阿基米德有句老話：給我一個(gè)支點(diǎn)，我能撬動(dòng)整個(gè)地球。

對(duì)當(dāng)下很多城市來(lái)說(shuō)，這句話可以改成：

給我一個(gè)政策，我能撬動(dòng)整個(gè)樓市！

在降價(jià)、取消限購(gòu)、發(fā)購(gòu)房補(bǔ)貼、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房……都沒(méi)能救活樓市之后，終于闖出了一條新路——

國(guó)家隊(duì)直接下場(chǎng)，批量收購(gòu)二手房了！

前兩天，安徽宣城市兩家國(guó)資企業(yè)整出了一個(gè)花活兒。

宣城市城建集團(tuán)和宣城市國(guó)控集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布了一則公告，居民可以用宣城市主城區(qū)規(guī)定區(qū)域內(nèi)的二手房，來(lái)?yè)Q這兩家企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的多個(gè)小區(qū)的新房。

說(shuō)白了，就是二手房“以舊換新”。

事實(shí)上，從去年開(kāi)始，全國(guó)打出二手房“以舊換新”名號(hào)的城市已經(jīng)一大片了。

比如山東的青島、東營(yíng)、威海、臨沂、日照、淄博、濟(jì)寧；

江蘇的南京、蘇州、南通、揚(yáng)州；

浙江的寧波、海寧……

但宣城這一次的“以舊換新”卻不太一樣，不論是交換的方式，還是對(duì)于交換房源的篩選條件，都是其他城市不曾做到過(guò)的。

首先，交換的方式足夠直接，也足夠有誠(chéng)意。

企業(yè)會(huì)直接收購(gòu)購(gòu)房者手里的二手房，而收購(gòu)的價(jià)格則按照三家評(píng)估公司估價(jià)平均值的“88折”收房。

收房后的款項(xiàng)會(huì)分批支付給購(gòu)房者，第一批會(huì)先給你新房的首付，剩余舊房款需要等新房貸款放款成功后，再支付給購(gòu)房者。

更關(guān)鍵的是，參與交換的9個(gè)新房項(xiàng)目，也都在規(guī)定的區(qū)域內(nèi)，也就是水陽(yáng)江大道圍合的片區(qū)。

其次，對(duì)于參與“以舊換新”二手房的限制條件足夠?qū)挿骸?/strong>

只要是限定范圍內(nèi)的住宅，建筑面積144平方米以下、貸款還清、有獨(dú)立房產(chǎn)證、不是違建危房，都可以參與交換。

事實(shí)上，自二手房“以舊換新”的政策出現(xiàn)以來(lái)，遵循的模式無(wú)外乎就是兩種。

一種是幫賣模式，也就是購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、中介，簽三方協(xié)議，購(gòu)房者付定金鎖定新房，中介幫購(gòu)房者優(yōu)先賣房。

在規(guī)定期限內(nèi)房子賣掉了，皆大歡喜。房子沒(méi)賣掉，定金退回。

這種“以舊換新”的模式，只能說(shuō)是形式大于結(jié)果，最后考驗(yàn)的還是二手房市場(chǎng)的成色。

第二種就是像宣城一樣的，直接收購(gòu)的模式。

此前濟(jì)南的綠地瀾庭公館就搞過(guò)一次，但是給出的置換條件卻是：

舊房房齡控制在10年以內(nèi)，擁有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，舊房總價(jià)不能超新房總價(jià)的60%。

相比之下，宣城不限樓齡，價(jià)格更是能給到八八折，可是良心多了。

推行“以舊換新”最初的目的其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是去庫(kù)存。

從目前推行“以舊換新”政策的城市來(lái)看，有一個(gè)算一個(gè)，住宅的廣義消化周期要么長(zhǎng)得離譜，要么增速迅猛。

比如青島、南通，2022年住宅的廣義庫(kù)存消化周期都在8-9年了。

這還是一二線城市的處境，三四線城市的庫(kù)存根本就沒(méi)眼看。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，三四線城市的住宅廣義庫(kù)存消化周期平均下來(lái)能到8年。

而且在三四線城市還有一個(gè)極其明顯的特點(diǎn)，那就是大量的庫(kù)存其實(shí)都積壓在國(guó)資企業(yè)手里。

從2021年集中供地以來(lái)，土拍市場(chǎng)的主力軍就成了各地的國(guó)資城投公司。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，在過(guò)去三年間，地方國(guó)企和城投參與拿地的數(shù)量加起來(lái)，占比已經(jīng)超過(guò)了6成！

這其中，一二線核心城市還好一點(diǎn)，會(huì)有央企和實(shí)力強(qiáng)勁的民企撐場(chǎng)子。

可是對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，地方國(guó)資和城投，已經(jīng)是土地市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)當(dāng)之無(wú)愧的主力軍了。

就拿此次事件的主角安徽宣城來(lái)說(shuō)。

市區(qū)內(nèi)一共有21個(gè)在售新盤，我大概查了一下，8家都有國(guó)企背景。

而其中，除了宣城桃花源背后站著中海建筑這么一尊央企以外，其它7個(gè)樓盤均來(lái)自宣城市本地的國(guó)資企業(yè)。

發(fā)起此次“以舊換新”活動(dòng)的宣城市城建集團(tuán)和宣城市國(guó)控集團(tuán)，更是其中的佼佼者，市區(qū)內(nèi)的5個(gè)項(xiàng)目都是他們的。

而這5個(gè)項(xiàng)目，也都在此次“以舊換新”交換新房名單里。

宣城市城建集團(tuán)一位相關(guān)負(fù)責(zé)人也直言，他們集團(tuán)前期承擔(dān)了大量安置房和商品房開(kāi)發(fā)任務(wù)，但2021年以來(lái)市場(chǎng)行情比較低迷，開(kāi)展這一活動(dòng)一方面是去化存量商品房，另一方面也是解決部分老百姓手中二手房賣不掉的但又想改善住房的需求。

可見(jiàn)三四線國(guó)資當(dāng)下真的是壓力山大啊。

這么多城市都在指望“以舊換新”實(shí)現(xiàn)去化，那么實(shí)際效果到底如何呢？

從當(dāng)下已經(jīng)在推行“以舊換新”的城市來(lái)看，推行了幫賣模式的城市就基本沒(méi)什么效果。

比如南京去年推行的“換新購(gòu)”，剛開(kāi)始參加的房企還不少，但要么就是房企拿出來(lái)的樓盤太偏、太差，要么就是購(gòu)房者的房子實(shí)在難賣，市場(chǎng)積極性并不高。

而采用直接收購(gòu)的地方，短期內(nèi)起到的效果還是很明顯的。

比如開(kāi)頭提到的，置換條件相對(duì)苛刻的濟(jì)南綠地瀾庭公館，去年實(shí)行“以舊換新”后的兩個(gè)月里，成交了差不多30余套。

不過(guò)也就是一陣風(fēng)而已，現(xiàn)在這個(gè)盤依舊在努力促銷中……

可以發(fā)現(xiàn)，相比推行“以舊換新”需要下的功夫而言，這項(xiàng)政策帶來(lái)的回報(bào)其實(shí)并不高。

那為什么宣城的兩家國(guó)資企業(yè)還要繼續(xù)跟進(jìn)呢？?jī)蓚€(gè)關(guān)鍵：

一是為了化債，二是為了探索一個(gè)房地產(chǎn)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的模式。

去年全年，宣城市的房地產(chǎn)投資為138.2億元，同比下降32.3%，商品房銷售面積為158.2萬(wàn)㎡，同比下降33.8%，商品房銷售額同比下降36%。

整個(gè)宣城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)縮水了三分之一。

但是宣城市的政府負(fù)債率情況卻是處在一個(gè)比較高的位置，并且還是逐年上升的。

這種情況下，指望賣地賣房賺錢，已經(jīng)是不太現(xiàn)實(shí)的事情了，那要如何盤活整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，更好的化解債務(wù)呢？

“以舊換新”是一個(gè)很好的思路。

此次宣城公布出來(lái)的可用于交換的新房項(xiàng)目有9個(gè)，這其中有5個(gè)處于市中心核心地段，還有3個(gè)處于宣城市的新區(qū)彩金湖板塊。

我仔細(xì)查了一下這些新房，發(fā)現(xiàn)有一些共同點(diǎn)。

首先，這些新盤都是當(dāng)?shù)貎r(jià)格段較高的樓盤。

宣城今年3月的二手房掛牌均價(jià)在7236元/㎡，如果按照“88折”收購(gòu)，也就6367元/㎡。

而這些新盤的均價(jià)基本都在7500元/㎡左右，不少樓盤的均價(jià)甚至超過(guò)了8000元/㎡。

粗略一算，地方收購(gòu)一平米，可以賺1133元/㎡。

其次，這些新房樓盤的面積段都很大。

我大概看了一下，這些樓盤面積基本都在110平以上，兩居室?guī)缀鯖](méi)有。

可是三四線城市市中心的二手房，可很少有這么大面積段的啊。

而根據(jù)宣城市兩家國(guó)資企業(yè)公布的“以舊換新”方案，二手房按評(píng)估價(jià)打“88折”，而新房按原價(jià)出售。

也就是說(shuō)，換房的人要么用兩套甚至多套換一套，要么就需要補(bǔ)差價(jià)。

這么一來(lái)，資金不就流動(dòng)起來(lái)了嗎？

那收回來(lái)的二手房怎么辦呢？

民企要是收購(gòu)這么多二手房確實(shí)不好辦，可是國(guó)企就不一樣了。

據(jù)宣城市城建集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，收購(gòu)回來(lái)的二手房會(huì)作為保障性用房或者人才房，也可以面向市場(chǎng)，作為長(zhǎng)租房。

以前的保障房建設(shè)基本都集中在一些偏遠(yuǎn)的區(qū)域，這對(duì)于城鎮(zhèn)化率高的大城市而言還可以接受，但是很多三四線城市的郊區(qū)那可真的是風(fēng)吹石頭跑了，即便是低收入群體，也不太看得上這些房子。

現(xiàn)在，多出來(lái)很多市中心的二手房，這對(duì)于很多務(wù)工人員來(lái)說(shuō)，吸引力就大大增加了。

這也很符合今年兩會(huì)提出的新型城鎮(zhèn)化概念，可以留住更多的農(nóng)民工落戶。

在“以人定房，以房定地、以房定錢”的當(dāng)下，對(duì)于三四線城市而言這就意味著發(fā)展的權(quán)利。

除此之外，市中心的保障房、人才房、長(zhǎng)租房，也更有利于城市長(zhǎng)線發(fā)展的需要。

改造存量房是當(dāng)下房地產(chǎn)的主流，這也意味著可以得到上面更多的支持。

這個(gè)過(guò)程中，三四線城市原本極難流通的二手房，就被整合成了具有流通性的資產(chǎn)，而不是累贅。

可以說(shuō)，宣城此次終于是將“以舊換新”給玩明白了。

那么這種模式能否廣泛推廣呢？

有魄力的三四線城市可以學(xué)，但是核心一二線城市是很難照搬的。

理由也很簡(jiǎn)單，房?jī)r(jià)不一樣啊，核心城市有幾家房企能干得起這件事呢？

更關(guān)鍵的是，地方以折扣價(jià)回收二手房，對(duì)于區(qū)域房?jī)r(jià)是有著極大損害的。

不論是以6折收購(gòu)二手房，還是以88折收購(gòu)二手房，這就相當(dāng)于政府給二手房定價(jià)了，和二手房參考價(jià)有著異曲同工之處。

不過(guò)對(duì)于三四線城市的朋友而言，如果你沒(méi)有打算向更高能級(jí)的城市置換，直接收購(gòu)式的“以舊換新”確實(shí)是你改善住房條件絕佳的機(jī)會(huì)。

哪怕是用多套換一套，哪怕要補(bǔ)差價(jià)，也比手握著一堆三四線老破小要強(qiáng)得多。