一系列重要文件出臺(tái)，正在悄悄改變樓市格局。

前幾天，蘇州吳江區(qū)發(fā)布了《關(guān)于支持立體生態(tài)住宅規(guī)劃建設(shè)的實(shí)施方案（試行）》，明確“支持房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)高品質(zhì)住宅”。

緊接著，江蘇省住建廳又發(fā)布《江蘇省改善型住宅設(shè)計(jì)與建造導(dǎo)則》。

1.68萬字的文件，從外立面到內(nèi)裝修，從大堂到園林，從建筑設(shè)計(jì)到施工建造，涉及方方面面，簡(jiǎn)直就是一部改善房的“說明書”。

其實(shí)早在去年11月份，山東省就已經(jīng)印發(fā)《山東省高品質(zhì)住宅設(shè)計(jì)指引（試行）》，開始了對(duì)“高品質(zhì)住宅”的探索。

另外，還有江蘇南通的《關(guān)于試點(diǎn)立體園林綠色生態(tài)建筑的實(shí)施方案》，以及貴州安順的《安順市推進(jìn)立體生態(tài)型住宅試點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施方案（試行）》，都是在近一年時(shí)間內(nèi)出臺(tái)的。

文件名字不盡相同，但主題都是一樣的：

改善型住房怎么建。

而且，江蘇和山東，都是以省級(jí)名義，似乎有在全省范圍內(nèi)推廣的意向。

冷冰冰的文件，看起來是“技術(shù)指導(dǎo)”，卻會(huì)在樓市掀起一場(chǎng)巨大變革。

商品房，變天了！

何出此言呢？

我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展30余年，人均住房面積從個(gè)位數(shù)到追上發(fā)達(dá)國(guó)家，住房品質(zhì)不斷提升，這些都是有目共睹的。

商品房的出現(xiàn)，解決了大多數(shù)城鎮(zhèn)人口的基本居住需求。同時(shí)也導(dǎo)致一個(gè)結(jié)果：

對(duì)于改善型住房，一直沒能建立起統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

有的項(xiàng)目光面積大，就說自己是豪宅。有些戶型設(shè)計(jì)一塌糊涂，但仗著裝修豪華，也自詡豪宅。有些單體樓，連個(gè)獨(dú)立園林都沒有，照樣以豪宅身份自居。

豪宅市場(chǎng)，這些年里亂糟糟的，混進(jìn)去了不少魚眼珠子。

但是，隨著上述一系列文件出臺(tái)，非常詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)來了。

給大家舉幾個(gè)最直觀的例子——

第一，選址。

江蘇規(guī)定，改善型住宅與高速公路、國(guó)省道、軌道交通隔離柵的距離宜控制在200米以上，與城市快速路的距離宜控制在100米以上。

在大城市里，想要住得安靜是需要付出價(jià)錢的。

第二，容積率和高度。

按照江蘇的標(biāo)準(zhǔn)，改善盤的容積率不宜小于0.8，也不宜大于1.8，妥妥的低密度。

除臨江、臨湖及城市規(guī)劃特殊區(qū)域外，住宅建筑高度原則上不應(yīng)大于60米，干脆拒絕超高層。

粗略一算，總高度不能超過18-19層。

第三，外立面。

很多業(yè)主集資都想換掉外立面，嫌棄拉低了小區(qū)的檔次。而這次江蘇的規(guī)定是：

改善型住宅下部及住區(qū)公共服務(wù)配套建筑主要裝飾材料，應(yīng)采用石材、陶板、金屬板等富有質(zhì)感的高品質(zhì)材料。

第四，大堂。

大堂是非常重要的“第一印象”。對(duì)此山東規(guī)定：大堂內(nèi)宜設(shè)計(jì)接待前臺(tái)、會(huì)客大廳、咖啡吧、書吧、快遞暫存、值班室、衛(wèi)生間等功能，方便服務(wù)業(yè)主。

功能齊全程度，堪比星級(jí)酒店。

第五，層高。

這個(gè)被吐槽最狠的指標(biāo)，現(xiàn)在也有硬性規(guī)定了。

目前市面上的住宅層高大多在2.8-3米。如果裝修吊頂了，室內(nèi)空間會(huì)變得非常逼仄。

我有個(gè)朋友，就因?yàn)檫@個(gè)原因放棄了安裝新風(fēng)系統(tǒng)。

而按照江蘇的改善房新規(guī)，層高不應(yīng)該小于3.1米，如果設(shè)有地暖、管道式新風(fēng)或集中式中央空調(diào)系統(tǒng)的話，層高不應(yīng)小于3.15米。

山東則規(guī)定，鼓勵(lì)有條件的項(xiàng)目適度加大空間高度，提高至3.30米以上。

另外，健身場(chǎng)地、園林綠化，智慧家居系統(tǒng)，全裝修交付，都是最基本的。

甚至連日照時(shí)長(zhǎng)，都要比一般規(guī)定更久。

前段時(shí)間的南京大火，把電動(dòng)自行車推上了風(fēng)口浪尖。關(guān)于這一點(diǎn)又是怎么規(guī)定的呢？舉個(gè)例子：

一，電動(dòng)自行車庫應(yīng)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及排煙

二，電動(dòng)自行車停放充電場(chǎng)所應(yīng)設(shè)置視頻監(jiān)控，并具備熱成像功能；當(dāng)區(qū)域溫度異常時(shí)，報(bào)警信號(hào)應(yīng)及時(shí)傳入消防控制室。

單憑這兩條的管理水平，目前市面上99%的小區(qū)都做不到。

說實(shí)話，上面這些指標(biāo)，只是其中一部分。對(duì)現(xiàn)在的很多二手房（包括某些自稱“改善”的項(xiàng)目）都是純純的降維打擊。

商品房的價(jià)值邏輯，將會(huì)被徹底顛覆。

這一盤大棋，其實(shí)早就開始布局了。

2023年9月，國(guó)務(wù)院正式印發(fā)“14號(hào)文”，也就是大家一直聽到的“新房改”。

“新房改”明確了雙軌制，保障房和商品房，從此分道揚(yáng)鑣。一個(gè)負(fù)責(zé)托起最基本的居住需求，另一個(gè)則撐起改善需求的天花板。

緊接著，在武漢召開的中國(guó)城市規(guī)劃年會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹出席會(huì)議時(shí)強(qiáng)調(diào)了“好房子”的概念。

12月21日至22日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開，會(huì)上提出了“下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道”。

前幾天住建部下發(fā)通知：以市場(chǎng)為主滿足居民多樣化改善性住房需求。

2024年政府工作報(bào)告中，對(duì)房地產(chǎn)的最新表述方面，又一次提到了“滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”。

去年下半年起，在各種重要場(chǎng)合，“好房子”的概念被反復(fù)強(qiáng)調(diào)。

修建“好房子”，不僅能夠激發(fā)改善需求，活躍新房市場(chǎng)，還能拉動(dòng)萎靡不振的房地產(chǎn)上下游，創(chuàng)造新的需求。

制定標(biāo)準(zhǔn)是第一步，各地正在緊鑼密鼓籌備中。接下來就到落實(shí)執(zhí)行階段了。

實(shí)際上，在一些城市的土地出讓中，已經(jīng)開始增加相關(guān)要求。

比如昨天龍湖在佛山斬獲的地塊，位于禪城區(qū)的重要區(qū)域，所以出讓條件中規(guī)定：

鼓勵(lì)設(shè)計(jì)方案利用退臺(tái)、陽臺(tái)等空間增加住宅建筑外立面垂直綠化。

杭州余杭的閑林板塊，剛剛推出一宗宅地，容積率僅有0.8。別墅又要卷土重來了。

不夸張地說，新時(shí)代的商品房，豪宅化的趨勢(shì)已經(jīng)難以阻擋了。

這樣的房子什么都好，唯一的缺點(diǎn)就是：

貴。

更高的售價(jià)，更貴的維護(hù)費(fèi)用，在商品房和保障房中間，樹立起一套高不可攀的圍墻。

對(duì)存量市場(chǎng)而言，大分化在所難免。

二手房業(yè)主，必須要有危機(jī)感了。

不過，商品房進(jìn)入改善時(shí)代，并非一蹴而就的。

值得慶幸的是，當(dāng)下的我們?nèi)匀挥袡C(jī)會(huì)提前布局。

什么樣的二手房，還能在新周期內(nèi)“越老越妖”呢？

首先是城市，人口凈流入的一線和強(qiáng)二線城市，產(chǎn)業(yè)蒸蒸日上，購房需求還在不斷增長(zhǎng)，你家房子未來不愁找人接盤。

其次是地段，具有不可替代性和不可再生性，比如廣州的CBD珠江新城，已經(jīng)沒有新房供應(yīng)增加，是一個(gè)純純的存量市場(chǎng)。

最后是產(chǎn)品，相比“未來改善”并沒有落后太多。比如有些香港開發(fā)商的設(shè)計(jì)就“遙遙領(lǐng)先”，十幾年前的房子，已經(jīng)規(guī)劃了酒店式的闊氣大堂，做了人車分流，小區(qū)內(nèi)會(huì)所也沒有荒廢經(jīng)營(yíng)。

接下來，什么該留，什么該拋，每個(gè)人都應(yīng)該心中有數(shù)。