有人說(shuō)明顯回溫，有人說(shuō)還在冰凍！

新政已滿10天，北京樓市到底表現(xiàn)如何？

多家媒體走訪顯示，在新政的帶動(dòng)下，北京新房和二手房市場(chǎng)都出現(xiàn)了積極變化，并且預(yù)計(jì)北京樓市活躍度有望持續(xù)提升。

但也有行業(yè)內(nèi)人士觀察，當(dāng)前受新政刺激出手入市的，依然是原本就有買(mǎi)房計(jì)劃的存量需求，而市場(chǎng)活躍度的持續(xù)提升有賴于新增購(gòu)房人群的入市。

那么，北京樓市后續(xù)走勢(shì)又會(huì)怎樣呢？

01地產(chǎn)銳觀察

數(shù)據(jù)沒(méi)有大驚喜

據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，12月1日-24日，北京新建商品住宅網(wǎng)簽4067套，二手住宅網(wǎng)簽8674套。從全年各月成交對(duì)比看，這兩個(gè)數(shù)據(jù)并沒(méi)有帶來(lái)多大的驚喜。

但如果從環(huán)比動(dòng)態(tài)看，二手房成交還是有較為明顯的提升。據(jù)麥田統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新政落地后第一周（12月15日-12月21日），北京二手房日均成交量比前兩周上漲11%。

而從新房來(lái)看，成交提升并不明顯。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，新政后一周（12月15日~20日），北京新建商品住宅成交1430套，日均成交238套，較12月1日~14日日均增長(zhǎng)100.6%。但需要注意的是，中指院同時(shí)指出，系個(gè)別項(xiàng)目集中網(wǎng)簽帶動(dòng)了成交量的增長(zhǎng)。

因?yàn)榫W(wǎng)簽有滯后，有前期存量數(shù)據(jù)的影響，相比之下，認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)更能反映新房當(dāng)期的市場(chǎng)狀態(tài)。

而從新房認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，12月15日~20日，北京商品住宅認(rèn)購(gòu)926套，日均認(rèn)購(gòu)154套，較12月1日~14日日均增長(zhǎng)1.9%，基本持平。

但是，隨著開(kāi)發(fā)商加大供應(yīng)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)北京樓市還是會(huì)迎來(lái)翹尾行情。

數(shù)據(jù)顯示，11月份，北京有17個(gè)項(xiàng)目獲批預(yù)售證，12月也有新批房源入市，市場(chǎng)新增住宅房源供應(yīng)充足。

眼下，北京的開(kāi)發(fā)商們都在忙著年底大促搶收，預(yù)計(jì)新政下，有買(mǎi)房計(jì)劃的存量需求會(huì)被部分激活，北京樓市成交會(huì)迎翹尾行情，并有望持續(xù)。

02地產(chǎn)銳觀察

看新增需求能否釋放

但是，北京樓市成交活躍態(tài)勢(shì)能持續(xù)多久，現(xiàn)在還不能給出確切的答案。

因?yàn)?，在?jīng)歷2023年樓市小陽(yáng)春、9月官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”后市場(chǎng)的大起大落之后，人們對(duì)于政策的敏感度已經(jīng)下降，購(gòu)房行為變得更加理性。

新政雖然從首付和房貸利率上明顯降低了購(gòu)房門(mén)檻，但是對(duì)于很多普通的剛需來(lái)說(shuō)，當(dāng)下能不能出手買(mǎi)房：

一要看自己及家庭接下來(lái)的就業(yè)及收入情況，如果預(yù)期穩(wěn)定，才有買(mǎi)房的“資本”。

紅姐有位朋友，原本打算等北京調(diào)降二手房首付比例之后，給父母買(mǎi)一套新房。但是妻子單位年底計(jì)劃裁員，自己收入也不穩(wěn)定，買(mǎi)房想法又被延后了。

二對(duì)房?jī)r(jià)敏感，也要看房?jī)r(jià)預(yù)期，如果預(yù)期看跌，則能等則等。

而從目前北京的房?jī)r(jià)來(lái)看，有些板塊的跌幅還是比較明顯的。著急賣房的二手房房東們，也大都被迫采取了降價(jià)成交。

12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《2023年11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》同時(shí)顯示，11月北京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.1%，二手房住宅價(jià)格環(huán)比下跌1.4%。

因此，即便有個(gè)別樓盤(pán)高舉熱銷大旗，也未必能夠迅速帶動(dòng)北京樓市整體顯著性回溫。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了激活存量需求外，新增的購(gòu)房需求被接續(xù)釋放，才是樓市持續(xù)回暖的關(guān)鍵。

而這既有賴于樓市政策持續(xù)發(fā)力，以扭轉(zhuǎn)人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和房?jī)r(jià)的下行預(yù)期，也有賴于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，從而帶來(lái)就業(yè)和收入的穩(wěn)定。

從過(guò)往一年來(lái)政策出臺(tái)的節(jié)奏來(lái)看，需求不起，松綁不停。讓我們繼續(xù)保持期待吧！

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