前不久，“樓市十大預(yù)言”在本平臺發(fā)布后，引發(fā)大批網(wǎng)友的熱議。其中，不乏計劃今年購房的網(wǎng)友，紛紛表達了他們的顧慮。為此，渝商聯(lián)智庫有針對性地整理出，2024年重慶樓市的“防坑”指南。

目前全國主要一二線城市的樓市分化情況并不嚴重。重慶作為全國準一線城市，成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈的主打城市，去年無論從經(jīng)濟總量和招商引資成績，都走在全國主要城市的前列。根據(jù)各項數(shù)據(jù)可以預(yù)判，重慶未來三年發(fā)展勢頭呈迅猛勢態(tài)，渝商聯(lián)智庫認為2024年重慶有望成為率先回暖的主要城市之一，成交量同比會有明顯提升。

這里不妨回放下，2023年的重慶行情。

成交量穩(wěn)定：2023年重慶中心城區(qū)成交商品房1208.3萬平方米，同比下降9.4%；商品住宅成交659.2萬平方米，同比增長6%。

價格穩(wěn)定：2023年，城區(qū)中心城區(qū)商品住宅成交均價為14522元/平方米，同比漲0.9%。

如果與2022年的斷崖成交對比，2023年重慶樓市守住了底盤。

大量剛需買房人，最擔(dān)心的是買房的成本問題，害怕被買在房價高位。但2024年是剛需上車買房的最佳時機。有兩個判斷依據(jù)：

一是市場供應(yīng)情況，重慶的短期庫存，有接近600萬方，僅足夠一年的成交，今年市場預(yù)計會出現(xiàn)缺供情況，缺供會導(dǎo)致價格上揚。

二是政策利好，重慶市為推動樓市發(fā)展，啟動了未來三年2560億元的大規(guī)模舊改，舊改核心區(qū)會迸發(fā)大量需求，也會促進市場漲價。盡管去年重慶土地成交大幅下滑，整個重慶還有約2700萬平米的潛在庫存，去庫存依舊是主旋律，渝商聯(lián)智庫預(yù)測今年房價會有提升，但幅度不大。

為此我們給出的建議是，今年購房宜早不宜遲。

從全國樓市的形勢看，近幾年房價是呈下降趨勢，主要是市場存量大于需求造成。

過去三年，行政調(diào)控的限價，讓新房市場并未產(chǎn)生明顯降價，但今年全國主要城市會逐步放開限價和限售，主要是鼓勵剛需購房。有網(wǎng)友擔(dān)心放開限價后房價會直線下滑，其實不然。

首先限價取消后，新房還需要適應(yīng)一段市場消化期，一是房企有成本壓力，二是貿(mào)然降價會造成老客戶的群訴。

房價主要受土地成本、融資成本、建筑成本、管理成本及開發(fā)商利潤意愿構(gòu)成。占比最大的土地成本和建筑成本并未大幅下滑，即便融資成本減低和管理成本調(diào)減，以及開發(fā)商低價跑量，房價也不可能大幅下滑。據(jù)近兩年不完全統(tǒng)計，從上市房企的財報看，行業(yè)平均毛利率13.5%，如果房價跌15%，發(fā)展商就賣一套虧一套。高風(fēng)險低收益，絕不是行業(yè)正常現(xiàn)象，在政策和行情雙雙筑底之后，房價回歸是大勢所趨。

重慶是特殊化的存在，在行業(yè)低迷時期獲得國家級的風(fēng)口投資。去年重慶招商成績斐然，新簽訂招商引資正式合同金額14546億元，這有望讓重慶擺脫土地財政模式。同時大規(guī)模企業(yè)進駐將帶來高質(zhì)量人才涌入，給土地漲價和需求激增帶來想象空間，可以說，新購房保值是規(guī)律所向，增值是大概率事件。

買二手房劃算。一二手房在行政調(diào)控和暴雷風(fēng)潮下，已出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。重慶二手房成交已經(jīng)連續(xù)三年超過新房，2023年二手房成交約1200萬平米，是新房成交的2倍。重慶去年二手房成交量同比增幅19.87%，這是一個驚人的數(shù)據(jù)。

由于市場的流動性差，二手房掛牌數(shù)量集中猛增。去年全年，有數(shù)據(jù)顯示，重慶二手房平均降價幅度高達1950元/平米，意味著同類地段，新房與二手房房價有約20%的差距。今年的市場，會出現(xiàn)有意思的現(xiàn)象，同一地點，同類房源，一二手房有兩個主體、兩套價格體系在同時售賣，同時二手房還有即時交付和配套成熟的優(yōu)勢。

沒有必要。買房謹防房企利用熱點，誘導(dǎo)購買決策。過去房企的常規(guī)套路，會利用開盤制造熱銷氛圍來化解購房者的決策疑慮。很多購房人，出于對項目地段、品質(zhì)、配套和景觀等偏好，會情鐘新房首開，主要是害怕選不中心儀的房子，容易做出不利于自身的購買決策。

當(dāng)下的市場是低預(yù)期市場，對房企和購房者均是如此。過去房企大多采取低開高走的價格策略，通過續(xù)銷期提價來確保價格的預(yù)期，這樣新盤首開不買的確不劃算。

而目前的形勢，很多房企已轉(zhuǎn)變策略，采取高開低走的價格戰(zhàn)術(shù)。因為他們大多認為，當(dāng)前購房者已經(jīng)接受了房價下調(diào)，為了能實現(xiàn)綜合的目標價格，就定高開盤價，圈一波是一波。蓄客越好的樓盤，臨時調(diào)高開盤價的可能性越大。建議購房者避開首開，對樓盤跟蹤觀察后再做決定。

一定要區(qū)分情況。涉險房企低價宣傳，會形成購房者撿便宜的消費暗示，涉險房企往往迫于回籠資金的壓力，采取低價甩賣。天下沒有免費的午餐，交付低配的情況屢屢發(fā)生，除非交付時買房人能接受產(chǎn)品低配。

購買期房，要了解項目主體是否變更投資方，假如涉險房企并未更換投資方或者沒有外部資本注資，則需謹慎決策。因為房企爆雷后，很大程度會持續(xù)出現(xiàn)資金困局，到時不僅僅是低配，更有可能是無法交付。如果出現(xiàn)新的投資方，要分析投資人身份。如果是地方政府對新增產(chǎn)值負責(zé)，那交付問題不大，如果是其它債權(quán)人接手，也有一定的交付風(fēng)險，建議對接盤方的實力要做甄別。

本平臺曾預(yù)測過，未來的剛需市場仍有一定的市場基礎(chǔ)，但改善性市場特別是豪宅市場預(yù)計會出現(xiàn)斷崖式成交。主要是整體經(jīng)濟下行，市場流動性差，行業(yè)不景氣造成。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年的豪宅掛牌量同比增加50%，但成交量同比下降了36%。

去年重慶土拍市場出現(xiàn)了新現(xiàn)象，城市核心區(qū)更新項目受到熱捧，而新區(qū)的土地遇冷。當(dāng)下主城核心區(qū)的開發(fā)價值，遠大于新區(qū)價值，這是行業(yè)公認。

因此，重慶主城九區(qū)老城區(qū)核心地段的新房源值得關(guān)注，而大學(xué)城板塊、高新區(qū)板塊，房價有持續(xù)走低的可能。兩江新區(qū)的中央公園板塊，雖然是重慶重點打造板塊，但是供應(yīng)量大，也要做好房價短期內(nèi)不能增值的心理準備。

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