約翰·亞當斯曾說過，決定未來走向的不是勢均力敵的ABC,恰恰是手持10%砝碼的D。

這句話很應景，過去的一周，一份國家級的年度投資計劃，讓飽受詬病的股市恢復了些生氣，喋喋不休的抱怨聲小了很多。在一群理性樂觀主義者看來，這只是一場新變局的開始。

過去的一周發(fā)生了什么？沒錯，萬億級投資正式啟動。10月24日，十四屆全國人大常委會第六次會議表決通過了，全國人民代表大會常務委員會關于批準國務院增發(fā)國債和2023年中央預算調整方案的決議，明確中央財政將在今年四季度，增發(fā)2023年國債1萬億元。

很多人的共識：一夜之間，風向變了。過去幾年，市場流動性還充裕的情況下，股市和樓市如同量子糾纏，此起彼伏。歷史畢竟是歷史，股市與樓市的同向下墜，是新現(xiàn)象。

1萬億特別國債洶涌來襲，終于守衛(wèi)了3000點大關，此時股市尚未脫險，那樓市何時復興？萬億國債釋放了哪些信號？未來的重慶樓市機會到底在哪？渝商聯(lián)智庫圍繞一系列問題，結合專家意見給予解析。

萬億國債規(guī)模算大嗎，其實不大。美國兩個季度的國債發(fā)行，就高達1.5萬億美元。這次可以說，是特殊時期的特殊應對之策。

建國以來，中國共有四次發(fā)國債經歷，分別是1998年的2700億元，2007年1.55萬億元，2020年1萬億元及2023年1萬億元。一般來說，每年發(fā)行國債籌資有9次，基本每個月10號發(fā)行。此次國債有5000億元計劃四季度發(fā)完，其余結轉5000億元將于2024年用完。

文件很清晰，此輪國債為專項債，為何有如此計劃安排？

易宏地產研究院總經理陳旭認為，此輪國債對提升基建水平有大利，政策有前瞻性，不排除后續(xù)有進一步增發(fā)國債的可能。疫情是誘因，整體經濟下滑才是主因。

“10年一次的國債發(fā)行規(guī)律，被縮短至3年一次，的確與嚴峻的經濟下滑有關。三年前的萬億國債，主要是解決疫情防控相關問題，今年股市、樓市不景氣，加上地方財政壓力山大，以及突如其來的旱汛情，就有了本輪的萬億特別國債?！彼治龅?，本輪國債信號釋放，其維穩(wěn)意義大于治災層面。

萬億級國債計劃頒布后，很多自媒體錯誤地理解為：此輪國債可以撬動4-5萬億元債務，因而對經濟增長有強拉動效應。

事實上，此輪國債，中央采取的是轉移支付的形式，對項目申報和監(jiān)管非常嚴格，加上近年三申五令嚴禁地方債務的擴張，絕無債務進一步擴大的可能。

這次發(fā)債，資金投向跟著項目走。主要投入方向為工程建設：主要是水庫、堤防、蓄滯洪區(qū)等防洪工程建設；還有網絡構架投入——雨水情監(jiān)測網絡和智慧化調度決策系統(tǒng)。重點區(qū)域：華北、東北等地，將具備條件的災毀農田，全部修復提升成為高標準農田的同時，統(tǒng)籌支持受災地區(qū)及其他地區(qū)的高標準農田建設。

如此規(guī)模的基建投入，會對基建行業(yè)有何影響？

峻屹建設有限公司總監(jiān)黃毅認為，此輪投入規(guī)模有限。如果按申報的平均原則，每個省份僅有300-350億元的預算。盡管規(guī)模不大，但對行業(yè)有提振作用。當下建筑業(yè)已進入寒冬期，此輪投入無疑是一劑強心針。

他談到，這輪專項投入對市場流動性也有一定的改善作用。建筑業(yè)中，行業(yè)公認橋梁和水利工程的利潤，大于房屋和道路的工程利潤，本輪投入主要在水利方面，這樣會促使一些其它領域的工程單位往水利轉型。

基建行業(yè)發(fā)展，理當對整體經濟有所拉動。這是所有人都樂見其成的。

然而，萬億國債發(fā)放，要作用于樓市，還需要其他配套政策和條件。

按行業(yè)大咖的理解，城鎮(zhèn)化率越過70%這條線，樓市機遇就主要在城市更新。重慶城鎮(zhèn)化率已達到70.96%，正在實施新一輪大規(guī)模舊改，樓市復蘇未來可期。

最近，重慶市政府公布了59個舊城改造項目，總投資約2743億元，這還是重慶對外公布的中心城區(qū)舊城改造項目的第一批名單，這批舊改名單惠及各區(qū)。

具體上，投資過百億的舊改項目有：

3.1渝中區(qū)：長濱路沿線舊城改造項目

位置：渝中區(qū)長濱路，?？湾薜嚼准移铝⒔贿@一段，全長3公里。改造方向：高端商務辦公樓宇。總投資約114億元，2024年開工，工期3年。

3.2九龍坡區(qū)：上游片區(qū)舊城改造

位置：九龍坡毛線溝立交，上游村。改造方向：大型綜合住宅區(qū)，包含761畝土地開發(fā)、82萬㎡住宅建筑、13.45萬㎡商業(yè)建筑?？偼顿Y約100億元，2023年12月開工，預計2025年12月竣工。

3.3江北區(qū)：長江三廠片區(qū)舊城改造項目

位置：項目位于江北區(qū)中心，東接江北嘴，西聯(lián)觀音橋商圈，南接曾家?guī)r，北聯(lián)龍頭寺公園。改造方向：大型綜合體。約38.9萬㎡住宅開發(fā)，41.1萬㎡商業(yè)商務開發(fā)及運營（其中長安科技創(chuàng)新中心項目約24萬㎡）?？偼顿Y約208億元，2年內開工，預計2028年竣工。

3.4大渡口區(qū)：伏牛溪油庫舊城改造項目

位置：位于大渡口區(qū)建勝鎮(zhèn)，項目北側為伏牛溪輕軌站，南至長江，西至金鰲山片區(qū)，東接重慶國際復合材料股份有限公司。改造方向：濱江住宅區(qū)?？偼顿Y約200億元，2024年開工，預計2029年竣工。

3.5大渡口區(qū)：釣魚嘴片區(qū)舊城改造項目

位置：位于大渡口區(qū)東南角，臨魚洞長江大橋。改造方向：濱江生態(tài)住宅大型社區(qū)?？偼顿Y約209億元，2024年開工，預計2028年竣工。

除了大規(guī)模舊改，對于重慶樓市的未來，還有一條普惠性利好：國家新一輪房改啟動。

解讀新一輪房改主要就兩點，一是要加大保障性住房建設和供給，二是要推動建立房地產業(yè)轉型發(fā)展新模式。

盡管保障房建設已經持續(xù)多年，新房改政策仍明確了可以適當改建或收購存量商品房用作保障性住房，這對去庫存有重大意義。

市場上房源飽和特征非常明顯，未來全國住房建造的中樞值已經基本固定在10-12億平米，這就相當于總數(shù)。再細化到商品房、公租房、人才住房、保障性住房等，某類住房的比例提高，其他住房的比例就肯定要減少。

同時房改文件首次明確提出，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求?？梢钥吹剑哒谌趸姓{控手段。

9月底，自然資源部給各省市主管部門下發(fā)了文件， 建議取消土地拍賣中的地價限制；建議取消遠郊區(qū)容積率1.0限制。文件下發(fā)后，已經有4個熱點城市宣布，取消土地價格限制，恢復“價高者得”的原則。成都、廈門還取消了銷售價格限制，開發(fā)商建好房子以后，可以自由定價。

新房改文件還明確提到，支持城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐，具備條件的城市要加快推進。這一提法，重慶喜中榜單。

目前重慶樓市正在溫和回升，2023年1-9月，商品房累計成交面積為943.5萬㎡，同比下降12.6%；商品住宅累計成交面積為510.5萬㎡，同比增長0.9%。

進入10月以來，周成交量有明顯上升：上周，住宅市場備案建面均價為16063元/㎡，環(huán)比上漲5%，同比上漲8%；供應面積21.27萬方，環(huán)比上漲220%，同比上漲40%；備案面積19.06萬方，環(huán)比上漲40%，同比上漲46%。

分析人士普遍認為，有了萬億國債托市的宏觀大勢，再手持大規(guī)模舊改和新房改這對王炸，重慶或將成為樓市全面復蘇的熱點城市之一。

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