費(fèi)者，傷害整個(gè)行業(yè)的良性發(fā)展。

近年來(lái)，國(guó)家層面不斷強(qiáng)調(diào)打造統(tǒng)一大市場(chǎng)，打造市場(chǎng)化、法治化、公平化的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，但貝殼公司的很多爭(zhēng)議做法與此背道而馳，損害行業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，收割同行，損害就業(yè)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，擾亂正常的房地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)秩序，給消費(fèi)者增加了更多不必要的成本和壓力，傷害了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和發(fā)展的活力。

尤其是對(duì)于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，危害尤甚。國(guó)家倡導(dǎo)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)百花齊放，蓬勃發(fā)展，既能夠解決就業(yè)，還能夠?yàn)橄M(fèi)者提供更好的服務(wù)。一家企業(yè)，如果挾壟斷之勢(shì)，傷害行業(yè)生態(tài)，無(wú)疑與國(guó)家的大政方針逆向而行，它將傷害民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，損害就業(yè)，損害營(yíng)商環(huán)境，損害消費(fèi)者的利益。

希望這樣的行為能夠引起監(jiān)管部門(mén)的重視，不能任由這樣的亂象持續(xù)下去。