地產(chǎn)財富會

杭州土拍逆勢獨領(lǐng)風(fēng)騷，

本土房企攻勢猛烈，

溢價率直線抬升，

“杭州一哥”成最大贏家。

2024-2-28

龍年土拍的焦點，大家把目光投向了“賣地第一城”。

本周，杭州土拍可謂是熱得發(fā)燙。

7宗地塊攬金111.6億，6宗地塊溢價率超過“限地價”上限，整體溢價率大幅飆升至19.1%，十多家房企四十多輪鏖戰(zhàn)圍獵同一熱門地塊……

這一次，杭州又贏麻了。

杭州是最懂賣地，也是賣地賣得最好的城市。

盡管最近幾年各城市土拍市場一片慘淡，充斥各種流拍和底價成交，但杭州卻獨領(lǐng)風(fēng)騷——

近年來的土地出讓金，就沒有從全國TOP2上下來過。

如今的杭州已然成為房企土拍的“圍獵場”。

眾多本土民營房企和實力不俗的國央企同臺競爭，相互絞殺，每一塊地都是從刺刀里拼出來的。

本土房企包攬全部地塊

展現(xiàn)猛烈攻勢

此次土拍，杭州保持了2023年的供地策略，繼續(xù)以優(yōu)質(zhì)地塊刺激房企，提高拿地積極性。

具體來看：

本次出讓城東新城、三里亭、東新地塊位置都屬于老城較核心位置，各種配套齊全，未來土地供應(yīng)稀缺。

寧圍、西站地塊則是重點發(fā)展片區(qū)，發(fā)展?jié)摿^好，寧圍地塊周邊無項目在售，去化壓力小，西站地塊旁邊綠城云誦桂月項目，去年8月拿地12月即清盤。

眾多高品質(zhì)地塊的上線，吸引了包括綠城、濱江、坤和、大家、興耀、建發(fā)、建杭、偉星、招商、保利、中海等在內(nèi)的眾多房企參拍。

最終，整體溢價率被推至19.1%，分別高出2022年和2023年的平均溢價率13個百分點和10個百分點，可見競爭之激烈。

最值得關(guān)注的一點是——

本土房企依托主場優(yōu)勢，在此次參拍中展現(xiàn)了非常強(qiáng)勢的一面。

七宗地塊全都被本土房企單獨或者聯(lián)合拿下，且每宗地塊的溢價率都飚到了10%以上。

本土房企進(jìn)攻更加猛烈，這也成為當(dāng)下土拍市場的一個普遍現(xiàn)象。

其中的根本原因在于——

隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)整，一些傳統(tǒng)老牌房企和小而美的本土房企憑借長期深耕、聚焦發(fā)展，以及對本地市場更了解等優(yōu)勢，獲得了一個比較好的“屬地拓展期”。

比如杭州土拍中的濱江、綠城，是在本地起家的老牌規(guī)模房企，西湖房地產(chǎn)、興耀房地產(chǎn)、海威置業(yè)則是長期深耕杭州“小而美”房企的典型，他們在這次拿地中均展現(xiàn)了十足的氣勢。

之前在土地市場相對不活躍的海威，則是繼去年12月28日以目前為止單宗地塊最高溢價36.3%拿下湘北地塊后，時隔兩個月再度出手，以20.03%的此次第二高溢價率斬獲利群河?xùn)|單元地塊。

包括此次拿地兩宗的“黑馬”房企西湖房地產(chǎn)也適時出擊，地產(chǎn)財富會關(guān)注到，西房上一次拿地，還是在2022年6月30日。

今年房地產(chǎn)市場整體壓力依舊較大，土地市場局面沒有根本扭轉(zhuǎn)，但這些本土房企憑借其對本地市場更深刻的了解、更高的供應(yīng)商配合度、更好的成本可控性，拿地信心倍增。

同時，這種聚焦單一式的發(fā)展，讓這類房企規(guī)避了很多規(guī)模化擴(kuò)張房企身上的風(fēng)險，受房地產(chǎn)的周期性波動也更小。

加上企業(yè)現(xiàn)金流相對寬裕，在這個窗口期拿一些不錯的優(yōu)質(zhì)地塊還是有一定利潤空間保障的。

最高溢價奪得最熱地塊

濱江成最大贏家

杭州土拍中，還有一個現(xiàn)象值得關(guān)注——

一些房企“深耕大本營”的意愿越來越強(qiáng)烈了。

比如“杭州一哥”濱江。

作為此輪土拍中最大的贏家，濱江此次成功摘得兩幅核心地塊。

第一塊地便是此次杭州土拍最熱門地塊——上城區(qū)城東新城地塊。

這幅地塊可用“四最”概括：

即起拍價最高、溢價率最高、位置最核心、競買輪次最多。

作為起始價最高的地塊，起始價高達(dá)19.642億元。經(jīng)過44輪激烈競價，最終被濱江集團(tuán)24.44億拿下，成交樓面價為36240元/平方米，溢價率達(dá)24.44%。

成為溢價率最高的地塊，同時創(chuàng)近五年城東新城板塊歷史新高。

上城區(qū)城東新城地塊其實從掛牌開始就有著超高熱度。

畢竟杭州市絕對的中心位置，平均樓板價36240元/平方米，但地塊的銷售限價（含裝修）被死死按在46500元/平方米，毛坯銷售限價僅42000元/平方米。

整體的利潤空間并不大，但在利潤空間有一定保障的前提下，房企更多是拼的是流速。

所以，上城區(qū)城東新城地塊這類流速確定的地塊依舊保持了點狀高熱態(tài)勢。

對于以成本管控著稱的濱江而言，項目后期銷售去化顯然是毫無壓力。

多選擇容易去化的中心地塊，加上在杭州口碑較好，濱江在類似的地塊上都可以走薄利多銷的路子。

第二幅地是濱江、華潤置地和西站樞紐聯(lián)合體，以16.19億元奪得的余杭區(qū)西站新城地塊，溢價率16.56%。

該地塊同樣是“中心感”相當(dāng)強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)地塊。

位置就在云城剛清盤不久的紅盤——綠城·云誦桂月的東面，龍湖天街、地鐵站都只有一步之遙，邊上還有一圈濱江自己開發(fā)的樓盤。

今年以來濱江在拿地上表現(xiàn)相當(dāng)搶眼。

2024開年頭兩個月，濱江集團(tuán)已獲取土地5宗，且全部位于杭州。

去年業(yè)績會上，濱江董事長戚金興在總結(jié)拿地策略時說了四句話：

城市中心有得拿，就不到外圍拿；

杭州有的，盡量少到浙江拿；

浙江有的，盡量少到長三角；

長三角有的，就盡量不到全國拿。

可以看到，濱江此次的拿地動作與戚金興此前反復(fù)提及的“避免舍近求遠(yuǎn)”的思路是一致的。

這一點在濱江的土儲上也得到了充分體現(xiàn)：

截至2023年6月末，濱江集團(tuán)土地儲備1448.5萬平方米，其中杭州占60%，浙江省內(nèi)非杭州的城市占比22%，浙江省外占比18%。

聚焦拿地，能夠讓濱江的半徑和優(yōu)勢得到充分體現(xiàn)。

對于今年，濱江表示——

今年要少說多做，繼續(xù)“深耕大本營”。

隨著在杭州等浙江省內(nèi)城市持續(xù)摘地，濱江“深耕大本營”將有更多的籌碼。

此次土拍中，綠城在大本營杭州也成功沖出重圍。

以總價19.29億元，溢價率17.7%摘得三里亭地塊。

值得關(guān)注的是此板塊已斷供5年，而且樓面價34826元/㎡，新房限價47400元/㎡，留足了一定的利潤空間。

“綠城既要低頭拉車，更要抬頭看路?！?/strong>

2023年中期業(yè)績會上綠城中國董事會主席張亞東的一席話，隱約透露出了綠城對未來市場的預(yù)判。

面對房地產(chǎn)的深度調(diào)整期，綠城沒有盲目投資，而是眼觀六路，深度聚焦。

僅在杭州，綠城23年拿地總額就高達(dá)346億，獨占鰲頭。綠城全年近40宗拿地中，省內(nèi)地塊更是超半數(shù)。

事實上，在行業(yè)收縮的背景下，房企通過深耕聚焦大本營，發(fā)揮所長，降低風(fēng)險正成為一貫做法。

這也意味著，未來企圖進(jìn)一步深耕或重返大本營的房企，也會面臨更多競爭，而在這個關(guān)口的前夕，將優(yōu)質(zhì)地塊收入囊中，就意味著未來的更多確定性。

如今，杭州土拍暫告一段落，但今年核心城市的土拍大戲?qū)掷m(xù)上演。

尤其是年初關(guān)頭的供地將直接關(guān)系到上半年乃至全年市場的熱度，因此往往會出現(xiàn)眾多優(yōu)質(zhì)地塊扎堆，房企集中補倉的情況。

這種背景下，預(yù)計今年馬甲拿地情況也可能越來越多。

地產(chǎn)財富會打聽到——

在北京多年只拿一塊地的萬科，目前也在積極測地。

該來的都會來，尤其北京、上海等核心城市看點頻頻，依舊會成為房企奪地的主戰(zhàn)場，地產(chǎn)財富會也將持續(xù)關(guān)注。

附北京、上海第一批供地清單

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