有人說(shuō)：“小陽(yáng)春”行情可期！

有人說(shuō)：“小陽(yáng)春”難以為繼！

在這兩種聲音的撕扯中，很多人很焦慮。

買(mǎi)房的不知道該不該出手，賣(mài)房的不知道該不該出貨。

那么，當(dāng)前的樓市狀況到底如何呢？

01冷靜看樓市成交回暖

先來(lái)看看3月份的銷(xiāo)售情況。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)，2024年第11周（3月11-17日），重點(diǎn)10城二手住宅成交量為16463套，環(huán)比上漲13.83%，呈現(xiàn)“四連升”。

累計(jì)來(lái)看，3月截止至17日，重點(diǎn)10城二手住宅成交34124套，較上月同期上漲206.43%，較去年同期下降40.42%。

這重點(diǎn)10城包括北京、深圳、蘇州、南京、青島、成都、杭州、廈門(mén)、東莞、佛山。其中，僅廈門(mén)二手住宅成交量環(huán)比微落，其余11個(gè)城市環(huán)比均呈上升態(tài)勢(shì)。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房成交有環(huán)比上漲的趨勢(shì)，但是也冷靜看到背后的季節(jié)性及特殊因素。

要知道每年春節(jié)后兩個(gè)月都是成交高峰，“書(shū)包房”是其中較大的因素。而今年還有一個(gè)因素，即不排除多房人群在加速出貨。

拿北京來(lái)看，今年1月份北京二手房掛牌量有所下降，但到3月初，北京二手房掛牌量又突破17萬(wàn)套，甚至超過(guò)了去年10月份的高點(diǎn)（約16.6萬(wàn)套）。

業(yè)內(nèi)共識(shí)，包括北上廣深，二手房成交放量的背后，均有“以?xún)r(jià)換量”成分，后續(xù)成交量是否會(huì)繼續(xù)放大有待觀(guān)察。

新房方面，回暖熱度不如二手房。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，2024年第11周，重點(diǎn)15城新建商品住宅成交13951套，環(huán)比上升16.97%，同比下降46.41%。

累計(jì)來(lái)看，3月截止至17日，重點(diǎn)15城新建商品住宅成交30867套，環(huán)比上漲137.99%，同比下降54.21%。

這重點(diǎn)15城包括北京、深圳、成都、蘇州、南京、青島、濟(jì)南、寧波、杭州、無(wú)錫、上海、溫州、佛山、東莞、武漢。

可以看出，新房成交環(huán)比也有漲勢(shì)，但同比看，熱度遠(yuǎn)不及去年同期。

有市場(chǎng)一線(xiàn)銷(xiāo)售人士反饋，受二手房“以?xún)r(jià)換量”影響，有的樓盤(pán)還出現(xiàn)了定價(jià)難：定高了，怕賣(mài)不動(dòng)；定低了，怕有“房鬧”。

02 一個(gè)罕見(jiàn)的數(shù)據(jù)變化

成交量回暖的背后是“以?xún)r(jià)換量”，這一點(diǎn)從1-2月份的數(shù)據(jù)也能看出來(lái)。

3月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了今年前兩個(gè)月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。國(guó)盛證券研報(bào)中有個(gè)重要的發(fā)現(xiàn)，即1-2月份全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額降幅首次且顯著大于銷(xiāo)售面積降幅，且銷(xiāo)售均價(jià)單次同比大降9%，這是過(guò)去一年多時(shí)間從未出現(xiàn)過(guò)的情況。

數(shù)據(jù)顯示，1-2月全國(guó)商品房：

銷(xiāo)售金額累計(jì)同比-29.3%，較前值降低22.8pct；

銷(xiāo)售面積同比減少 20.5%，較前值降低 12.0pct。

銷(xiāo)售均價(jià)累計(jì)同比-9.0%。

這說(shuō)明了什么呢？國(guó)盛證券研究認(rèn)為，上述數(shù)據(jù)的大幅變化可以說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題：

其一，房?jī)r(jià)的下行已從三四線(xiàn)蔓延至二線(xiàn)、蔓延至一線(xiàn)，在一線(xiàn)加入房?jī)r(jià)下行之后，銷(xiāo)售均價(jià)的變動(dòng)更加明顯。

其二，2023 年下半年特別是四季度以來(lái)，房企“以?xún)r(jià)換量”，帶動(dòng)銷(xiāo)售均價(jià)大幅波動(dòng)。

03“以?xún)r(jià)換量”能否持續(xù)？

如果“以?xún)r(jià)換量”能持續(xù)，那么也沒(méi)什么好擔(dān)憂(yōu)的。但問(wèn)題是，如果后續(xù)沒(méi)有進(jìn)一步的提振信心的政策出臺(tái)，部分城市房?jī)r(jià)可能持續(xù)跌，量未必能持續(xù)漲。

長(zhǎng)江證券今年1月中旬發(fā)表過(guò)一篇研報(bào)，里面提出一個(gè)觀(guān)點(diǎn)，70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)于2021年7月見(jiàn)頂，房?jī)r(jià)可能在2014年-2019年之間的某個(gè)位置找到相對(duì)均衡。當(dāng)前，除了高線(xiàn)城市，多數(shù)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)深度回調(diào)，房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回重置成本。

這也意味著，部分高線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)有回調(diào)空間，也面臨著繼續(xù)回調(diào)的壓力，但多數(shù)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌至底部，跌無(wú)可跌。

但也不需要過(guò)分悲觀(guān)。

從杭州來(lái)看，自3月14日全面放開(kāi)二手房限購(gòu)后，帶看量、成交量均出現(xiàn)明顯上升。

據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，新政后（3月14日-19日）杭州的二手房日均新增客戶(hù)咨詢(xún)量增長(zhǎng)了27%，帶看量增長(zhǎng)了4%，下定量增長(zhǎng)了22%，掛牌房源量增長(zhǎng)了20%。

這也說(shuō)明高線(xiàn)城市限購(gòu)的松綁，仍會(huì)帶動(dòng)剛性和改善性需求入市。

如果接下來(lái)有高線(xiàn)城市跟進(jìn)松綁限購(gòu)，那么4月份樓市成交預(yù)計(jì)也不會(huì)差，5月份有小長(zhǎng)假帶動(dòng)，上半年樓市就能維持住熱度，下半年可期待。

所以，一線(xiàn)及仍然限購(gòu)的熱點(diǎn)二線(xiàn)城市會(huì)不會(huì)松綁，成為樓市走勢(shì)的關(guān)鍵，否則單靠“以?xún)r(jià)換量”預(yù)計(jì)也難以維持市場(chǎng)熱度。

有業(yè)內(nèi)人士表示，那些去年下半年還信心滿(mǎn)滿(mǎn)，想吃下以前同行市場(chǎng)份額的頭部房企，“現(xiàn)在也怕了”。