盤點(diǎn)2023年中國樓市，渝商聯(lián)年初“十大預(yù)言”十測(cè)九中，只是對(duì)成交量的判斷有失誤。2023年是讓人出奇意外的一年，很多行業(yè)大咖普遍認(rèn)為的樓市回暖轉(zhuǎn)折點(diǎn)，在今年并未如期而至。

從今年1-11月全國樓市成交面積和金額看，預(yù)計(jì)今年有8-10%的同比下滑。這一年，整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入深度疲軟期，國家在倡導(dǎo)地產(chǎn)發(fā)展新模式的情況下，樓市走勢(shì)先揚(yáng)后挫，依舊處于低位期，無論市場(chǎng)成交、投資規(guī)模、開竣工面積，同比均大幅度下滑。

今年，國家救市策略也有諸多變化，從保企業(yè)層面轉(zhuǎn)變到探尋地產(chǎn)發(fā)展新模式。那么來年又會(huì)有怎樣的變化？渝商聯(lián)綜合各方觀點(diǎn)，鄭重推出“2024年中國樓市十大預(yù)言”，愿對(duì)行業(yè)各方有所啟發(fā)。

2024年市場(chǎng)成交出現(xiàn)中樞規(guī)律，成交面積預(yù)計(jì)在12億平米，成交額預(yù)計(jì)12萬億元，去庫存依舊為主旋律，市場(chǎng)出現(xiàn)新的供求平衡。

龍湖·云河頌

2023年預(yù)計(jì)全國商品房成交12.3億平米，成交額12.5萬億元。跟高峰期18萬億元的成交規(guī)模比，下滑幅度較大。但未來幾年，市場(chǎng)的中樞值就是10-12萬億元，眾多房企過于謹(jǐn)慎的投資策略，讓市場(chǎng)進(jìn)入新周期的低位徘徊。

2024年，市場(chǎng)上預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)一手房是否回暖，要看二手房是否火爆的新理論依據(jù)。2023年新拍土地中，65%土地為底價(jià)獲取，另約35%土地溢價(jià)是熱地溢價(jià)，土地溢價(jià)造成的房?jī)r(jià)下滑現(xiàn)象得到緩解。

當(dāng)然，土地價(jià)格并未大幅上揚(yáng)，因此房?jī)r(jià)亦不可能大幅上揚(yáng)。市場(chǎng)的流動(dòng)性尚未得到有效解決，閑置房產(chǎn)將涌入二手房領(lǐng)域以獲取流動(dòng)性，僧多粥少的情形只會(huì)讓二手房?jī)r(jià)持續(xù)下滑，這樣極大影響一手房的成交和價(jià)格。

不出意外的話，房地產(chǎn)將會(huì)出現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)的熱潮。2023年投資端依舊低迷，盡管房企現(xiàn)金流得到改善，但由于對(duì)后續(xù)市場(chǎng)投鼠忌器，無論國營和民營房企都是觀望和收縮狀態(tài)。

今年前11月，國有土地使用權(quán)出讓收入42031億元，同比下降17.9%。要解決市場(chǎng)低迷，首先得解決投資低迷，投資低迷主要兩個(gè)原因，一是流動(dòng)性受阻，二是市場(chǎng)萎縮。

香港置地·觀辰

說白了，城投兜底再伺機(jī)出售，解決不了房企流動(dòng)性的問題。有很多人認(rèn)為新模式在研究，意味著舊模式會(huì)被推翻，例如備受關(guān)注的預(yù)售制。渝商聯(lián)智庫認(rèn)為，預(yù)售制度不可能取消，如果取消，將導(dǎo)致進(jìn)一步的投資低迷，進(jìn)入惡性循環(huán)。

房企市場(chǎng)化出清加速推進(jìn)。國家救市一直在路上，一直在變化，一直在尋求新的平衡。過去救市策略，從原有的“保項(xiàng)目”“保民生”到現(xiàn)在的“保企業(yè)”“保老板”，甚至不計(jì)成本降息刺激樓市，主因還是房企的流動(dòng)性問題。房企融資難將在2024得到有效緩解，得到流動(dòng)性補(bǔ)充的大多數(shù)房企，亦可開展正常的開發(fā)經(jīng)營，市場(chǎng)化出清進(jìn)一步加快。

信用效應(yīng)，持續(xù)成為影響房企業(yè)績(jī)的重要因素。有數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，2023年購房看中的三大因素里，有82%的群體選擇能確保安全交付，60%的群體選擇品質(zhì)和價(jià)格，57%的群體看中配套和潛力。

毫無疑問，安全交付已上升為購房的主要考慮因素，從今年市場(chǎng)去化是可以得到驗(yàn)證的，今年樓市去化央國企占比已超過70%。這場(chǎng)地產(chǎn)風(fēng)暴中，很多房企終于明白：一次信用失守，可造成苦心經(jīng)營多年的品牌毀于一旦。

過去很多房企認(rèn)為守住大信用，小信用守不守得住無所謂，環(huán)境好掩蓋了一切。2024年如何守住信用底線，將是房企總裁們首要的戰(zhàn)術(shù)思考。

房企分化將完成，房企新陣營在2024會(huì)定格化。2023年是房企快速陣營分化出清的一年。從許家印的被抓到融創(chuàng)的債務(wù)重組成功，2023年房企隊(duì)伍中能救活和救不活的都會(huì)出列接受檢驗(yàn)。

救不活的，最后會(huì)被動(dòng)賤賣資產(chǎn)，救得活的也會(huì)留下后遺癥，逐步收縮安全落地才是正途，再度崛起已不可能。2024年還能排名靠前的頭部房企，不發(fā)生戰(zhàn)略失誤，幾乎很難被其它房企彎道超車。

2024年購房門檻會(huì)最大化降低，剛需在短期刺激下得到有效釋放。過去的調(diào)控政策有多嚴(yán)厲，今天的政策就有多寬松，絕大多數(shù)城市會(huì)取消限購和限售。

重慶康田宸樾

過去一年居民儲(chǔ)蓄依舊在增加，對(duì)于地產(chǎn)而言是不好的信號(hào)。2023年的不斷降息會(huì)在2024年發(fā)生質(zhì)變，加上貸款門檻降低的配合，對(duì)剛需群體有著最大意義的信心提振。

2024年樓市將出現(xiàn)商業(yè)投資熱潮。2023年事實(shí)證明，早前布局自持商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的房企，都在抵御風(fēng)險(xiǎn)上有更多籌碼，例如龍湖、萬達(dá)、新城等。如果把2022年定義為“逃生年”，2023年是房企的“謀生年”，2024年則是房企的“重生年”。

房地產(chǎn)的繁榮不僅僅是剛需釋放，投資性物業(yè)的繁榮也是重要考量。閑錢可望重新進(jìn)樓市，帶動(dòng)投資性物業(yè)的復(fù)蘇。

2024年將是行業(yè)新的創(chuàng)新之年。要保持房地產(chǎn)的持續(xù)繁榮，謹(jǐn)防負(fù)反饋下的惡性循環(huán)，需要從土地流轉(zhuǎn)到竣工交付全流程上實(shí)施創(chuàng)新管理。降低房地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)性，確保投資回報(bào)的合理性，將是政策創(chuàng)新的關(guān)注點(diǎn)。

2024年將是地產(chǎn)新周期元年。過去幾年，在政策救市的幫助下，大多數(shù)房企在低迷中，逐漸掌握了一套防守打法。

未來一年，房企將因勢(shì)而變，從投資策略、開工節(jié)奏、產(chǎn)品研發(fā)、品宣推廣，到終端銷售，都會(huì)出現(xiàn)新打法以適應(yīng)新周期。

至此，中國房地產(chǎn)發(fā)展史將更加完整，資深房企有持續(xù)向上的經(jīng)歷，也有持續(xù)低谷期成功渡劫的經(jīng)驗(yàn)。

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