12月28、29日，位于天河牛奶廠及周邊范圍的世界大觀二期地塊、吉山倉二期地塊出讓在即。

值得關注的是，本次天河宅地競價，正式取消“限地價”，實行“上不封頂，價高者得”的方式拍地。

根據小研君了解，目前包括多家央企、國企以及實力民企， 都將目光瞄準牛奶廠板塊這2宗起拍價4萬元/平的“明星靚地”。

預計將會被開發(fā)商搶食至高位，小研君預期，兩宗地塊成交樓面價大概率將高于5萬元/平。

這意味，未來牛奶廠板塊新房單價，將會突破10萬+/平關口。

就天河牛奶廠板塊升溫以及后市預期，本篇小研君將為大家聚焦解讀。

01.

什么原因，

各路房企要搶食牛奶廠地塊？

從供給側角度來看，所謂“春江水暖鴨先知”。

在國家加大力度扶持房企復蘇的帶動下，經過過去3年調整期的房企正“整裝待發(fā)”，等待機會優(yōu)質地塊。

2017年以來實施的各類“限地價”制度取消后，廣州優(yōu)質地塊地價或有所上漲。

進而帶動市場交易上行預期，對當前“穩(wěn)房價”“穩(wěn)預期”亦將產生積極帶動。

小研君認為，一個有活力的城市，一定量、適時的地王刺激樓市，是必不可少的，對于樓市在內的經濟運行是有積極意義的。

牛奶廠板塊2宗待出讓地塊，自身條件優(yōu)越，前有越秀、華潤兩大實力國企拿地開發(fā)，更加增強了各路開發(fā)商“跟投”的信心。

截至本文發(fā)稿為止，廣州今年已產生4宗歷史TOP10高價地塊，為2016-2017年“去庫存”樓市行情上揚后，廣州刷新地價最多的一年。

廣州樓面價TOP10地塊排行榜

從需求側角度來看，在經歷了過去3年市場調整后，廣州千萬級物業(yè)的交投氛圍出現了翻天覆地的變化。

天河多個新入市熱盤，今年1-11月月均去化近50宗；

天河、海珠同價位段板塊，如匯景、奧體、琶洲、南洲等板塊，新入市項目去化均可觀。

縱觀近5年廣州各地段物業(yè)成交情況， 2023年中心4區(qū)新房物業(yè)成交已超過去年全年水平，且有望突破2021年成交，成為近5年成交量峰值。

由此說明，廣州中心區(qū)中高價位物業(yè)市場，

非但沒有出現此前悲觀的“同質競爭”、“內卷”刻板預期，

反而“精彩紛呈”，成交向上，給予房企入局注入信心。

02.

土拍進入“上不封頂”時代，

買家為什么要關注牛奶廠板塊？

首先，牛奶廠板塊是廣州城央為數不多貨量充足的大型國際社區(qū)“居住新城”。

縱觀廣州市中心，荔灣廣鋼、海珠廣紙板塊新房供應進入尾聲，陸續(xù)成為存量房市場板塊。

對于喜歡追求全新戶型、優(yōu)質新科技配套的改善買家而言，

購置牛奶廠板塊新房物業(yè)，可以享受當下前沿的優(yōu)質產品設計、全屋智能配套。

如縵云特有的全新“四葉草戶型”、臻頤府的110%實用率，更加迎合高端改善客戶需求。

此外，牛奶廠板塊未來將成為廣州城央主要供地板塊，隨著土拍價值提升，樓價將會呈現“水漲船高”態(tài)勢。

今年8月中旬，世界大觀首宗地由越秀地產競得，折合樓面地價50160元/平。

對于目前周邊一二手房5-8萬/平主流價位來看，已經出現“面粉比面包貴”的跡象；

這意味著對比其他市中心板塊，牛奶廠更加具備投資、增值潛力，且由于單價仍處于低位，因此未來價格上漲想象空間更大。

更重要的是，根據小研君對牛奶廠板塊業(yè)主進行采訪，

不少業(yè)主談及當時選擇購置牛奶廠板塊物業(yè)的原因，在于私密性高、低密度、山林環(huán)繞。

在經歷3年口罩之后，高端改善、豪宅買家對于健康、私密性更加重視。

而牛奶廠板塊這一得天獨厚的優(yōu)勢，是目前其他城央板塊所無法提供的。

03.

牛奶廠板塊貨量多，

樓盤多，可以聚焦哪些項目？

小研君建議買家，新房可重點關注縵云、臻頤府兩個項目。

其中縵云均價8-8.6萬/平，特價單位甚至7字頭即有交易。

縵云戶戶均獨享私家電梯廳、南北雙園景。

其中7米寬大尺度客廳、LDKB全明戶型145㎡單位以及雙套間的175㎡單位，在廣州中心區(qū)域板塊是非常稀缺的。

臻頤府均價8.9-10萬/平，打造建面約260-350㎡大面積單位。

臻頤府不僅具有別墅的空間尺度和舒適居住體驗 ， 還保證了住戶的純粹性、實現高端圈層效應。