罕見的一幕出現(xiàn)了，開發(fā)商們，開始下狠手了。

一線城市的新房，正在以一種購房者不敢相信，老業(yè)主不愿相信的幅度，瘋狂降價。

抄底時刻，真的到了？

春節(jié)過后，一線城市新房市場的畫風，突然就變了。

年前的時候，一線城市的新房售樓處基本上都是門可羅雀，案場銷售只能對著沙盤直播。

從2月底開始，新房市場的人氣好像一下就起來了。

就拿廣州來說吧，我同事去樓盤調(diào)研，現(xiàn)場的畫面是這樣的：

還有這樣的：

熱度肉眼可見。

而據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2月26日—3月3日期間，廣州新房成交總計717套，成交面積8.34萬平，環(huán)比漲幅更是高達645%。

這種新房市場的突然逆襲，不止出現(xiàn)在廣州，而是廣泛的蔓延在所有一線城市。

據(jù)統(tǒng)計，3月以來，一線城市的新房網(wǎng)簽普遍出現(xiàn)了翹尾行情，

• 北京：2月26日—3月3日，北京新房住宅網(wǎng)簽612套，環(huán)比增長28.5%。
• 上海：2月26日—3月3日，上海新房成交748套，環(huán)比增長98.41%。
• 深圳：2月份最后12天的成交量為1380套，而整個2月份成交量才1785套。

看著這個數(shù)據(jù)讓人不禁懷疑，難道一線城市的新房市場，真的一夜回春了？

事情當然不會這么簡單，一線城市的新房之所以會突然出現(xiàn)大幅的翹尾，最主要的原因還在于，

開發(fā)商們開始下狠手了。

一線城市的新房，正在以一種購房者不敢相信，老業(yè)主不愿相信的幅度，瘋狂降價。

就在上周，廣州保利的多個新盤出現(xiàn)了“集體降價”。

白云的保利項目，周邊新盤總價400萬起，它把總價門檻拉到249萬起，首次開盤就賣掉了200多套。

黃埔的保利翔龍?zhí)靺R，原總價430萬的四房，現(xiàn)售340萬，據(jù)說一周賣了100多套。

最狠的是天河的保利天匯，之前高峰期賣7萬+/㎡，現(xiàn)在最低4萬+/㎡起。

售樓處那場面你是沒見，一邊是購房者排隊認籌，一邊是老業(yè)主聲嘶力竭的高喊退錢……

與此同時，其他三個一線城市的新盤也沒閑著，本著卷死同行的心態(tài)拉開了價格戰(zhàn)。

北京房山新取證的京熙潤府，指導(dǎo)價4.5萬元/㎡， 但是開盤均價只有3.8-3.9萬/㎡；昌平的硅谷ONE，價格較2月下調(diào)1.1萬/㎡，降幅超過20%。

深圳南山區(qū)赤灣板塊，周邊新盤價格基本都在10-12萬/㎡，可是新入市的云山海公館，最低單價直接降到6字頭，卷的周邊新房欲生欲死。

還有個很重要的信號是，上海新房市場也遭遇了來自李嘉誠的“背刺”。

長實集團位于上海普陀的新盤項目高尚領(lǐng)域，近日推出73套新房，均價只要9萬/㎡，對比同區(qū)域新房價格打了85折。

大家還記得嗎？李嘉誠不久前7折拋售香港紅盤親海駅之后，香港房價就開始連續(xù)下跌。

這一輪李超人再次出手，攪動的上海開發(fā)商心里七上八下的，不會是這大神又預(yù)測到了啥吧？眼下上海各個新盤，也開始了各種促銷降價……

可以說，如果單從成交量來看，一線城市新房的小陽春確實來了，只不過這小陽春是靠特價房撐起來的。

一線城市新房降價，其實并不是什么新鮮事。

但此前因為有“限跌令”的存在，大家都是暗搓搓的降，比如返傭、買房抵車位、買房送物業(yè)費，頂多推出幾套特價房源當做噱頭。

可這一次的不同之處就在于，降價已經(jīng)被赤裸裸擺在臺面上了，而且范圍也實在是太廣了，甚至連央企都下場帶頭了。

一線城市的新房，何至于如此?。?/p>

沒辦法，不是新房想降價，而是開發(fā)商們真的已經(jīng)被圍垓下了。

不知道大家有沒有感覺到，最近房企還債的消息特別多，萬科、龍湖一個個房企想法設(shè)法提前還債，希望以此穩(wěn)住市場預(yù)期。

因為今年3-4月，恰恰就是房企的新一輪償債高峰。

據(jù)界面數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年3-4月，國內(nèi)房企的單月債務(wù)規(guī)模均超1000億元。

而這其中，央企到期的債務(wù)最多，約占8成，民營企業(yè)以及外資、合資企業(yè)占比大概兩成。

所以當下對于各位開發(fā)商而言，已經(jīng)沒有什么是比快速回籠資金更重要了。

可要命的是，資金不是你想回攏就能回攏的，房子不是你想賣就能賣出去的。

就在昨天，國家統(tǒng)計局公布了今年1～2月份全國房地產(chǎn)市場基本情況。數(shù)據(jù)顯示，

• 1-2月份，全國新建商品房銷售面積11369萬平方米，同比下降20.5%；
• 新建商品房銷售額10566億元，同比下降29.3%，其中住宅銷售額下降32.7%。

新房的銷售端出現(xiàn)大問題了，住宅的銷售額同期去年居然縮水了三分之一。

即便是一線城市也未能幸免，我統(tǒng)計了一線城市今年前兩個月的新房成交情況。

一線城市新房成交整體下跌35.69%。其中上海跌幅最大，前兩個月新房成交量同比去年下跌61.3%。

而銷售端的不給力，直接導(dǎo)致了新房庫存開始飆升。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，至今年2月末，全國30個重點城市，新建商品住宅的平均去化周期達到了27.79個月，遠超過了18個月的警戒線。

其中，深圳的新房去化周期更是驚人，已經(jīng)高達37.7個月，也就是說，按照目前的新房成交，深圳的新房要賣3年才可以消化完。

北京的新房消化周期也不遑多讓，達到32.1個月。廣州的新房消化周期達到25.5個月，也處于歷史高位。

上海新房的消化周期雖然只有15.7個月，但是同比去年的增速卻達到了146%，庫存量的增加可以說相當迅猛。

這動輒兩三年的消化周期，市場能等，債務(wù)可等不了啊。

所以開發(fā)商即便再不愿，也只能捏著鼻子降價，哪怕是國央企也不能例外。

除了自身存銷比的嚴重失衡，當下的新房市場還在面臨兩個對手的圍追堵截。

第一個對手，是二手房市場。

在經(jīng)過了三年的深度回調(diào)之后，二手房的價格優(yōu)勢已經(jīng)是新房無法比擬的了。

就說前不久，北京西三環(huán)的豪宅產(chǎn)品中海甲叁號院推新，新房價格12.5萬/㎡，其實這個價格相較之前不算高了，但是隔壁剛收房不久的次新房，上來掛牌價就降到了11.5萬/㎡……

這讓新房怎么玩？

所以從去年開始，越來越多的購買力涌向了二手房市場。

前兩天，貝殼發(fā)布了2023年的業(yè)績公告，其中就提到二手房市場和新房市場的冰火兩重天。

2023年全國二手房交易量占比接近40%，創(chuàng)歷史新高，但新房市場修復(fù)不及預(yù)期，全國新房住宅銷售金額同比下跌6%。

從今年前兩個月，四個一線城市的一二手房成交數(shù)據(jù)也可以明顯看出，二手房成交量往往超出新房好幾倍。

第二個對手，則是保障房。

如果說價格大幅回調(diào)后的二手房，給到新房市場的是壓迫感，那么保障房對新房市場造成的則是碾壓傷害。

前兩天深圳住建局發(fā)布了一則關(guān)于安居房入市交易的意見稿。

意見稿明確了，深圳的安居房、人才房，只要購滿十年補繳差價，就可以上市交易。

具體需要補繳的差價=（原市場價格-原購買價格）×50%-稅費。

我大概算了一下，眼下深圳安居房配售均價是23199元/㎡，大概是商品房價格的5-7折。

也就是說，10年后購房者只需每平補繳5000元即可入市交易，成本價不過每平2.8萬。

可就算是深圳光明區(qū)，現(xiàn)在的新房均價都在4.5萬/㎡了……這里面的套利空間實在太大了。

這樣的人才房、安居房在深圳有8萬套，這不論是對新房還是二手房，都不是什么好消息。

而除了已經(jīng)被時代拋棄的安居房、人才房，只有商品房價格3折的配售型保障房更會成為新房價格的大殺器。

目前一線城市都已經(jīng)立下了Flag，要把配售型保障房最大做強。

北京的配售型保障房比重將達到商品房的10%以上

上海是規(guī)劃配售型保障房規(guī)模最高的城市，達到400萬平以上；

廣州已經(jīng)官宣，將在今年籌建配售型保障房1萬套；

深圳已經(jīng)開工的配售型保障項目就已經(jīng)達到13個，房源合計1萬多套……

而面對著海量的低價房源，新房要想沖出重圍，只有兩條路。

要么提升產(chǎn)品質(zhì)量，做高端，做豪宅；要么就只能瘋狂打價格戰(zhàn)。

我初步預(yù)計，短期內(nèi)新房市場以價換量都會是主要的趨勢，這也給購房者帶來了新的機會。

從目前一線城市降價樓盤的分布來看，開發(fā)商的降價也并不是毫無理智的。

降價的樓盤，主要還是集中在改善型樓盤。

原因很簡單，因為豪宅即便不降價，市場熱度也很不錯。

比如上海第三批新房中。就有很多豪宅樓盤，即便價格上漲也還是熱度極高。

位于核心區(qū)董家渡板塊的綠城外灘蘭庭，均價16.3萬/㎡，較一期的14.5萬/㎡，上漲12.4%，結(jié)果認籌率高達271%。

還有徐匯區(qū)的保利濱江天珺，一個均價12萬/㎡的公寓，認購率卻達到340%。

而對于剛需產(chǎn)品而言，即便降價也不管用。

就拿深圳來說，龍華一個剛需盤入市，備案價5.65萬/㎡，但開盤折后均價卻降到了4.9萬/㎡。

結(jié)果去化卻只有4成……

所以這波一線城市降價潮的目標人群，其實就是置換改善人群。

對于有置換需求的家庭而言，眼下還是有羊毛可以薅的。